Продаж землі. Чому великі компанії так і не вступили в гру

23 квітня 2024, 06:12 4207

Перший квартал функціонування ринку землі для юридичних осіб демонструє, що побоювання про масове скуповування земель досі залишається побоюванням. Хоча учасники ринку застерігають, що робити висновки зарано.

Ретроспектива ринку землі цьому підтвердження: перший етап стартував посеред року і з певними обмеженнями, другий рік — початок повномасштабного вторгнення і відсутність роботи реєстру, третій рік хоч і повний, але аграрії через логістичні проблеми зіткнулися з браком ліквідних коштів, на четвертий рік до ринку долучилися юридичні особи, змінився коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки, однак і ситуація в агросекторі з фінансуванням не покращилася.

У цілому українське сільське господарство обросло такою кількістю міфів, які ми самі генеруємо, і які потім складно пояснити європейським колегам, зазначає генеральний директор асоціації «Український клуб аграрного бізнесу» Олег Хоменко. Наприклад, про те, що в Україні землею володіють громадяни США, Саудівської Аравії та інших країн.

propData.content.image
Олег Хоменко, генеральний директор УКАБ

Однак якщо ми говоримо про великі компанії, то насправді вони обробляють лише 10%.

З погляду великого агрохолдингу, в «ТАС Агро» говорять, що відкриття другого етапу ринку землі не мало значного впливу на земельний банк, адже зміна власника земельної ділянки не припиняє права оренди паю, який орендує агрохолдинг. Водночас директор департаменту із земельних питань Олена Шевченко констатує, що кількість орендодавців, які бажають продати свої земельні ділянки, є незначною, продаж земельних ділянок не став масовим явищем.

propData.content.image
Олена Шевченко, директор департаменту із земельних питань «ТАС Агро»

В умовах війни для великих агрохолдингів пріоритетним видом співпраці з власниками земельних ділянок залишається середньо- і довгострокова оренда. Купівля земельних ділянок всередині власного земельного банку потребує залучення значного додаткового фінансування, при цьому фактична площа обробітку холдингу не збільшується.

Тим часом у Опендатабот, посилаючись на дані Державного земельного кадастру, порахували, що бізнес продав майже 1,3 тис. га землі після відкриття другого етапу ринку. Однак не варто все сприймати однозначно. Голова Центру аналізу політики «Зміст» Елліна Юрченко нагадує, що українські бенефіціари юридичних осіб ще до відкриття ринку землі могли придбати землю — лише з обмеженням у 100 га. Нині ліміт збільшився до 10 тис. га, тому, «можливо, компанії таким чином оптимізують свою кількість власників землі і далі продовжують купувати землю на фізичних осіб».

Якщо ж подивитися на статистику, то в асоціації «Український клуб аграрного бізнесу» підрахували, що за січень-березень 2024 року в Україні:

  • було укладено 121 171 угоду купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення;
  • сукупна площа проданих земельних ділянок склала 90 063 га;
  • середня ціна за 1 га землі склала 40 017 грн.

Вартість землі у розрізі регіонів різниться, і логічно, що чим далі від проведення бойових дій, тим земля дорожча. Це — Львівська, Івано-Франківська області, а також у трійці Київщина через близькість до столиці. Тоді як найнижча вартість землі у Сумській, Херсонській та Запорізькій областях.

У «ТАС Агро», який станом на 2024 рік обробляє земельні ділянки в Київській, Вінницькій, Чернігівській, Сумській, Кіровоградській, Миколаївській, Волинській і Львівській областях, зазначають, що ринок наблизився до стабілізації ціни. За даними Олени Шевченко, середня вартість землі сільськогосподарського призначення становить близько $2 тис./га, проте є населені пункти, де внаслідок конкуренції (продуктивності земель) аграрії пропонують і вищі ціни. 

Тут варто нагадати, що, згідно з чинним законодавством, ціна в договорі купівлі-продажу земельної ділянки встановлюється за домовленістю сторін, але не може бути меншою за її нормативну грошову оцінку.

Згідно з даними УКАБ, найбільша кількість угод купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення за січень-березень 2024 року була укладена в таких областях:

  • Вінницька — 8 583 угоди;
  • Тернопільська — 7 511 угод;
  • Хмельницька — 7 877 угод;
  • Київська — 7 098 угод;
  • Кіровоградська —4 042 угоди.

Найменша кількість угод купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення за січень-березень 2024 року була укладена в таких областях:

  • Донецька — 839 угод.
  • Луганська — 19 угод;
  • Волинська — 12 угод;
  • Чернігівська — 12 угод;

У Міністерстві аграрної політики та продовольства роблять висновки, що за чотири роки земельної реформи ринок лишається привабливим і ліквідним джерелом інвестицій. Натомість координатор земельного комітету УКАБ Ігор Лісецький застерігає, що невизначеність є засторогою потенційних інвесторів та може уповільнювати розвиток ринку землі.

propData.content.image
Ігор Лісецький, координатор земельного комітету УКАБ

Розвиток ринку може мати позитивну тенденцію за введення нових законодавчих ініціатив, які б спрощували процедуру купівлі-продажу, а також відкривали б ринок для іноземних інвесторів після проведення референдуму.

Водночас генеральний директор «РОСТОК-ХОЛДИНГ» Дмитро Купавцев додає, що на сьогоднішній день у компанії не постає питання придбання землі, воно відкладене, допоки у регіоні не буде стабільності та безпеки.

propData.content.image
Дмитро Купавцев, генеральний директор «РОСТОК-ХОЛДИНГ»

Є багато ризиків: повністю втратити землю, не мати змоги обробляти, ризик замінування. Усі землі холдингу розташовані за 1-40 км у прикордонній зоні на Чернігівщині, 20-кілометрова зона взагалі не обробляється.

Опитані AgroPortal.ua юридичні компанії, бенефіціарними власниками яких є іноземці, підтверджують, що зацікавлені мати землю у власності. Як один із прикладів наводять будівництво системи іригації та зрошення, яка потребує серйозних інвестицій. Проте надалі працюють у діючому юридичному полі з довготривалою орендою.

Змін у відносинах з пайовиками від старту повноцінного ринку землі не спостерігалось, зазначає начальник юридичного відділу компанії Cygnet Дмитро Барабін, де бенефіціарними власниками є іноземці. У Агро-Регіон теж підтверджують, що робота з пайовиками з відкриттям повноцінного ринку землі не зазнала змін. Окремі складнощі, за словами директора земельного департаменту Групи компаній Агро-Регіон Віктора Сусловця, виникають, якщо у власників земельних ділянок очікування щодо розміру орендної плати більші, ніж ринкові. У «ТАС Агро» також не мають права купувати паї, однак компанія інвестувала у розширення земельного банку в західних областях, тримаючи баланс на довоєнному рівні.

propData.content.image
Олена Шевченко, директор департаменту із земельних питань «ТАС Агро»

Ми не плануємо збільшувати земельний банк заради задоволення власних амбіцій чи на майбутнє без урахування економічної та логістичної доцільності. Сьогодні для нас одним із найбільш пріоритетних завдань є збільшення ефективності використання наявних земельних ділянок.

Що ж стосується динаміки ринку, то ніхто не береться прогнозувати, адже все залежатиме від тривалості бойових дії та загального стану економіки, а також — чи вступлять у гру великі компанії, бенефіціарними власниками яких є іноземці.


Алла Стрижеус, AgroPortal.ua