Чому орендарі поспішають продовжити оренду? Та як власникам землі вберегти її від недобросовісних орендарів

09 лютого 2024, 07:06 1379
Ганна Гладун

Тема договорів оренди завжди турбувала власників землі. Якщо в теперішній час користуватись інтернетом, то ми зможемо знайти доволі багато інформації на дану тему. Але ще частіше така інформація є трішки незрозумілою.

Дуже часто до закінчення ще діючих договорів залишається 1-2 роки, а орендар уже починає масово вмовляти власників землі переукладати договори оренди на нові строки. Я б назвала це «добровільно-примусово» адже є як і погрози, так і винагороди за переукладання.

Однією з головних причин дуже активних дій орендаря є прийняття земельних законів у інтересах орендарів, для яких оренда є як прибутком, так і захистом від прогресивних відносин.

Ще однією із вагомих причин є те, що земля, яка перебуває в оренді, може бути продана її власником, при цьому договір оренди укладений на таких умовах, що він не втрачає свою чинність та продовжує діяти. Орендар має переважне право на купівлю землі, але це може бути й інша особа. Тільки тут потрібно не забувати, що для інших осіб земля, яка в оренді на 5-10 років, — менш цікаве придбання, ніж та, яка вільна, або ж оренда закінчиться за 1-2 роки. 

Коли читаєте про оренду, стає трішки незрозуміло і страшно, куди ж ви можете віддати свою ділянку не менше, аніж на 7 років. Цей мінімальний строк встановлений ЗК України та Законом «Про оренду землі», і відступити від нього в бік зменшення неможливо. Водночас на більший строк укласти договір можна.

Дивлячись на це, часто власники землі ігнорують укладання договору оренди, і орендні відносини виникають на усній, договірній основі. Навіть складно уявити, що зазначене явище стало негативною традицією у нашому суспільстві.

Незважаючи на повноцінну нормативну базу, що регулює ці питання, достатньо часто ми зустрічаємось із випадками, коли договір оренди укладено між орендодавцем та орендарем, проте не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав, або ж ще гірше, коли, крім усної домовленості, не існує жодного факту на підтвердження існування зобов’язань щодо земельної ділянки.

Варто відзначити, що згідно зі ст. 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Отже, у випадку відсутності зареєстрованого належним чином права (договору оренди земельної ділянки), не кажучи вже про повну відсутність будь-якого письмового договору оренди, такі відносини вважаються тіньовими і не піддаються регулюванню чинним законодавством 

Хочу нагадати, що тіньова оренда є негативною і має такі ж наслідки. Цивільно-правові відносини майнового характеру, що не закріплені письмовою угодою і не зареєстровані, не лише порушують норми чинного законодавства, а ще й не гарантують жодні права та обов'язки для кожної зі сторін такої «домовленості». Іншими словами, орендар і орендодавець юридично нічого нікому не винні.

Реєстрація договору оренди та наявність примірника такого договору в орендодавця і орендаря виступає у ролі взаємних гарантій для кожної зі сторін. Досить часто, підписуючи договір оренди, власник паю вважає, що ділянка вже передана в користування та рахує закінчення терміну дії договору від дати його підписання.

Відсутність одного примірника зареєстрованого договору оренди земельної ділянки у власника (орендодавця) загрожує не лише несвоєчасною реєстрацією, а й внесенням виправлень, про які орендодавець може і не знати (наприклад, змінити термін дії договору, виправивши 7 років на 17).

Навіть підписуючи договір оренди, його необхідно уважно читати (якщо є сумніви, краще залучити для консультації відповідного фахівця), вимагати підписаний обома сторонами примірник договору, який залишити у себе і обумовити дату державної реєстрації такого договору з орендарем, аби уникнути непорозумінь надалі.

А також розглянемо ще один аспект — це захист прав власника земельної ділянки у випадку несплати орендарем обіцяної усно плати за користування такою ділянкою.

Єдиною нормою Земельного кодексу України, яка частково допомагає власнику ділянки захистити свої права, є ст. 212, яка визначає можливість повернення земельної ділянки як самовільно зайнятої. При цьому максимум, що вийде — це відновити можливість безперешкодного використання земельної ділянки власником і без відшкодування витрат, понесених за час незаконного користування ними. Крім того, повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду, а отже матеріальних, часових та моральних витрат не оминути.

Після всієї наданої інформації ви можете мати багато запитань, і головним із них буде: чи варто все-таки здавати власну землю в оренду?

Вирішити ми повинні самі, адже є люди, які можуть самостійно обробляти земельну ділянку і мати хороший прибуток, а є і ті, яким вигідно віддати земельну ділянку в оренду і отримувати пасивний прибуток, не обробляючи її.

Якщо ж ви вибрали оренду, далі в цій публікації я надам усю необхідну інформацію щодо неї. Адже досить часто власники земельних паїв підписують шаблонні договори оренди землі, не знаючи їх юридичних наслідків. Тому розповідаю про укладання та внесення змін до договору оренди землі.

Що ж таке договір оренди землі?

Це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Укладення договору оренди земельної ділянки здійснюється:

  • із земель приватної власності — за згодою орендодавця та особи, яка має право орендувати таку земельну ділянку;
  • із земель державної або комунальної власності — на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування-орендодавця, або за результатами аукціону;
  • на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально.

Істотними умовами договору оренди землі є:

  • об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
  • дата укладення та строк дії договору оренди;
  • орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду, відповідальності за її несплату, а також інші умови, встановлені за домовленістю сторін.

Якщо договір не містить хоча б одну із зазначених істотних умов, у майбутньому він може бути визнаний неукладеним у судовому порядку.

У разі, якщо договором оренди землі передбачено здійснення заходів, спрямованих на охорону та поліпшення об’єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

Важливо!

Земельна ділянка за договором оренди землі вважається переданою орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Строк дії договору оренди земельної ділянки не може перевищувати 50 років.

Строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства не може бути менше як 7 років.

Орендна плата

Сторони договору можуть дійти згоди про встановлення будь-якого розміру орендної плати, але не менше 3% визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю).

  • Орендна плата справляється у грошовій формі або за домовленістю сторін у натуральній формі.
  • Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюється винятково у грошовій формі.

Зміна умов договору оренди землі

Здійснюється за взаємною згодою сторін у письмовій формі шляхом укладення додаткової угоди.

У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Такі зміни до договору оренди набирають чинності з моменту їх державної реєстрації у Державному реєстрі прав на нерухоме майно, а якщо договір змінюється у судовому порядку, то з дня набрання рішення суду про зміну договору законної сили, якщо в цьому рішенні не встановлено іншого строку, з подальшою державною реєстрацією.

Якщо ви маєте хоч трішки сумнівів щодо майбутнього орендаря, то хочеться сказати, щоб ви не поспішали з його вибором, адже завжди можна знайти варіант, який вам буде комфортний. А у випадку, коли на вас тиснуть, ви повинні знати, що потрібно звернутися до юриста, який завжди буде на вашій стороні. 

Меседжі цієї публікації дають розуміння основного, на що слід зважати, аби уникнути непорозумінь та захистити свої права.

Ганна Гладун, юрист із земельних питань

Думка автора може не збігатися з думкою редакції. Відповідальність за цитати, факти і цифри, наведені в тексті, несе автор.