Рынка земли нет, но цены на землю составили

Эксперты проекта «Поддержка реформ в сельском хозяйстве и земельных отношениях в Украине», который реализуется при поддержке Всемирного банка, подготовили рейтинг прогнозируемой стоимости земельных паев по всей Украине, сообщает «Бизнес Цензор».

Оценка стоимости сельскохозяйственной земли осуществлялась по методу капитализации дохода, который получают владельцы паев от аренды.

За среднюю цену на уровне области принималось медианное значение стоимости аренды в этой области, согласно данным Государственного комитета статистики.

Фактор капитализации оценивался на уровне годового дохода от аренды, умноженного на 20 лет. То есть, если владелец пая сдает его в аренду по $50 за гектар в год, то ориентировочная стоимость продажи одного гектара может составлять $1000.

Рынок аренды земли в Украине достаточно развит, и арендная ставка пашни пока — единственный показатель измерения доходности. Поэтому сейчас этот метод оценки наиболее адекватный в условиях отсутствия рынка.

При этом следует добавить, что из-за отсутствия конкуренции и, как следствие, заниженных ставок аренды земли, реальная стоимость украинской пашни в разы выше.

Сегодня самые высокие арендные ставки на землю установлены в традиционных аграрных регионах — Черкасская, Полтавская и Киевская области. Так, средняя годовая стоимость аренды одного гектара на Черкасчине составляет $84. На Полтавщине и Киевщине — $80 и $62 соответственно.

При условии открытия рынка земли в Украине завтра, владельцы паев в Черкасской области могли бы получить $1670 за гектар, в Полтавской — $1600, а в Киевской — $1240. В этих регионах — самые дорогие черноземы в Украине.

По $1200 за гектар могли бы получить владельцы сельскохозяйственной земли в Винницкой области. Владельцам паев в Черновицкой и Хмельницкой областях предлагали бы в среднем по $1100 за гектар пашни.

Самой дешевой земля оказалась в Волынской ($564), Житомирской ($613) и Луганской областях ($665).

Низкую прогнозируемую стоимость земли в этих областях эксперты проекта «Поддержка реформ в сельском хозяйстве и земельных отношениях в Украине» связывают с общим количеством пашни и военным фактором.

Так, в Волынской области значительная часть земель находится в заболоченной местности, а спрос на покупку земли в Луганской и Донецкой областях, граничащих с зоной вооруженного конфликта, невысок.

Эксперты отмечают, что этот уровень цен не соответствует потенциальному, поскольку из-за существования моратория на куплю-продажу сельхозземель в Украине и местные монополии на рынке аренды паев стоимость аренды занижена в среднем в пять раз.

Соответственно, и потенциальные цены покупки и продажи земли в Украине могут быть в 2-5 раз выше указанных.

В частности, цена гектара в Волынской области, в случае введения полноценного рынка земли, может составлять от $1128 до $2820, а в Черкасской — от $3340 до $8350.

Точно так же может подорожать и аренда земли.

«После снятия моратория на продажу земли, по разным сценариям, мы выйдем на уровень средней цены $3,5-4 тыс. за гектар за 2-3 года... Соответственно возрастет и цена аренды. За эти 2-3 года мы должны выйти на паритетный уровень цены аренды — $150-250 за гектар в год», — сообщает в интервью БЦ консультант Всемирного банка по земельным вопросам Денис Низалов.