Інтеграція України з ЄС: чи варто готуватися до «земельної лихоманки»?

Якщо порівнювати з неповними 8-ма місяцями роботи ринку до війни, загальна динаміка на ньому знизилась. За офіційними даними, за рік, починаючи з 24 лютого 2022 року, було здійснено майже вдвічі менше транзакцій на меншу в 2,5 раза площу.

На скорочення ринку вплинули насамперед проблеми з експортом та зумовлена ними криза ліквідності агробізнесу, що суттєво скоротило плани з розширення та трансформації зембанків, додає старший проєктний менеджер із земельної реформи Офісу реформ Кабінету Міністрів України Андрій Мартин. По-друге, за його словами, низка регіонів, де до війни спостерігалась чи не найбільша кількість транзакцій (Харківська, Сумська, Київська та Дніпропетровська області), зазнали безпосереднього впливу бойових дій. Багато земель забруднені вибухонебезпечними предметами і до офіційного розмінування суттєво втрачають у привабливості, а зруйновані та розкрадені окупантами сільгосппідприємства не в тому стані, щоб планувати придбання земель у власність.

Керівник галузевої групи з харчової промисловості та сільського господарства «Делойт» в Україні Ярослав Серпутько зазначає, що живий інтерес до інвестицій з боку фізичних осіб залишається. Щодо пропозиції, то, за його словами, вона часто ситуативна: великі масиви продають фермери, які не знайшли спадкоємців, готових продовжувати бізнес; невеликі ділянки продають власники, які відчули біду війни або планують значні покупки. Щодо попиту, експерт вказує, що він перетік із ринку нерухомості, оскільки інвестиції у землю мають низку переваг.

У інвестиційному об’єднанні Land Club додають, що із понад 100 їхніх членів активно землю купує 15 клієнтів, у 10-ти з яких розмір земельного банку протягом 2022 року та за перший місяць 2023-го досяг максимально допустимої діючим законодавством межі в 100 га.

Водночас старший менеджер податково-юридичного департаменту «Делойт» в Україні Антон Бичков радить під час купівлі або отримання в оренду земельної ділянки більш уважно перевіряти документи, які підтверджують право власності або право користування, через те, що певні операції з цими ділянками могли бути не відображені в реєстрі. Адже поки реєстри не працювали у повному обсязі, було тимчасово дозволено здійснювати реєстраційні дії без внесення записів до публічних реєстрів, наприклад, дії щодо реєстрації права оренди землі.

Він нагадує, що з 1 березня 2022 року і ще рік після закінчення воєнного стану не справляється плата за землю державної та комунальної власності на окупованих територіях, територіях, де велися або ведуться бойові дії, а також на територіях, які засмічені вибухонебезпечними предметами, або на яких розташовані фортифікаційні споруди.

При цьому партнер ЮФ «Василь Кісіль і Партнери» Володимир Ігонін звертає увагу, що угоди із землею можуть посвідчувати лише нотаріуси, включені до переліку Мін’юсту, який регулярно оновлюється. Учасникам орендних відносин, за його словами, також важливо враховувати зміни, внесені в жовтні 2022 року: якщо строк дії договорів оренди, суборенди земель сільськогосподарського призначення закінчився протягом дії воєнного стану, вони вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін таких договорів. Договір вважається поновленим без внесення цих відомостей до реєстру речових прав.

Ціни на землю насправді не зросли, зазначають в асоціації «Український клуб аграрного бізнесу». Тут додають, що коливання фіксується в гривні, але якщо врахувати її девальвацію, то насправді в доларовому еквіваленті зараз угоди укладаються за нижчою вартістю, ніж до війни.

Наприклад, за його словами, за березень середньозважена ціна складала близько 71 000 грн/га. «Водночас, якщо ми дивимось на медіану, тобто на більшість угод, які укладалися, то вони в межах 31 000 грн/га. Більшість угод знаходяться за ціною на рівні або нормативної грошової вартості землі, або дещо вище. Винятки — невеликі ділянки, які, скоріш за все, купуються під будівництво поруч із містами-мільйонниками, або схожі ситуації», — констатує Роман Сластьон.

Заступник міністра аграрної політики та продовольства з питань цифрового розвитку, цифрових трансформацій і цифровізації Денис Башлик додає, що середня ціна 1 га землі в Україні становить 39 тис. грн. Це, за його словами, «швидкий» продаж земельної ділянки десь, наприклад, на півночі Чернігівської області.

Зі свого боку Андрій Мартин каже, що «нижньою планкою» ціни за законодавством залишається нормативна грошова оцінка земель.

За його словами, у деяких регіонах, таких як Київщина та Львівщина, середня ціна сільськогосподарських земель подекуди перевищує 100 тис. грн/га, проте ці «аномалії» в основному пов’язані з транзакціями, коли сільгоспземлі у передмістях Києва та Львова купуються під девелоперські проєкти.

На те, що офіційна статистика розходиться з ринковими даними, вказує керівник галузевої групи з харчової промисловості та сільського господарства «Делойт» в Україні Ярослав Серпутько. За його словами, існують різні думки щодо пояснення цієї різниці: нерепрезентативність усередненої статистики, податкові оптимізації під час укладення договорів.

Клієнти Land Club, які останнім часом купували земельні ділянки в Чернігівській, Сумській, Житомирській, Вінницькій та Київській областях, виклали в районі 800-3000 $/га. Найпривабливіший регіон, відзначають в інвестиційному об’єднанні, — Полтавщина, де середня вартість лотів стартує від 2000 $/га, а рік тому в цій області можна було знайти ділянки за 1500-1700 $/га.

Попит насамперед зростає за рахунок релокованих підприємств, а також через заміновані території, адже господарствам із зон, де щільність забруднення зависока, іноді дешевше інвестувати в землю в іншому регіоні, ніж розмінувати власні масиви для відновлення виробництва, зазначає Денис Башлик. По-третє, за його словами, це інвестиція: у 2024 році, коли на ринок вийдуть нові гравці, а саме юридичні особи, не виключено, що ціна на землю, як і прогнозувалося у довоєнний час, у деяких регіонах зросте до 40%.

Водночас Андрій Мартин більш скептичний щодо значних змін у цінах на сільськогосподарські землі, навіть попри очікуване відкриття ринку для юридичних осіб. За його словами, юридичні особи де-факто вже беруть участь на ринку — через механізми передачі переважного права на придбання сільськогосподарських земель фермерські господарства та господарські товариства передають свої права на першочергове придбання ділянок «дружнім» фізичним особам.

«Що стосується земель, які забруднені вибухонебезпечними предметами, то вони до завершення гуманітарного розмінування фактично залишатимуться неліквідним майном, адже вартість послуг комерційних операторів протимінної діяльності сьогодні перевищує ринкову вартість сільськогосподарських ділянок», — констатує експерт.

Сьогодні лідерами за кількістю угод є Хмельницька, Вінницька, Полтавська та Волинська області, що, очевидно, пов’язано із відносно кращим фінансовим станом агробізнесу в цих регіонах. Тут аграрії меншою мірою постраждали від війни і можуть продовжувати інвестувати у трансформацію земельного банку, хоч і суттєво менше, ніж до війни, зауважує Андрій Мартин.

При цьому Денис Башлик додає, що до війни найпривабливішою була Харківська область, але через близькість воєнних дій, а ще й тому, що у деяких регіонах відключені реєстри, вона випала з пріоритетних областей для купівлі-продажу землі разом із Кіровоградською.

«Для когось головним фактором залишається безпека, і такі більш схильні до купівлі землі на заході країни, але й ціна там найвища. Інші, зважаючи на логістичні та агрокліматичні умови, інвестують у центральні регіони, оскільки вважають, що там кращий економічний потенціал», — пояснюють у компанії «Делойт».

Традиційно критеріями вибору лотів, зазначають у Land Club, залишаються: ціна ділянки, вартість нотаріальних послуг, розмір ділянки понад 2 га, терміни дії договорів оренди, якість ґрунтів та чи виплачена орендна плата.

Через трохи більше ніж пів року на ринок мають зайти нові гравці — юрособи. Опитані AgroPortal.ua учасники ринку вважають, що об’єктивних підстав для перенесення строків відкриття ринку землі для юридичних осіб немає, адже Україна не в тому стані, щоб займатися погіршенням умов для інвестицій в агробізнесі.

«Життя показало, що після запуску ринку сільськогосподарських земель ніяких жахіть, які обіцяли політики-популісти, не сталося. Юридичні особи і зараз купують пайові сільськогосподарські землі, хоч і через механізм використання «дружніх» фізичних осіб. Щодо «непайових» земель, таких як землі для особистого селянського господарства або для фермерського господарства, то обмежень у їх придбанні після 1 липня 2021 року для юридичних осіб не було і немає зараз. Звичайно, популістичні законопроєкти, якими будуть намагатися «перенести» ринок для юридичних осіб на «після війни», обов’язково будуть, а їхні автори навряд чи зможуть чітко пояснити, кому і чому від того має стати краще», — резюмує Андрій Мартин.

Коментар юриста

Алла Стрижеус, AgroPortal.ua