Укладення договору оренди землі: поради для аграріїв та власників

Об’єкт оренди: у договорі обов’язково має бути зазначено кадастровий номер, місце розташування та площа земельної ділянки. Важливо, що право власності на земельну ділянку повинно бути зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРПНМ). Без цього зареєструвати договір оренди не вийде.

Дата укладення та строк дії договору оренди. На перший погляд — простий пункт, але саме з ним часто виникають труднощі при реєстрації договору. Згідно з листом Мін'юсту від 11.09.2020 р. № 238/8.4.1/32-20, у ДРРПНМ створено обов’язкові поля, які заповнює державний реєстратор при реєстрації права оренди. Це: «дата укладення договору» та «строк оренди», який зазначається окремо в роках, місяцях і днях. А ось дату закінчення дії договору реєстратор не вводить вручну — її автоматично розраховує система на основі двох попередніх полів.

Тому необхідно правильно формулювати положення про строк дії договору, вказувати: «Договір укладено строком на 10 років», а не: «Договір діє до 31.12.2035 року». У другому варіанті державному реєстратору доведеться вручну підраховувати строк, що може спричинити помилки або затримки з реєстрацією.

Окрім технічних нюансів, важливо врахувати законодавчо встановлені строки оренди. Загальний максимум — до 50 років. Водночас для деяких земель встановлено мінімальні межі:

• 7 років — для ведення товарного, фермерського чи особистого селянського господарства;
• 10 років — для меліорованих земель із гідротехнічною меліорацією;
• 25 років — для вирощування багаторічних насаджень (виноград, горіхи, ягоди тощо).

Орендна плата. Розмір орендної плати встановлюється за згодою сторін, вона може визначатися як у фіксованому вигляді (наприклад 10 000 грн. на рік), так у відсотках від нормативної грошової оцінки (НГО).

Індексація орендної плати — теж істотна умова. Простими словами це компенсація орендодавцеві втрат від знецінення грошових коштів. При оренді приватних земель така вимога не обов’язкова, але її доцільно передбачити в договорі, аби уникнути втрати реальної вартості орендної плати з часом.

Спосіб та умови розрахунків можуть бути різними:

• грошова форма — готівкою (через касу) або безготівково (на банківський рахунок), поштовим переказом;
• натуральна форма — продукція, послуги тощо (обов’язково з оформленням акту або накладної як підтвердження передачі).

Строки сплати також визначаються за домовленістю сторін. Найчастіше орендар сплачує плату один раз на рік, однак можна передбачити помісячну або навіть авансову сплату — наперед за кілька років.

Перегляд орендної плати для приватної землі здійснюється виключно на умовах, передбачених у договорі. Закон не дозволяє односторонню зміну плати, тому доцільно заздалегідь узгодити випадки, коли її перегляд є обов’язковим. Наприклад: зростання індексу інфляції, покращення стану ділянки за рахунок капіталовкладень орендаря (якщо це впливає на її продуктивність або ринкову цінність); настання обставин, що не залежать від волі сторін і перешкоджають належному користуванню ділянкою (стихійні лиха, окупація та ін).

Відповідальність за прострочення також варто чітко визначити. Як правило, встановлюється пеня в розмірі певного відсотка від несплаченої суми за кожен день прострочення.

Окрім істотних умов, варто передбачити й інші важливі положення, які допоможуть уникнути спорів у майбутньому:

• Право на збирання незібраного врожаю. Рекомендується передбачити, що якщо на момент припинення договору врожай ще не зібрано, орендар має право його завершити. При цьому орендар зобов’язаний відшкодувати орендодавцю збитки, пропорційно орендній платі за період користування землею після закінчення дії договору.
• Повернення земельної ділянки. Важливо чітко визначити строки та порядок повернення ділянки орендодавцю, а також передбачити відповідальність за прострочення, наприклад, пеню за кожен день затримки. Орендарі іноді затягують цей процес, тож відповідальність буде стимулювати своєчасне виконання зобов’язань.
• Умови дострокового розірвання. Необхідно прописати підстави та порядок, за яких будь-яка зі сторін може ініціювати дострокове припинення договору — наприклад, у разі порушення умов, несплати орендної плати або зміни цільового призначення ділянки.
• Спадкування прав та обов’язків. У випадку смерті фізичної особи-орендаря або зміни власника паю варто передбачити механізм переходу прав і обов’язків до спадкоємців чи нового власника. Наприклад, обов’язок спадкоємця або нового власника повідомити орендаря про себе та надати відповідні контактні дані, реквізити для сплати орендної плати.

Врахування всіх цих умов і ретельний підхід до укладення договору оренди землі допоможуть мінімізувати ризики та забезпечать прозорі та взаємовигідні правовідносини між власником та орендарем.

Віта Сторожук, Юристка юридичної компанії MORIS