#ІндексАПК. Земля. Київська область

Сьогодні Київщина — це 7 районів та 69 громад. В області проживає 1,7 млн осіб, більшість яких є жителями міст. В області працює понад 300 агропідприємств, ще майже стільки зареєстровано в місті Київ.

Київщина — третя область, оцифрована в рамках проєкту «Vkursi Zemli Ukraine: Цифровізація земель України» від сервісу Vkursi Zemli. Про земельний банк Сумської області та Вінницької області ви можете дізнатися з наших попередніх матеріалів: #ІндексАПК. Земля. Сумська область та #ІндексАПК. Земля. Вінницька область.

Що стало відомо з дослідження?

Реальна площа сільськогосподарських земель Київщини становить 1 234 675 га, або 44% від території області. 909 679 тис. га — це землі товарного сільгоспвиробництва. Це саме ті земельні ділянки, вільний продаж та купівля яких стали можливими після скасування мораторію та відкриття ринку землі. За індикативними показниками нормативної грошової оцінки землі, загальна вартість всіх сільгоспземель області становить 33,3 млрд грн, а середняНГО 1 га сільгоспземель дорівнює 26 041 грн. Також, на відміну від Сумської області, на Київщині практично не залишилося земель запасу та резервного фонду. Якщо в Сумській області таких земель понад 100 тис. га, то в Київській — 14 987 га, що свідчить про активне розпаювання та зміну цільового призначення ділянок.

Більша частина земель сільськогосподарського призначення перебуває в приватній власності фізичних осіб — 84,9%. Лише в 5,2% земель площею 54 535 га власниками є юридичні особи — 1542 приватні компанії з різних сфер бізнесу. Державні та комунальні землі становлять сумарно 7,63% від усіх сільгоспземель області. Для 92 тис. га відсутній власник чи розпорядник, а це — 7,46% сільгоспземель області. Це частина ризикових земель, що потребують проведення інвентаризації. Всього ж в області встановлено 331 612 фізичних осіб-власників землі та 2021 юридичних осіб — приватних компаній, державних установ та органів самоврядування, що володіють землею.
 
Цікаву інформацію було отримано з аналізу найбільших землевласників. Так, законодавство сьогодні обмежує набуття у власність понад 100 га сільгоспземель. Проте в області є 86 фізичних осіб, що володіють земельним банком понад 100 га. Також серед власників зустрічаються і помилкові або сфальсифіковані записи. Так, в офіційних довідках ДЗК було виявлено, що власником 1271 сільгоспділянки сумарною площею 1510 га зазначено «Land Lord King», а не реальне прізвище та ім’я. Хто б не був реальним власником цих ділянок, таким чином він може уникати сплати земельного податку.

Понад 64% усіх сільгоспземель області передано в оренду. Топ-5 користувачів сільськогосподарських земель Київщини має наступний вигляд: Агрофірма «Світанок» — 38 386 га, ГК «Миронівський хлібопродукт» (МХП) — 37 747 га, ГК «Ерідон» — 22 275 га, ГК «Нива Переяславщини» — 16 352 га, ГК «Успех» — 16 191 га.

Всього ж концентрація земель у користуванні агрохолдингів порівняно низька — 10 найбільших компаній орендують лише 16,4% сільгоспземель. У сусідній Сумській області цей показник становить 33,7%. Консолідація земельного банку серед агровиробників Київщини також більш помірна — найбільша частка сільгоспземель області, а саме 37,6%, знаходиться в користуванні фермерів із земельним банком 500-3000 га. В тій же Сумській області понад 41% сільгоспземель обробляють агрохолдинги з земельним банком понад 10 000 га.

Для 342 тис. га сільгоспземель не вдалось виявити інформацію про зареєстровані договори оренди, постійного користування, емфітевзису чи сервітуту. Завдяки оцифруванню супутникових знімків встановлено, що 173 тис. га таких земель обробляються в масивах полів, що може свідчити про ризики тіньової оренди земельних ділянок. Це один із видів земельного шахрайства, коли агровиробник обробляє земельні ділянки та сплачує власнику орендну плату, проте робить це без укладання та реєстрації договору оренди, в тіні. Таким чином господарство економить на податках, а також отримує необлікований вал збіжжя, що можна реалізувати за«формою №2», тобто за готівку.
 
Також у порівнянні з іншими областями землі Київщини є частим предметом судових спорів. Дослідженням виявлено 19 499 судових справ щодо земельних ділянок у 2019-2020 роках, що в понад два рази більше за аналогічний показник у Сумській та Вінницькій областях разом узятих.

Як громадам Київщини збільшити надходження від землі?

У межах дослідження було не лише ідентифіковано землі з ризиком порушень та неефективного використання, а й розраховано суму щорічних втрат та недонадходжень до бюджетів громад.
 
Основні причини цього викладені нижче.

• Тіньова оренда земельних ділянок. Сумарні втрати внаслідок несплати 60% ПДФО з орендної плати та єдиного податку 4 групи при використанні земельних ділянок приватної власності без укладання договорів оренди — 51,3 млн грн щороку. Найбільш поширеною проблема є в Миронівській, Рокитнянській, Сквирській, Тетіївській та Ставищенській громадах.

• Управління державними та комунальними землями. Це земельні ділянки державної такомунальної власності, що не передані в оренду, а також ділянки, що використовуються необґрунтовано. Щорічний розмір втрат та недонадходжень — 113,5 млн грн. Найбільш гостро ця проблема стоїть для Мaлoвільшaнської, Яготинської, Баришівської, Бориспільської та Ковалівської територіальних громад.

• Самовільне зайняття. Це обробіток земель, де не сформовані земельні ділянки і є висока ймовірність, що ці землі перебувають у комунальній власності. Для Київщини це майже 95 тис. га, а сума можливих втрат сягає 400 млн грн щороку. Найбільше — в Іванківській, Кагарлицькій, Ставищенській, Великодимерській та Баришівській громадах.

• Обробіток земель несільгосппризначення. Це землі, що обробляються з порушенням цільового призначення. Таких в області понад 15 тис. га, найбільше — серед земель житлової забудови, транспорту, комунікацій та зв'язку.

Проєкт реалізується спільно командою експертів Vkursi Agro та SmartFarming, за підтримки UKRSIBBANK BNP Paribas Group, юридичної фірми «Василь Кісіль і Партнери» та за сприяння Міністерства аграрної політики та продовольства України. Медіапартнери — AgroPortal.ua та Aggeek.net.

Повне дослідження можна завантажити за посиланням.

Для довідки: Vkursi Zemli Ukraine — це проєкт з оцифрування та моніторингу земель України, мета якого надати громадянам, територіальним громадам, агробізнесу, державним органам максимум інформації та аналітики про ключові аспекти земельних відносин у кожній області та громаді:

• хто є найбільшими власниками та користувачами земель;
• яка реальна площа земель у сільгоспобробітку;
• які ризики правопорушень у сфері землекористування;
• скільки податкових надходжень недоотримують громади від використання земель;
• інші важливі питання земельних відносин.

Дослідження побудоване на використанні відомостей про земельні ділянки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРПНМ) та реєстру ДЗК, порталу нормативноїгрошової оцінки землі (НГО), open data, даних супутникового моніторингу, із застосуванням технологій GIS та Big Data.