Земельне питання. Пошук суспільного компромісу

AgroPortal.ua вирішив розпитати докладніше про положення документа в одного з ініціаторів розробки законодавчої ініціативи — голови парламентського підкомітету з питань земельних відносин, народного депутата Олега Кулініча. 

Олег Іванович, автори законопроекту вважають, що вдосконалене право емфітевзису може стати своєрідним суспільним компромісом у питанні ринку сільськогосподарських земель. Як таке може бути?

Олег Кулініч: Уже більше півтора десятиліття в Україні діє мораторій на продаж сільськогосподарських земель. І за весь цей час взаєморозуміння між противниками і прихильниками продажу сільськогосподарських земель так і не знайдено. Багато в чому це заслуга політиків-популістів. У країні майже не ведеться нормальний професійний діалог з цього питання. І справа зовсім не в тому, які механізми хоче застосовувати певна політична сила для врегулювання ринку сільськогосподарських земель. Справа в тому, що ці механізми взагалі шукати не хочуть. Багатьом політикам набагато вигідніше кричати про захист селян і порятунок країни від крадіжки землі, заробляючи політичні бали від електорату.

У нас в суспільній свідомості заборона на продаж сільськогосподарських земель чомусь подається як єдиний правильний, «державний» та «свідомий» шлях для власників земельного паю. При цьому повністю ігнорується той факт, що переважна більшість таких земель не обробляється законними власниками, та й не буде оброблятися. В основному — це люди пенсійного віку, які часто живуть, ледь зводячи кінці з кінцями. Забороняти їм продати свій пай і отримати за нього далеко не зайві для них гроші — не дуже вдале рішення (і про це треба пам'ятати популістам, які агітують за вічний земельний мораторій).

У той же час не можна ігнорувати те, що в суспільстві ставлення до вільного продажу сільськогосподарських земель, все ж, неоднозначне. Як депутат-мажоритарник я часто спілкуюся з мешканцями мого виборчого округу й знаю, що величезний відсоток людей виступає категорично проти земельного ринку. Їх можна зрозуміти. Всі пам'ятають, що масова приватизація 90-х рр. призвела до тотального зубожіння населення. Цілком природно, що люди бояться повторення цих процесів.

Що стосується особисто мене, то я не прихильник існування мораторію. Забороняти людям розпоряджатися своєю власністю не можна. Але я і не вважаю, що мораторій треба знімати сьогодні. Це повинно відбуватися поступово, з встановленням на першому етапі досить жорстких обмежень. І починати цей процес можна тільки тоді, коли будуть впроваджуватися механізми підтримки малого фермерства та розвитку сільської інфраструктури.

Одним з головних аргументів на користь прийняття законопроекту експерти називають можливість використовувати право на користування землею в якості застави під банківські кредити. Наскільки це реально?

Олег Кулініч: Сьогодні Мінагропрод заявляє про необхідність запуску державних програм для підтримки фермерів, які обробляють невеликі площі землі, і вкладенні отриманих коштів саме в технічне переоснащення цих господарств. Я працював з нинішнім міністром АПК в Аграрному комітеті ВР двох скликань і знаю його як досвідченого фахівця. Сподіваюся, що ці обіцянки він все ж виконає.

Але скільки таких розмов було? Я думаю, не треба пояснювати, що, незважаючи на пристрасні слова чиновників про підтримку фермерства, вся державна допомога аграріям роками розподілялася між великими компаніями, часто афілійованими з владними структурами. Сподіваюся, що зараз ситуація буде іншою. Поки в українському селі не сформується потужний і економічно незалежний середній клас, зняття мораторію є дуже ризиковим.

Можна по-різному оцінювати ситуацію, але факт залишається фактом — в перспективі мораторій знято не буде. Це слід враховувати, як і негативні наслідки, які це принесе бізнесу й землевласникам.

Що це за наслідки?

Олег Кулініч: Головне — це неможливість повноцінного використання землі в якості економічного активу. Нетривалі терміни оренди не стимулюють інвестування в землю істотних коштів. До того ж, орендні відносини не дозволяють використовувати землю як предмет застави, а, отже — кредитні ставки для тих аграріїв, які не мають доступу до міжнародних фінансових ресурсів, завжди будуть високими.

Між іншим, це стосується не тільки орендарів. Мораторій заважає отримати кредити й самим власникам земельних паїв. З огляду на той факт, що в руках однієї сільської родини іноді знаходиться півтора десятка га, отриманий під їх заставу кредит міг би стати хорошою фінансовою основою для початку власної справи.

Ну й проблеми консолідації. Сьогодні поле, яке реально обробляється, та поле, право користування яким оформлено документально, як то кажуть, дві великі різниці. Горезвісні «шахматки» знайомі кожному аграрію. Це дуже незручно для орендарів, коли власник ділянки, розташованої посередині поля, не укладаючи договір оренди може значно ускладнити використання всього поля. Незручно це і самим власникам таких ділянок, які не мають комфортного під'їзду до них і фактично позбавлені можливості обробляти їх самостійно.

Певним чином існуючі проблеми можуть бути зняті шляхом поступової заміни оренди землі на право емфітевзису. Простими словами — це оренда, яку можна продати, обміняти або надати в заставу. Така собі власність на певний час. Тут, з одного боку, земля не продається і після закінчення терміну договору повертається її власнику, а з іншого боку — тимчасовому землекористувачу надається повний набір інструментів використання землі як економічного активу в тому обсязі, який належить власнику землі.

Виграє кожна зі сторін договору. Людям, які не бажають або не можуть використовувати землю, надається можливість фактично отримати ціну земельної ділянки, не продаючи її. Аграрії отримують можливість взяти кредити під заставу права користування землею. На відміну від оренди землі, право емфітевзису може вільно закладатися. Додаткова згода власника в такому випадку не потрібна, що справедливо, адже власник вже отримав від землекористувача всі кошти за користування ділянкою.

За таких умов емфітевзис стає для банків зручним інструментом кредитування. Хотілося б, щоб цей інструмент став корисним для невеликих сільськогосподарських підприємств і фермерських господарств, оскільки великі холдинги мають можливість залучати міжнародні фінансові ресурси й без цього. Ще одна істотна перевага права емфітевзису — це можливість консолідації земель шляхом безперешкодного обміну правами користування декількома ділянками одного земельного масиву.

Проте, якраз власники невеликих агропідприємств, в значній мірі, відносяться до Вашої ініціативи критично...

Олег Кулініч: До невизначеності у земельному питанні, яку ми маємо впродовж багатьох років, вже багато хто звик. Деякі сільгоспвиробники вже і не знають, як будуть працювати в нових умовах, тому очевидно, що є побоювання і навіть, просто кажучи, страх. Але, так чи інакше, нововведення щодо запуску ринку землі — це лише питання часу. Постійно відкладаючи це питання «на потім», ми лише затягуємо неминуче.

Також побоювання власників невеликих агропідприємств лежать і в чисто економічній площині, тому що оренда паїв з щорічною виплатою орендної плати не вимагає таких капітальних вкладень, як викуп земельної ділянки або навіть той же емфітевзис. Зрозуміло, що в разі введення ринку землі або популяризації таких механізмів, як довгострокова оренда або емфітевзис, нині існуючий формат оренди нікуди не дінеться. Переформатування цих процесів не може бути одномоментним, продаж і оренда будуть співіснувати, вони не є взаємовиключними поняттями.

Ми просто пропонуємо розширити земельний інструментарій, щоб було більше альтернативних варіантів. Після прийняття законопроекту щодо емфітевзису оренда не зникне як така, а всі власники паїв навряд чи вишикуються в чергу для передачі земельних ділянок на 30-50 років.

Та й фермери бувають різні. Є люди, які мають певний капітал і готові вкладати його в землю. А ті, хто не має достатніх коштів, можуть встановити розстрочки платежу, взяти в банку кредит з подальшим запорукою цього ж емфітевзису. Або і далі користуватися тією ж орендою, яка, як я вже сказав, нікуди не дінеться.

В процесі обговорення законопроекту учасниками ринку висловлюються побоювання, що він відкриє можливість великим іноземним компаніям швидко оформити контроль над великими масивами української землі. Які Ваші контраргументи?

Олег Кулініч: Я не згоден з цим. На мій погляд, розмови про те, що селяни позбавлені здорового глузду й усі разом віддадуть землю в оренду іноземцям на тривалий термін — не більше, ніж фальш і політичний піар. Якби це було правдою, зазначені песимістичні прогнози виправдалися б уже багато років тому. Можливість оренди землі на 50 років у нас була весь час після розпаювання земель колективних сільськогосподарських підприємств. Але що ми бачимо в реальності? Термін переважної більшості договорів оренди не перевищує 7-10 років. Тобто, відсоток довгострокових договорів оренди невеликий, тому що власники земельних ділянок свідомо не бажають надавати їх на більший термін.

На мою думку, якщо договори емфітевзису отримають широке поширення, термін більшості угод також не буде занадто тривалим, і навряд чи буде перевищувати 30 років. Між іншим, за міжнародними стандартами оцінки вартість користування землею протягом 33 років дорівнює вартості права власності на неї, а значить — продавши право емфітевзису на цей термін, власник земельної ділянки повинен отримати її повну ціну. Але, хочу зауважити, що головна перевага емфітевзису перед продажем земельної ділянки полягає в тому, що через деякий час ця ділянка повернеться її власнику (або його спадкоємцю).

Тут забезпечується баланс інтересів між власниками земельних ділянок і їх користувачами, адже найбільший ризик зняття мораторію полягає в тому, що люди, продаючи землю, фактично позбавляють своїх нащадків спадщини. В даному випадку таких негативних наслідків немає. Хочу зауважити, що мова не йде про існуючі договори оренди. Це — нові угоди, які добровільно можуть укладатися між власниками землі й сільськогосподарськими товаровиробниками.

А всі ці розмови про «західних капіталістів», які скуплять нашу землю і вивезуть весь чорнозем до Німеччини або Америки — не більше ніж страшилки. Які, тим не менш, досить поширені. Адже народ не довіряє владі і постійно чекає, що його обдурять. Люди бачать підступ, бо знають — влада дуже рідко робить щось в інтересах народу. Їх можна зрозуміти.

Що ж, власне, нового пропонує законопроект?

Олег Кулініч: За великим рахунком, нових норм не так і багато. Право емфітевзису існує у нас в законодавстві з 2004 р. Законопроект в основному носить технічний характер. У ньому детально прописується механізм застави права емфітевзису, виписуються права землекористувача.

Важливий момент — встановлюється максимальний термін емфітевзису. Існуюче законодавство дозволяє передати таке право на будь-який термін, навіть на 1000 років. Я вважаю це нездоровою ситуацією, яка вже реально підпадає під ознаки прихованого продажу землі. Людина може брати зобов'язання тільки на себе, а не на своїх нащадків. Тому законопроект пропонує заборонити передавати право користування землею на праві емфітевзису на термін більше 50 років (такий же максимальний термін законом встановлено по оренді). Хоча, на мою думку, і цей термін може бути зменшений. Певно, 30 років вистачило б.

На мій погляд, прийняття законопроекту 4010а й подальше впровадження в господарську практику договорів емфітевзису може бути своєрідним громадським компромісом у питанні ринку сільськогосподарських земель. Завдяки цьому аграрії отримають додаткові інструменти для кредитування та консолідації земель. Крім того, це має зняти градус суспільної напруги в питаннях земельного мораторію й надати час для того, щоб можна було без зайвого поспіху та політичних спекуляцій розробити законодавчі правила обігу сільськогосподарських земель.

AgroPortal.ua також поцікавився, що думають про законопроект самі сільгоспвиробники й агроексперти.

Віктор Шеремета, власник фермерського господарства «Геркулес», віце-президент Асоціації фермерів і приватних землевласників України:

Законопроектом № 4010а щодо деталізації права емфітевзису пропонуються, на перший погляд, хороші речі — нові механізми для кредитування аграріїв. Але для того, щоб отримати таку можливість, землю потрібно практично викупити у її власника. А де взяти на це гроші малому чи середньому фермеру, який практично не має обігових коштів? Тобто це — прихована форма продажу сільськогосподарських земель, яка нічим не обмежена. Банки просто заберуть цю землю без відома власника паю, мотивуючи тим, що користувачем земельного паю не повернуто кредит. Навіть отримання кредитів під неї може бути проведено лише на папері.

Я підтримую введення цивілізованого відкритого ринку сільськогосподарських земель з певними обмеженнями, які існують у всьому світі. Але потрібно розуміти, що більшість фермерів виступають проти продажу землі взагалі.

Андрій Кошіль, президент Асоціації «Земельна спілка України»:

Експерти Асоціації вважають законопроект № 4010а від 15.07.2016 своєчасним і спрямованим на реформування земельних відносин, захист прав громадян, залучення інвестицій в аграрний сектор, виведення земель з тіньового обігу.

Зокрема, в умовах дії мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення, емфітевзис є майже єдиним законним шляхом для оформлення довгострокового використання земельних масивів. На відміну від договорів оренди, які власники ділянок не хочуть укладати на тривалий період, враховуючи річну періодичність платежів, емфітевзис дозволяє виплатити кошти за весь період дії договору в момент його укладення. Також використання земельних наділів протягом довгого терміну мотивує сільгоспвиробників до захисту та збереження ґрунтів, а також — раціонального їх використання.

Застосування емфітевзису стимулює створення додаткових робочих місць і розвиток галузей сільського господарства з високою доданою вартістю, таких, як вирощування багаторічних рослин, тваринництво, будівництво теплиць тощо.

Однією з істотних проблем аграрного сектора України є залучення боргових коштів і пов'язане це з відсутністю ліквідної застави у сільгоспвиробників. Законопроект дозволяє в значній мірі вирішити цю проблему, привернути землю в цивілізований економічний обіг, знизити вартість кредитних коштів. Також більш широке використання емфітевзису дозволить закласти основу для введення ринку сільгоспземель, створити відповідні ринкові інститути й визначити вартість земельних ділянок.

Анатолій Тиховод, директор ТОВ «Агрофірма «Ольвія» (Запорізька область), член Аграрного союзу України:

Законопроект № 4010а, яким доповнюється механізм застави права емфітевзису, відкриває можливість для іноземних компаній через банки й підставні особи приховано скуповувати українську землю. На аграрному форумі Запорізької області, який відбувся 19 серпня, сільгоспвиробники виступили проти прийняття цього законопроекту.

Право емфітевзису сьогодні працює в тому вигляді, в якому законодавчо закріплено, аграрії мають можливість його використовувати, й нічого не потрібно міняти. Доповнювати законодавчо ті статті закону, які наблизять нерезидентів України до можливості скуповувати земельні ресурси нашої країни — це не просто помилка законодавців, а злочин перед народом і нашими нащадками. Зокрема, це положення законопроекту, згідно з яким земля надається в повне розпорядження на 50 років. Існує маса реальних інструментів кредитування аграріїв і без емфітевзису. 

Андрій Мартин, доктор економічних наук, завідувач кафедри землевпорядного проектування Національного університету біоресурсів і природокористування України:

Мені завжди було важко зрозуміти, як можна зробити людину багатшою, обмежуючи її економічні свободи й право розпоряджатися власністю. На моє глибоке переконання, тільки український селянин, який за час земельної реформи став власником землі, а не київські політики та аграрні лендлорди, повинен визначати долю свого земельного паю. Звичайно, в умовах, коли досить багато політичних сил продовжують «стригти політичні купони» на темі земельного мораторію, а перспективи повернення селянинові всіх прав власника землі залишаються досить примарними, використання права емфітевзису стає одним із способів перетворити право користування земельною ділянкою в більш-менш ліквідний актив.

Довгострокове право емфітевзису завжди буде вигідно як власнику ділянки, так і землекористувачу, адже укладений на тривалий термін договір емфітевзису дозволяє власнику миттєво отримати практично повну ринкову вартість земельної ділянки, не втрачаючи права власності на нього. У свою чергу, землекористувач отримує відчужуване речове право довгострокового користування землею, яке можна використовувати, у тому числі, в якості забезпечення фінансовими зобов'язаннями.

Опонентами ширшого впровадження емфітевзису в практику регулювання земельних відносин в Україні, як правило, є окремі представники агробізнесу, які «звикли» працювати в умовах дешевої оренди, а також підтримувані ними політики, для яких кожна нова «ступінь свободи» власників земель — це цілком конкретні додаткові виплати селянам за доступ до належної їм землі. Адже коли у власника земельної ділянки крім передачі в оренду з'являється «додаткова» опція — продати право емфітевзису потенційному орендарю — щоб домовитися, залишається тільки одне: пропонувати високі ставки орендної плати або купувати право емфітевзису за близькою до ринкової вартості земельної ділянки ціною.  

Звичайно, що робити з земельним паєм — обробляти самостійно, передати в оренду або в користування на правах емфітевзису — селянин повинен вибрати сам, порівнюючи, перш за все, дохід, який він зможе отримати при різних способах використання землі. Ну а власникам вітчизняного агробізнесу варто нарешті усвідомити, що часи «копійчаної оренди» і бабусь-дідусів, які не читаючи підписують будь-який договір, рано чи пізно відійдуть у минуле, а власники сільськогосподарських земель претендуватимуть на все більшу частку прибутків підприємств, які обробляють їх ділянки. Адже скільки б ринок не стримували шляхом законодавчого придушення економічної свободи українських селян, він все одно все розставить на свої місця.

Що робити державі, щоб на ринку не виникали «латифундії», які будуть нав'язувати селянам власні умови використання землі? Відповідь одна — ширше використовувати чинне антимонопольне законодавство. Потрібно ефективно контролювати надмірну концентрацію сільськогосподарських земель «в одних руках», а середні й дрібні підприємства та фермерські господарства повинні отримати якомога ширший доступ до земельних ресурсів на умовах довгострокового користування. Регулювати потрібно землекористувачів, а не обмежувати права селян розпоряджатися своєю власністю. 

Олена Дереженко, AgroPortal.ua