Змінився власник або орендар: чи потрібно вносити зміни до договору?

А що ж тоді робити орендарю? Як йому дізнатися про продаж ділянки і на які реквізити сплачувати орендну плату? У законі це теж прямо врегульовано.

Новий власник земельної ділянки протягом одного місяця з дня набуття права власності зобов’язаний повідомити користувачів земельної ділянки, вказавши: 

• кадастровий номер, місце розташування та площу ділянки; 
• найменування (для юридичних осіб) або прізвище, ім’я та по батькові (для фізичних осіб) нового власника; 
• місце проживання або місцезнаходження та поштову адресу; 
• платіжні реквізити, якщо законом або договором передбачена плата за користування ділянкою. 

Таке повідомлення надсилається рекомендованим листом із повідомленням про вручення або вручається особисто під розписку. Отримавши повідомлення, орендар має сплачувати орендну плату на рахунок нового власника.

А що робити, коли в силу закону новим власником стає держава або територіальна громада? Адже вони навряд чи зможуть надсилати повідомлення кожному користувачу особисто. 

У цьому випадку новий власник зобов’язаний опублікувати повідомлення про перехід права власності у місцевій газеті, вказавши кадастровий номер, місце розташування та площу земельної ділянки.

Досить часто нові власники запитують: чи достатньо лише такого повідомлення? Адже у договорі досі зазначено попереднього власника.

Так, цього цілком достатньо, і договір є чинним. Втім, за бажанням сторін може бути укладена додаткова угода для уточнення відомостей про нового власника.

Зміна орендаря

Стаття 7 Закону України «Про оренду землі» визначає різні варіанти переходу права оренди земельної ділянки, але не уточнює, чи потрібна для цього додаткова угода. Наведемо конкретні приклади.

• Якщо орендар помирає, його спадкоємці можуть отримати право оренди за умови, що договір не забороняє спадкування права. Для підтвердження права спадкоємці орендаря зазвичай оформлюють свідоцтво про спадщину та повідомляють власника земельної ділянки про прийняття спадщини. Проте на практиці для внесення змін до державного реєстру та офіційного оформлення успадкованого права часто рекомендують укласти додаткову угоду або інший документ, який підтверджує зміну орендаря у договорі. Це дозволяє уникнути можливих спорів і формально закріпити право спадкоємця орендаря.
• Якщо спадкоємців немає або вони відмовляються від права, законодавець визначає, що орендарем може стати той, хто фактично користувався ділянкою разом із померлим. Але тут важливо пам’ятати: таке право не виникає автоматично, і зареєструвати його у реєстрі можливо після укладення договору між власником ділянки та такою особою (новим орендарем).

Право оренди приватних земель також можна відчужувати іншій особі, якщо це дозволяє договір. У такому випадку рекомендується укладати тристоронній договір відступлення права оренди, на підставі якого новий орендар оформляє своє право у реєстрі.

Таким чином, за зміни власника земельної ділянки договір оренди залишається чинним, і внесення змін до нього відбувається лише за згодою сторін. 

Натомість за зміни орендаря закон не визначає конкретного порядку дій, тож для уникнення спорів і офіційного закріплення нового користувача часто рекомендують укладати відповідну угоду або договір. 

Саме тому сторонам доцільно заздалегідь визначити порядок заміни сторони у договорі оренди, щоб вирішити всі питання ще до їх виникнення.