Як правильно працювати з пайовиками. Практичні поради

Подібні питання піднімалися і у ході практичного семінару «Робота з пайовиками та органами місцевої влади», який організувала асоціація «Український клуб аграрного бізнесу». Упродовж 2-х днів юристи, економісти, відповідальні за соціальну роботу провідних агрокомпаній, ділилися досвідом і слухали фахівців, щоби виробити для себе найточніші та найефективніші алгоритми.

Експерт із земельних питань УКАБ Роман Граб уточнив, що «для бізнесу надважливим є утримання і розвиток земельного банку». «Однією з передумов цього є ефективна соціальна робота компанії для зміцнення відносин з пайовиками. По-друге, зберігає актуальність питання юридичної практики у договірній роботі, а саме — правильність укладання договорів користування (оренди, емфітевзису), організація процесу їх перепідписання, судова практика та вирішення спорів у земельній сфері», — констатує експерт.

Учасники семінару напрацювали корисні кейси для допомоги юристам та соціальним працівникам агрохолдингів. AgroPortal.ua зібрав найкорисніші поради, щоби ними змогли скористатися не тільки сотня учасників семінару, а й решта агробізнесменів.

Поради від Юрія Патика, засновника компанії «ГІС Технолоджі»

Час безладу минув

Варто зрозуміти, що на часі у нас перехідний період. Легкість і вальяжність у наборі земель і входженні у сільські ради 2010-2012 років, коли, маючи невеликі кошти і близьке знайомство із керівниками земельних підрозділів сільрад / райрад / обласних управлінь, можна було масово перетягувати і вибирати землю, навіть не питаючи про це власників, — позаду. Цей час точно минув.

Штучно підтримуваний хаос із невизначеності щодо наявності чи належності землі — також в минулому. Зараз відкрито у загальному доступі практично усю інформацію, як-то строки/кадастри і т. ін. Ідентифікується кожен гектар землі.

Відтак надалі потрібне переосмислення роботи у чітко структурованих масивах інформації — хто є дійсним власником, користувачем і де розташовується ділянка на місцевості.

Юристи замість кумівства

Із відкриттям вільного ринку землі основна боротьба за земельний ресурс буде вестися саме на відкритому юридичному рівні. Нинішній перехідний період, коли ще продовжують діяти соціальні і політичні мотиви та домовленості, поки що не має чітких меж закінчення. Тобто перехід до корпоративних спорів, чітко у юридичну і судову площини може відбутися непрогнозовано і для когось раптово. Тому і до цього переходу також потрібно бути готовим. Готовність зекономить ваш час, ресурси і кошти.

Урівноважте всі важелі

Для впевненості подбайте про:

— організаційну модель роботи із земельними активами;

— систематизацію робіт у напрямку земельних відносин;

— прийняття рішень у землеволодінні та землекористуванні;

— юридичне впорядкування питань землекористування (укладання і реєстрація договорів на користування, як-то оренда/емфітевзис/суборенда і т. ін.).

Вказаний малюнок  — як ілюстрація того, що відбувається насправді. Тиск «конституційних прав» власників та розпорядників земельних ділянок на бізнес і агровиробництво має компенсуватися і втримуватися наступними важелями.

Важіль № 1 — авторитетність представника на місці. «Представником» однозначно має виступати місцевий житель або ж  особа, яку знають, яку поважають, якій довіряють, до якої дослухаються, яку бояться, врешті-решт. Тому і вимоги до представника мають бути найвищими, адже ця людина і має скеровувати «політику» власників. Звичайно, що 100%-ву «любов і повагу» неможливо здобути й отримати, завжди знайдеться група людей (зазвичай 10-15%), що будуть відкрито висловлювати своє невдоволення та проводити саботаж, але ці 10-15% нейтралізуються іншими «важелями». Крім того, варто розвивати і підтримувати бренд авторитетності підприємства як складову важеля.

Важіль № 2 — супровід і якість земельного банку. Це укладені і зареєстровані договори користування, наявність таких договорів, вчасність нарахувань і виплат орендної плати. Адже одна справа — укласти і зареєструвати договір (закріпити права користувача), а інша — якісно виконувати умови укладених договорів оренди.

Важіль № 3 — соціальна відповідальність орендаря — як еталон людяності і допомоги у скрутних обставинах, підтримка громади у соціальних програмах тощо. «Стати своїм для кожного жителя», допомагати і підтримувати.

Коли у відносинах із власниками і розпорядниками землі не вистачає якогось одного важеля (колони) або ж він нівельований «як непотрібний», зникає стійкість усієї системи. Починаються розгойдування і вантаж тиску «конституційних прав» орендодавців розподіляється на решту важелів.

Рекомендація: ЗАВЖДИ ПОТРІБНО ЗБЕРІГАТИ ПРИЦИП ТРИЄДИНСТВА ВАЖЕЛІВ.

Фахового відповідального за кожен важіль має визначати власник бізнесу. Звичайно, що 3 важеля можуть бути в 1 особі, але на цей випадок існує наступна рекомендація.

Рекомендація: НЕМОЖЛИВО ТВЕРДО ПОЄДНАТИ В 1 ЛЮДИНІ ОДРАЗУ 3 ВАЖЕЛЯ.

Тому що це абсолютно різні психологічно та внутрішньо організовані процеси. Якщо ж комусь пощастило знайти таку людину  — то це, скоріше за все, виняток.

Важіль № 4 — супровід і якість земельного банку. Цей важіль є і має бути останнім, який ще втримає ситуацію, коли решта важелів вже відсутні.

Організаційно комплекс заходів і функцій щодо супроводу земельних питань має виконуватися наступними одиницями:

Кожне господарство може розглядати ці функціональні групи у різних моделях залежно від своїх особливостей: поєднувати групи в один підрозділ або ж у різні. Однак розподіл обов’язків у чітких межах між виконавцями або підрозділами має бути. Залучення і участь усіх виконавців у процесах є однозначним і вирішальним питанням для уникнення проблеми під назвою «усе в одні руки».

Найчастіші запитання від господарників

Яким чином повернути цілісність земельного банку?

Є 3 шляхи розв’язання проблеми єдності контурів (без шахового розміщення ділянок).

1. Юридична міна ділянок (нотаріальна дія, пов’язана із переуступкою і обміном правами власності на земельні ділянки). Вказаний шлях став можливим з 2016 року, коли нотаріусам надали доступи до баз поземельних книг, кадастрових систем. Фінансові затрати (~4000 грн/операція обміну).

2. Тимчасові обміни (за технічними договорами обміну) із винесенням на край масиву ділянок громадян, що не бажають продовжувати договірні відносини.

3. Активна робота менеджерів у грошовій мотиваційній площині.

Але варто зважати на той факт, що припинення орендних відносин / самостійний обробіток / передача земель у користування інших  є виключним особистим волевиявленням самого власника. І якщо думка власника земельної ділянки протилежна вашому бажанню, то цілісність зберегти не вдасться.

У 2017-2018 рр. будуть укладатися нові договори з пайовиками. Чи зможуть фахівці земельного напряму поновити договори оренди з пайовикам, хоча б на той самий об’єм землі?

За умов спільної роботи керівників підприємств — на передньому краї спілкування, авторитету і представництва інтересів компанії, працівників земельного напряму — в частині підготовки договорів, документації та розгортанні соціальних програм підтримки, — такими спільними зусиллями однозначно це буде можливо.

Знову ж, зважаючи на те, що «припинення орендних відносин / самостійний обробіток / передача земель у користування іншим  є виключним особистим волевиявленням самого власника» за вчасної соціальної, фінансової та політичної підтримки, той самий об’єм також буде можливим.

Ірина Садова, AgroPortal.ua