Аграрии высказали позицию по законопроекту о рынке земли

Об этом говорится в официальной позиции УКАБ относительно правительственного законопроекта об обороте земель сельскохозяйственного назначения, который зарегистрирован в Верховной Раде Украины (№2178).

Как отмечается, законопроект устанавливает, что приобретать в собственность сельскохозяйственную землю смогут только граждане Украины, юридические лица, образованные по законодательству Украины, территориальные общины и государство. Иностранцы и лица без гражданства обязаны отчуждать сельскохозяйственную землю в течение одного года, если получат ее в наследство.

«Определенный законопроектом круг субъектов обеспечивает доступ к рынку юридическим лицам, которые полностью под украинским юрисдикцией, но также допускает привлечение иностранных инвестиций украинскими предприятиями. Норма поддерживается членами УКАБ, поскольку не редкость, когда аграрные предприятия имеют существенную часть привлеченных иностранных инвестиций. Ассоциация активно выступала за предоставление первоочередного права покупки земель украинским юридическим лицам, которые имеют статус сельскохозяйственного производителя последние три года, и обращает внимание парламента на проведение дополнительных консультаций по этой норме», — говорится в сообщении УКАБ.

Законопроектом предусмотрено установление ограничения на совокупную площадь земель в собственности одного гражданина, юридического лица с учетом связанных лиц или юридических лиц, имеющих общего конечного бенефициарного владельца (контроллера). Предлагается установить, что предельная площадь в собственности одного субъекта не должна превышать 15% территории сельскохозяйственных земель в области и 0,5% в Украине.

«У нас уже есть компании, в обработке которых более 200 тыс. га земли, потому УКАБ будет инициировать повышение нормы до 1,5% территории сельскохозяйственных земель Украины», — добавляют в ассоциации.

Также уточняется, что документом закрепляется преимущественное право арендатора на выкуп земельного участка в случае уплаты продавцу цены, которая является равной цене, что предложена третьей лицом.

«Это важная норма для защиты тех хозяйств, что уже работают в аграрной сфере Украины. УКАБ поддерживает сохранение и расширение влияния этой нормы, ведь в первую очередь аграрии заинтересованы покупать земельные участки, в которые ими уже инвестированы средства для улучшения плодородия. По мнению членов УКАБ, эту норму нужно детально прописать в законе для предотвращения рейдерских атак и захвата уже обрабатываемых земель и таким образом создания напряжения в сельской местности», — считают в ассоциации.

В УКАБ подчеркивают, что законопроектом предоставляется гражданам право выкупить земельные участки, которые используются ими на праве постоянного пользования, праве пожизненного наследуемого владения, на условиях рассрочки (5 лет) по цене НПО без проведения земельных торгов. По данным правительства, площадь таких земель составляет более 500 тыс. га. Эти льготные условия выкупа также должны способствовать сохранению действующими фермерскими хозяйствами своих земель.

«Вводится обязанность вносить в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество информации о цене (стоимости) этих вещественных прав. Информация о цене будет фиксироваться в Государственном реестре во время регистрации права, а источником информации будут договоры купли,  аренды и т.д. Важная норма, которая будет способствовать прозрачности рынка и позволит в дальнейшем установить настоящие рыночные цены на землю. Это даст возможность отслеживать подозрительные сделки со значительным отклонением от средней цены, а также банки и другие кредиторы будут более охотно финансировать аграриев, понимая рыночную стоимость земли как предмета залога», — отмечают в ассоциации.

Также документом создается новый вид санкций: «запрет на приобретение в собственность земельных участков». Это, по мнению экспертов, позволит накладывать ограничения на приобретение земель на территории Украины. Санкции могут распространяться на иностранное государство в целом и на его представителей. В данном контексте это является правильным предохранителем для обеспечения безопасности скупки земли гражданами России.

«Вступление законопроектом силу запланировано на 1 октября 2020 года. Данная норма также поддерживается УКАБ, ведь важной является возможность дать аграриям заблаговременно планировать свою деятельность с учетом будущего введения оборота земель», — говорится в сообщении.

Вместе с тем, по данным ассоциации, сектор ожидает от правительства разработки и реализации дальнейших законодательных инициатив в сфере земельных отношений. В частности, урегулирования требуют вопросы консолидации земель, проведения электронных торгов, совершенствования преимущественного права, передачи земель общинам, а также реформирование публичного управления.

Важно также до введения оборота земель, как считают в УКАБ, предусмотреть в законодательстве:

- предохранители от спекуляций землей, а именно — «запрет на отчуждение приобретенного участка с/х назначения (кроме иностранцев) на протяжении 3-5 лет»; «запрет на изменение целевого назначения на протяжении 3-5 лет».

- ограничения на приобретение земли в собственность не должны распространяться на площадь арендованных земель по состоянию на 1 января 2020 г. Арендаторы должны иметь право приобрести арендуемую землю полностью.

- дополнительную норму об обязательной проверке реализации арендатором преимущественного права или отказа от него при нотариальном удостоверении договоров купли-продажи. Аналогично — обязательное сообщение арендатора в случае продажи участка путем электронных торгов.

- в течение первых двух лет с момента запуска рынка предоставить право фермерам выкупить земельные участки государственной собственности, которые находятся у них в аренде, по цене НПО без проведения земельных торгов, с возможностью рассрочки и компенсаций;

- отменить монополию нотариусов в районах на удостоверение договоров купли-продажи. Предоставить право заверять соглашения купли-продажи нотариусам в пределах области;

- привязать базу налогообложения НДФЛ с продажи земельного участка к НПО. Это позволит избежать монополии оценщиков в регионах, создания коррупционных рисков и дополнительных расходов на каждой транзакции, или определить фиксированную плату за проведение экспертной оценки;

- установить преимущественное право арендатора на выкуп земельного участка сроком до 3-х лет по двустороннему согласию между арендатором и продавцом и без проведения земельных торгов. А после истечения этого срока преимущественное право закрепляется в случае уплаты продавцу цены, которая является равной цене, что предложена третьим лицом. Данная норма более объективно соответствует термину «преимущественное право», позволит арендаторам и в дальнейшем придерживаться севооборота, планировать свою деятельность.