Земельные аукционы: как государство теряет на аренде

Украинские реалии другие. Зачастую в торгах принимает участие 2 компании. Как говорят участники рынка, некоторые еще до начала процедуры договариваются, какие участки будут покупать и по какой цене. Иногда в ходе торгов один из участников скупает землю и перед подписанием протокола о заключении договора аренды предлагает желающим отказаться от предложенной цены за отдельную плату наличными.

Но и это еще не все «сюрпризы». Один земельный аукцион готовится годами (!) Как правило, вопрос зависает в районных советах. Они по несколько лет не согласовывают техническую документацию на земельный участок, чем препятствуют продаже прав аренды земельных участков на открытых земельных торгах.

Если говорить языком цифр, то на сегодня около половины коммунальных и государственных земель, а это 4-5 млн га сельскохозяйственных угодий, обрабатываются неофициально. Итого: земля используется, а налоги в бюджет с нее не платятся.

При этом после законного оформления участка новый собственник часто попадает в конфликтную ситуацию с теми, кто перед этим обрабатывал земельный участок.

AgroPortal.ua решил посмотреть, как проходят земельные аукционы. Выбора недалеко от Киева особо не было. Всего за три года в области прошло два аукциона. Мы отправились на третий — в Васильков Киевской области. Данный аукцион готовился три года.

 

Начальник отдела рынка и оценки земель Главного управления земельных ресурсов Татьяна Теплицкая в комментарии AgroPortal.ua сообщила, что с 2013 г., когда была проведена инвентаризация земель сельхозназначения, в области 125 участков планируется выставить на торги, из них 14 уже «зависло» в райсоветах. Речь идет о Рокитном, Мироновке, Сквире, Ставищем, Згуровке.

Но, вернемся к аукциону в Василькове. На торги мы прибыли минут за 40. Заблаговременно, поскольку представителей СМИ не очень любят на подобных мероприятиях. Но то ли нам повезло, то ли звезды сошлись, то ли участники за три года хорошо подготовились — встретили нас как родных, да еще и конфетами угостили.

 

Лирическое отступление: аукцион проходил в зале заседаний Васильковского районного совета. Присутствующими на торгах были: ведущий аукциона — лицитатор, секретарь, оператор, который осуществлял видеозапись торгов, представители областного и районного управления Госгеокадастра, а также два участника. Согласно положениям Земельного кодекса Украины, регистрация присутствующих участников начиналась за 3 часа и заканчивалась за 20 минут до начала торгов. Собственно, все было соблюдено.

Имея в запасе достаточно времени, мы пообщались с участниками аукциона. В частности, восемь из десяти земучастков заинтересовали Саливонковский сахарный завод, который входит в состав «Агрофирмы «Свитанок», а также ТОВ «Совхоз» и ЧП «Им. Т.Г. Шевченко» в одном лице.

«Наши земельные массивы сконцентрированы в Киевской области, в частности в Васильковском и Фастовском районах. В Васильковском районе выставленные участки на аукцион находятся возле тех полей, которые мы обрабатываем», — говорит представитель Саливонковского сахзавода Сергей Морской.

По его словам, компания перед аукционом просчитала придельные цены участков, которые готова была предложить.

Представитель агрокомпаний «Совхоз» и «Им. Т.Г. Шевченко» Александр Ковбасюк пришел торговаться за землю, чтобы официально оформить права собственности. «Мы заинтересованы в проведении аукциона, потому что хотим законно пользоваться землей, это нормальное явление», — говорит он, добавляя, что самым сложным в процессе организации торгов является согласование технической документации и нормативно-денежной оценки земли райсоветами.

«Система земельных аукционов не упростит систему земельных взаимоотношений, потому что этот аукцион готовился 3 года. У нас как всегда: идея интересная, но ее воплощение оставляет желать лучшего», — жалуется Сергей Морской. Он считает, что в организации земельных торгов задействовано слишком много органов, которые не заинтересованные в аукционе.

Лирическое отступление: объявление о проведении аукциона (в нашем случае аукцион № 6095) вывешивается на официальном сайте Госгеокадастра, где можно собрать всю доступную информацию о лотах, которые выставляются на продажу. Там же можно получить информацию о времени и месте проведения аукциона, его организаторе и исполнителе. Кому интересно, может почитать подробно о каждом лоте и загрузить дополнительную информацию о нем. В архиве есть проект договора аренды, приказ о проведении земельных торгов, проект землеустройства по отводу земельного участка, фото земельного участка, а также выдержки из Реестра прав, Государственного земельного кадастра и технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка.

На этот раз выставлялись на продажу права аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения сроком на 7 лет (минимальный срок аренды на земли с/х назначения). Стартовая цена устанавливалась решением организатора торгов на уровне 8% нормативной денежной оценки земельных участков.

AgroPortal.ua провел свое расследование и установил перечень потенциальных участников аукциона, который, как выяснилось позже, оправдался на 100%. Организатором земельных торгов выступало Главное управление Госгеокадастра в Киевской области, а их исполнителем —  частное общество, которое также выпускало техническую документацию на эти участки.

Аукцион начался с объявления о порядке его проведения. Лицитатор объяснил, что только на 8 из 10 земельных участков было зарегистрировано два участника (обязательное требование, не менее двух участников на лот), и только эти лоты могут быть выставлены на продажу, в той очередности, которая была установлена в объявлении об аукционе. Также участникам были разъяснены способы выражения намерения приобрести лот (поднятие таблички с номером и/или голосом свою цену), условия поднятия цены на шаг аукциона (которая должна быть кратна шагу), а также обязанность участника-победителя подписать протокол торгов и последствия его подписания.

Итак, первый лот. На экран проектора выводится общая информация о земельном участке: местоположение, площадь, его целевое назначение, стартовая цена, а также шаг торгов. Это был участок для ведения товарного с/х производства на территории Ксаверовского сельского совета Васильковского района. Его площадь составляет 4,3 га со стартовой ценой 12,205 тыс. грн и шагом торгов 61,02 грн.

 

Продажа лота началась с объявления лицитатором стартовой цены. Участники подняли таблички с номерами, что означало принятие ими стартовой цены. Лицитатор повысил цену на шаг аукциона. Участники продолжили удерживать таблички. Ведущий поднял цену еще на шаг, после чего участником № 2 голосом была предложена собственная цена выше на несколько шагов. Ведущий за несколько секунд привел ее в соответствие с кратностью шага и озвучил окончательный вариант цены.

Участник № 1 не спешил перебивать цену соперника, считая что-то на калькуляторе.

 

После двух минут раздумий Участник № 1 прекратил борьбу за лот.

 

Последняя минута на таймере закончилась трехразовым объявлением ведущего окончательной цены, ударом аукционного молотка и словом «Продано». После этого был объявлен перерыв на 5 минут.

По подобному сценарию прошли торги по всем лотам. По одним из них участники  боролись более активно, по других — пассивно.

«Хитом» аукциона стал земельный участок площадью 21 га со стартовой ценой годовой арендной платы 58,534 тыс. грн.

Участники постепенно перебивали цену друг друга, но когда Участник №2 поднял цену до 64,387 тыс. грн, его соперник отступил, что означало победу Саливонковского сахарного завода. В общем, счет по торгам составил 5-3 в пользу участника № 2.

От себя скажем, что лицитатор допустил нарушение в процессе торгов. В частности, протокол торгов, согласно нормам Земельного кодекса, должен подписываться после продажи каждого лота. Однако, во время этого аукциона, лицитатор пригласил участников для подписания протоколов только после продажи всех лотов.

Примечательно также, что аукцион не заканчивается на подписании протоколов. Нормы закона обязывают участников подписать договоры аренды в тот же день, поэтому сразу после распродажи лотов требуют подготовки, нотариального удостоверения и подписания договора аренды этих земельных участков. По словам участников, эта процедура занимает всю вторую половину дня.

Итого: на аукционе № 6095 было продано 8 прав аренды земельных участков госсобственности, находящихся на территории четырех сельских советов. По договору аренды этих земельных участков, арендная плата должна выплачиваться ежемесячно в местный бюджет территориальной общины.

Пинчуковский сельсовет по аренде 32,4 га (4 земельных участка разной площади) получит в местный бюджет 96,816 тыс. грн в год. Ксаверовский сельсовет за сдачу в аренду участка в 4,3 га получит 14,486 тыс. грн. Бюджет Тростинского сельского совета каждый год будет наполняться 37,346 тыс. грн за участок на 16,9 га. Саливонковский сельсовет получит 54,908 тыс. грн ежегодной арендной платы за два земельных участка площадью 6,5 и 10,7 гектаров.

Вместо послесловия: прозрачность организации и проведения аукционов была достаточной, поскольку не возникло никаких проблем с получением информации о его времени и места проведения, лотов выставленных на продажу и личном присутствии. На торгах наблюдалась видимая конкуренция между участниками земельных торгов. Однако ни один победитель не поднял цену аренды даже на 1%. Средняя арендная плата за аренду 1 га земли государственной собственности, проданной на этом аукционе, составила 8,86% (2848,5 грн), то есть выросла всего на 0,86% (275 грн/га) от стартовой.

Поэтому, к сожалению, можно сделать вывод, что низкая конкуренция и возможность участников закулисно договориться о цене не дала желаемого прироста цены, и местная община от этого потеряла поступления в свой бюджет.

Оксана Пирожок, Роман Граб, специально для AgroPortal.ua