Ринку землі немає, але ціни на землю склали

06 вересня 2018, 14:48 30656

Наразі в Україні відсутній вільний ринок, який би міг відповісти на запитання щодо справедливої вартості землі сільськогосподарського призначення, через дію мораторію на продаж земель. Поки питання зняття мораторію на активному обговоренні в Україні, власники паїв можуть приблизно оцінити, скільки коштує їхня земля сьогодні.

Експерти проекту «Підтримка реформ у сільському господарстві та земельних відносинах в Україні», який реалізується за підтримки Світового банку, підготували рейтинг прогнозованої вартості земельних паїв по всій Україні, повідомляє «Бізнес Цензор».

Оцінка вартості сільськогосподарської землі здійснювалася за методом капіталізації доходу, який отримують власники паїв від оренди.
За середню ціну на рівні області бралося медіанне значення вартості оренди в цій області, згідно з даними Державного комітету статистики.
Фактор капіталізації оцінювався на рівні річного доходу від оренди, помноженого на 20 років. Тобто, якщо власник паю здає його в оренду по $50 за гектар в рік, то орієнтовна вартість продажу одного гектара може становити $1000.

Ринок оренди землі в Україні досить розвинений, і орендна ставка ріллі наразі — єдиний показник виміру дохідності. Тому зараз цей метод оцінки найбільш адекватний в умовах відсутності ринку.

При цьому варто додати, що через відсутність конкуренції і, як наслідок, занижених ставок оренди землі, реальна вартість української ріллі в рази вище.

Сьогодні найвищі орендні ставки на землю встановлені в традиційних аграрних регіонах — Черкаська, Полтавська та Київська області. Так, середня річна вартість оренди одного гектара на Черкащині становить $84. На Полтавщині та Київщині — $80 та $62 відповідно.

За умови відкриття ринку землі в Україні завтра, власники паїв у Черкаській області могли б отримати $1670 за гектар, у Полтавській — $1600, а у Київській — $1240. У цих регіонах — найдорожчі чорноземи в Україні.

По $1200 за гектар могли б отримати власники сільськогосподарської землі у Вінницькій області. Власникам паїв у Чернівецькій та Хмельницькій областях пропонували б у середньому по $1100 за гектар ріллі.

Найдешевшою земля виявилася у Волинській ($564), Житомирській ($613) та Луганській областях ($665).

Низьку прогнозовану вартість землі в цих областях експерти проекту «Підтримка реформ у сільському господарстві та земельних відносинах в Україні» пов'язують із загальною кількістю ріллі та військовим фактором.

Так, у Волинській області значна частина земель знаходиться у заболоченій місцевості, а попит на купівлю землі в Луганській та Донецькій областях, які межують із зоною збройного конфлікту, невисокий.

Експерти наголошують, що цей рівень цін не відповідає потенційному, оскільки через існування мораторію на купівлю-продаж с/г земель в Україні та місцеві монополії на ринку оренди паїв вартість оренди занижено в середньому в п'ять разів.

Відповідно, і потенційні ціни купівлі та продажу землі в Україні можуть бути у 2-5 разів вище зазначених.

Зокрема, ціна гектара у Волинській області, у разі запровадження повноцінного ринку землі, може складати від $1128 до $2820, а в Черкаській — від $3340 до $8350.

Так само може подорожчати і оренда землі. 

«Після знаття мораторію на продаж землі, за різними сценаріями, ми вийдемо на рівень середньої ціни $3,5-4 тис. за гектар за 2-3 роки… Відповідно зросте і ціна оренди. За ці 2-3 роки ми маємо вийти на паритетний рівень ціни оренди — $150-250 за гектар в рік», — повідомляє в інтерв'ю БЦ консультант Світового банку із земельних питань Денис Нізалов.