Як сільгосппідприємству укласти договір оренди земельної ділянки під придбаною будівлею

8 листопада 2024 року набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту інтересів власників земельних часток (паїв), а також застосування адміністративної процедури у сфері земельних відносин» від 08.10.2024 № 3993-IX, який вніс зміни в чимало законодавчих актів земельного права, в тому числі і в регулювання питання переходу прав на земельну ділянку державної і комунальної власності, нежитлову будівлю, яка на ній розташована, у разі якщо її було придбано іншою юридичною особою.

Так, частина 4 ст. 120 ЗК України, яка регулює перехід земельної ділянки до нового власника будівлі, була викладена в такій редакції: «У разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна, іншу будівлю або споруду, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні на праві оренди у відчужувача (попереднього власника), до набувача одночасно переходить відповідно право оренди земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта. 

Волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об’єкта та внесення змін до договору оренди землі із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається».

Право особи, яка набула у власність нерухоме майно, що знаходиться на земельній ділянці, отримати в користування цю земельну ділянку, є, так би мовити, законодавчо гарантованим правом. 

Законодавець встановив, що будь-які бюрократичні процедури для переходу в користування земельної ділянки набувачу (новому власнику) будівлі, яка на ній знаходиться, вчиняти не потрібно. 

Наведе підтверджує нова стаття 31-6, внесена Законом України № 1892-IX від 17.11.2021 р. до Закону України про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень від 01.07.2004 р. № 1952-IV. Стаття має назву: Особливості проведення реєстраційних дій щодо переходу речових прав на земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) у разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва та в частині 4 передбачає таке правило: 

Положеннями ст. 125 ЗК України встановлено: «Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав».

Варто нагадати, що Верховний Суд (Верховний Суд України) був одностайний у своїй позиції щодо застосування цих положень законодавства. 

Верховний Суд України визначив сталу правову позицію у цьому питанні ще в Постанові від 12 жовтня 2016 року у справі №6-2225цс16 зазначивши, що: «При відчуженні будівель та споруд, які розташовані на орендованій земельній ділянці, право на земельну ділянку визначається згідно з договором оренди земельної ділянки.

Зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об’єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташований. За цією нормою визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість».

Практика Верховного Суду

У Постанові від 20 січня 2021 року у справі № 318/1274/18 Верховний Суд підсумував: при відсутності окремої угоди щодо земельної ділянки при переході права власності на об’єкт нерухомості слід враховувати, що зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об’єкта нерухомості, спорудженого на земельній ділянці, з такою ділянкою (принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди).

Висновок

Враховуючи цей принцип, слід зробити висновок, що земельна ділянка слідує за нерухомим майном, яке придбаває особа, якщо інший спосіб переходу прав на земельну ділянку не визначено умовами договору чи приписами законодавства.

Тобто за загальним правилом, особи, які набули право власності на будівлю чи споруду, стають власниками земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику.

Пунктом «е» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Чи необхідно укладати новому власнику будівлі новий договір оренди земельної ділянки із органом місцевого самоврядування  

Отже, важливим практичним питанням, яке постає, це питання чи необхідно укладати новому власнику будівлі новий договір оренди земельної ділянки із органом місцевого самоврядування. 

Зважаючи на те, що відповідно до вищенаведеного законодавства України право оренди за новим власником будівлі в день реєстрації права власності на будівлю буде зареєстровано на земельну ділянку і орган місцевого самоврядування відповідно до положення статті 31-6 Закону про державну реєстрацію необхідно лише негайно повідомити про це, то потреба в укладенні нового договору оренди відсутня, договір оренди продовжує свою дію, його істотні умови не змінюються, змінюється лише особа орендаря. 

Отже, право оренди у нового орендаря (власника придбаної будівлі) виникає в день реєстрації права власності на будівлю і посвідчує його Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, яку він отримує після реєстрації права оренди. 

Відтак, у орендаря — сільгосппідприємства (попереднього власника будівлі) обов’язок сплачувати оренду плату за земельну ділянку припиняється з моменту набуття права оренди на цю земельну ділянку новим власником (сільгосппідприємством) будівлі, оскільки одночасно оформлюється і перехід права оренди. 

Підстави припинення договору оренди землі закріплені у статті 31 Закону «Про оренду землі», якою передбачено, що договір оренди припиняється у разі, крім іншого, і набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Наведене положення лише підтверджує, що таке право оренди припиняється саме з моменту реєстрації права власності на будівлю за іншим сільгосппідприємством.  Відтак орендну плату за земельну ділянку не потрібно платити саме з моменту набуття іншою особою права власності на будівлю, яка на ній знаходиться. 

Разом з тим, у відкритих джерелах зустрічаємо опубліковані рішення сільських рад про внесення змін до договорів оренди щодо заміни особи орендаря. Чи є така діє обов’язковою, не вбачаємо з аналізу вищенаведених положень законодавства України. Перш за все тому що  положення статті 15 Закону України «Про оренду землі», встановлюють істотні умови договору, якими є:  

• об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
• дата укладення та строк дії договору оренди;
• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Такі істотні умови не змінюються внаслідок придбання будівлі, що знаходиться на цій земельній ділянці. 

Частина 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі» містить теж положення що і стаття 377 ЦК України наведена на початку цієї відповіді. ЦК України передбачає у ч. 1 ст. 520, що боржник у зобов'язанні може бути замінений іншою особою (переведення боргу) лише за згодою кредитора, якщо інше не передбачено законом (саме законом і передбачено заміну орендаря саме без згоди орендодавця у разі відчуження ним будівлі, на якій знаходиться земельна ділянка). У статті 178 ЦК України вказано, що об'єкти цивільних прав (в т.ч. право оренди) можуть вільно відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої в порядку правонаступництва чи спадкування або іншим чином, якщо вони не вилучені з цивільного обороту, або не обмежені в обороті, або не є невід'ємними від фізичної чи юридичної особи. 

Зауважимо, що важливо, не береться до уваги інша ситуація, коли земельна ділянка під такою будівлею не сформована і право на неї не оформлене. В такій ситуації відповідно до ч. 11 ст. 120 ЗК України якщо будівля розміщена на земельній ділянці державної або комунальної власності, що не перебуває у користуванні, набувач такого об’єкта нерухомого майна зобов’язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об’єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування із заявою про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, що належить йому на праві власності, у порядку, передбаченому статтями 118, 123 або 128 ЗК України.

Далі слідує процедура розробки технічної документації, формування земельної ділянки, внесення її в державний земельний кадастр, реєстрація права власності в Державному реєстрі прав і відповідно передання органом місцевого самоврядування у власність або користування набувачу будівлі.

Висновок

До сільгосппідприємства, яке придбало будівлю, земельна ділянка під якою оформлена на праві оренди з іншою особою з органом місцевого самоврядування, переходить право оренди такої земельної ділянки в момент переходу права власності на таку будівлю. Обов’язок  попереднього орендаря сплачувати орендну плату припиняється з наступного дня, за днем набуття новим власником будівлі, яка знаходиться на земельній ділянці права власності на будівлю і відповідно права оренди земельної ділянки. 

Вікторія Варєнікова, адвокат, член Комітету з аграрного, земельного та довкілевого права НААУ