Сільгоспземлю зайняли під фортифікації: що робити власнику та орендарю і як не втратити право на компенсацію

Що діє зараз

Земельний сервітут для фортифікацій уже передбачений Земельним кодексом України.

За статтею 98 ЗК України земельний сервітут є правом обмеженого платного або безоплатного користування чужою земельною ділянкою. Його встановлення не позбавляє власника прав володіння, користування та розпорядження землею.

Пункт «ж-2» статті 99 ЗК України окремо передбачає право на будівництво, облаштування та утримання інженерно-технічних і фортифікаційних споруд, огорож, прикордонних знаків, прикордонних просік та комунікацій.

За загальним правилом статті 100 ЗК України сервітут може встановлюватися договором, законом, заповітом або рішенням суду.

Водночас чинне спеціальне регулювання воєнного періоду не охоплює повною мірою ситуацію з приватними сільськогосподарськими землями. Пункт 27-1 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України передбачає спрощені правила вилучення, встановлення та зміни цільового призначення земель державної та комунальної власності для облаштування й утримання інженерно-технічних та фортифікаційних споруд. Окремі правила встановлені також щодо земель уздовж державного кордону, зокрема земельних ділянок шириною 30–50 метрів.

Разом з тим цей механізм не вирішує ситуацію, коли фортифікаційні споруди вже фактично розміщені на приватній сільськогосподарській земельній ділянці, яка належить фізичній чи юридичній особі та може одночасно перебувати в оренді агропідприємства. У такому випадку залишаються питання щодо правової підстави користування землею, компенсації власнику, долі орендної плати, прав орендаря та відшкодування вартості втраченого врожаю.

Саме для врегулювання цієї окремої категорії відносин і запропоновано законопроєкт № 14117.

Що пропонує законопроєкт № 14117

У редакції, прийнятій за основу, обласна військова адміністрація зможе встановлювати сервітут на приватній сільськогосподарській землі для будівництва, облаштування та утримання фортифікаційних споруд. Сервітут встановлюватиметься на користь Міністерства оборони України або іншого державного органу, який здійснює керівництво військовим формуванням. Згода власника землі, землекористувача або заставодержателя для цього не вимагатиметься.

Якщо для військових потреб потрібна лише частина ділянки, сервітут за загальним правилом має поширюватися на цю частину. Для ділянок площею менше 10 га законопроєкт передбачає інший підхід: сервітут встановлюється щодо всієї ділянки, навіть якщо фактично використовується лише її частина. Одночасно пропонується реєструвати обтяження у вигляді заборони сільськогосподарського використання відповідної землі.

Компенсація власнику та вартість втраченого врожаю

Законопроєкт передбачає кілька окремих механізмів.

1. Власнику земельної ділянки пропонується виплачувати плату за встановлення сервітуту в розмірі 12% нормативної грошової оцінки землі або відповідної її частини. За редакцією першого читання така плата виплачуватиметься протягом двох років після припинення або скасування воєнного стану.
2. Якщо земля фактично використовувалася під фортифікації ще до оформлення сервітуту, власнику передбачається компенсація за неможливість користування ділянкою. Її розмір також прив’язаний до плати за сервітут. Заява на виплату має подаватися через Державний аграрний реєстр.
3. Якщо через встановлення сервітуту неможливо зібрати врожай, його вартість має відшкодовуватися власнику врожаю. Порядок оцінки та виплати повинен визначити Кабінет Міністрів України.

Для агропідприємства останній механізм особливо важливий. Власник землі та власник урожаю часто є різними особами: пай належить фізичній особі, а посів здійснив орендар. Отже, плата за сервітут і компенсація вартості врожаю потенційно належатимуть різним суб’єктам.

Що буде з орендою

Законопроєкт передбачає, що на час дії сервітуту орендар, суборендар або емфітевт звільняється від плати за користування землею. Якщо сервітут стосується лише частини ділянки, звільнення застосовується пропорційно цій площі. Несплата відповідної частини орендної плати не повинна вважатися порушенням договору.

Водночас залишається проблема зі строком приватної оренди. Автоматичне продовження договору на час дії сервітуту законопроєкт прямо передбачає лише для земель державної та комунальної власності. Аналогічної норми щодо приватних договорів оренди у редакції першого читання немає. Якщо строк оренди приватного паю закінчиться в період, коли агропідприємство не могло користуватися землею через фортифікації, проєкт поки не гарантує відновлення цього строку після припинення сервітуту.

Чи можна вимагати відшкодування вже зараз

Такі механізми існують і за чинним законодавством.

Стаття 156 ЗК України передбачає відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, зокрема, у разі тимчасового зайняття сільськогосподарських угідь, встановлення обмежень щодо використання земель, погіршення якості ґрунтового покриву, приведення угідь у непридатний для використання стан та неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.

За статтею 157 ЗК України збитки відшкодовують органи, громадяни та юридичні особи, які використовують земельні ділянки або діяльність яких обмежує права власників і землекористувачів. Порядок визначення та відшкодування таких збитків встановлює Кабінет Міністрів України.

Відповідний механізм передбачений Порядком визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженим постановою КМУ від 19.04.1993 № 284.

Розмір збитків не визначається власником або орендарем одноосібно. Його встановлює спеціальна комісія, створена районною державною (військовою) адміністрацією або виконавчим органом відповідної сільської, селищної чи міської ради. До складу комісії включаються, зокрема, власник землі або землекористувач, якому завдано збитків, представники особи, яка повинна їх відшкодовувати, представники фінансових органів та органів містобудування й архітектури, а за згодою також представники Держекоінспекції та Держгеокадастру. Результат роботи комісії оформлюється актом, який затверджується органом, що створив комісію.

Для агропідприємства важливо, що Порядок дозволяє врахувати не лише фізичне пошкодження самої землі.

До збитків можуть включатися, зокрема:

• витрати на поліпшення якості земель;
• витрати на незавершене сільськогосподарське виробництво, у тому числі оранку, внесення добрив, посів та інші роботи;
• вартість зрошувальних, осушувальних та інших об’єктів;
• інші збитки власника або землекористувача, у тому числі орендаря;
• неодержані доходи, якщо їх розмір належно обґрунтований.

При цьому неодержаним доходом Порядок прямо визнає дохід, який власник або землекористувач міг би отримати із земельної ділянки, але не отримав унаслідок її тимчасового зайняття, обмеження прав, погіршення якості землі або приведення її у непридатний для використання стан.

Розмір збитків визначається у повному обсязі відповідно до реальної вартості майна на момент їх заподіяння, а щодо витрат на відновлення чи поліпшення земель — з урахуванням ринкової або відновної вартості.

Тому для агробізнесу принципове значення матимуть первинні документи: технологічні карти, акти виконаних польових робіт, накладні на насіння, добрива, засоби захисту рослин і пальне, документи щодо врожайності, договори на реалізацію продукції, а також підтвердження конкретної площі та періоду, протягом якого використання землі було неможливим.

Хто і коли має сплатити визначені збитки?

За пунктом 5 Порядку № 284 збитки відшкодовуються власнику землі або землекористувачу, у тому числі орендарю, підприємствами, установами, організаціями та громадянами, які їх заподіяли, за рахунок власних коштів. Строк виплати становить не більше одного місяця після затвердження акта комісії.

Водночас саме щодо земель, фактично зайнятих під фортифікації, тут і виникає одна з головних проблем чинного регулювання. Потрібно не лише встановити розмір збитків, а й правильно визначити суб’єкта, який за чинним законодавством повинен їх відшкодувати. Сам факт того, що ділянка використовується для потреб оборони, ще не дає підстав автоматично покласти відповідний платіж на конкретну військову частину, Міністерство оборони чи військову адміністрацію. Це залежить від правової підстави використання землі, документів щодо розміщення фортифікацій та конкретних обставин їх спорудження.

Порядок № 284 також не встановлює спеціальної процедури саме для фортифікацій і не визначає окремого строку, протягом якого орган зобов’язаний створити комісію за зверненням власника або орендаря. Тому на практиці власнику чи землекористувачу доцільно самому ініціювати процедуру: звернутися до відповідної районної військової адміністрації або органу місцевого самоврядування, надати документи на землю, підтвердження фактичного обмеження користування та попередній розрахунок збитків.

Таким чином, чинний механізм можна описати як послідовність:

• фіксація факту та періоду використання землі → звернення щодо визначення збитків → створення комісії → розрахунок збитків → оформлення та затвердження акта → виплата особою, яка заподіяла збитки, протягом одного місяця.

Якщо визначений платник заперечує сам обов’язок відшкодування або розмір збитків і добровільно їх не сплачує, спір переходить у судову площину.

Саме на цьому тлі законопроєкт № 14117 має практичне значення: він пропонує спеціальний механізм для приватних сільськогосподарських земель під фортифікаціями, окремо визначаючи плату за сервітут, компенсацію за попереднє використання землі та відшкодування вартості незібраного врожаю. Тобто законопроєкт має усунути частину невизначеності, яка зараз залишається при застосуванні загальних статей 156–157 ЗК України та Порядку № 284.

Що з платою за землю

Податковий режим земельної ділянки під фортифікаціями необхідно перевіряти окремо.

У період з 01.03.2022 до 05.05.2023 діяла спеціальна редакція підпункту 69.14 підрозділу 10 розділу XX ПК України, яка дозволяла не нараховувати та не сплачувати плату за землю, зокрема, щодо земельних ділянок, визначених обласними військовими адміністраціями як такі, на яких наявні фортифікаційні споруди.

З 06.05.2023 цей спеціальний механізм було змінено. У чинній редакції підпункту 69.14 окремої пільги саме для земель під фортифікаціями вже немає.

Натомість відповідно до підпункту 283.1.2 пункту 283.1 статті 283 ПК України земельний податок не сплачується за земельні ділянки, що перебувають у консервації. Стаття 51 Закону України «Про охорону земель» прямо відносить до земель, які підлягають консервації, земельні ділянки, на яких розташовані військові інженерно-технічні та/або фортифікаційні споруди.

Для земель приватної власності земельний податок не нараховується з дня внесення до Державного земельного кадастру відомостей про заходи щодо охорони земель і ґрунтів на підставі затвердженого робочого проєкту землеустрою щодо консервації земельної ділянки. Для земель державної та комунальної власності відповідний період пов’язаний із прийняттям компетентним органом рішення про затвердження робочого проєкту землеустрою щодо консервації.

Щодо орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності спеціальні правила встановлені пунктом 288.8 ПК України.

Отже, сама фактична наявність фортифікацій після 06.05.2023 ще не є достатньою підставою для припинення нарахування плати за землю. Для застосування податкового звільнення необхідно, щоб земельна ділянка була належним чином переведена у режим консервації та відповідні відомості були внесені до Державного земельного кадастру.

При цьому податкове звільнення не впливає автоматично на обов’язок орендаря сплачувати орендну плату власнику приватної земельної ділянки. Це вже договірне зобов’язання, яке слід аналізувати окремо.

Хто відновлюватиме землю після припинення військового використання

Після демонтажу фортифікацій земельна ділянка не обов’язково одразу стане придатною для обробітку. На ній можуть залишатися пошкоджений ґрунтовий покрив, траншеї, бетонні конструкції, пошкоджені меліоративні системи або вибухонебезпечні предмети.

Законопроєкт № 14117 передбачає, що власник або користувач не нестиме відповідальності за погіршення стану ґрунтів, пов’язане з військовим використанням землі. Після припинення сервітуту сервітуарій повинен протягом року демонтувати споруджені об’єкти та привести землю у стан, придатний для використання за цільовим призначенням. Якщо фортифікації необхідно зберегти після завершення воєнного стану, має вирішуватися питання відчуження земельної ділянки для суспільних потреб або з мотивів суспільної необхідності.

Що бізнесу варто зробити вже зараз

1. Перевірити правовий статус ділянки — отримати актуальні відомості ДЗК та Державного реєстру речових прав, перевірити договір оренди, суборенди або емфітевзису.
2. Отримати офіційне підтвердження використання землі — якщо підприємство не має відповідного документа, доцільно звернутися до військової адміністрації та інших компетентних органів щодо факту, правової підстави та періоду обмеження користування конкретною ділянкою.
3. Визначити площу, яка фактично вибула з використання.
4. Зберегти документи щодо понесених витрат — технологічні карти, документи на насіння, добрива, ЗЗР, пальне, виконані роботи та інші первинні документи можуть бути необхідними для визначення збитків.
5. Окремо сформувати докази щодо врожаю — доцільно зафіксувати культуру, площу посіву, етап виробничого циклу, історичну врожайність та наявні договори на реалізацію продукції.
6. Перевірити орендні та податкові платежі — не слід припиняти їх лише з посиланням на фактичне використання землі військовими. Спочатку потрібно визначити конкретну законодавчу або договірну підставу.
7. Оцінити можливість відшкодування збитків — до прийняття спеціального закону слід перевірити можливість застосування статей 156, 157 ЗК України та Порядку № 284. Після прийняття законопроєкту № 14117 потрібно буде окремо визначити, чи поширюється новий механізм на конкретну ділянку.

Під час документування необхідно враховувати обмеження щодо поширення інформації про військові об’єкти.

Основні ризики

Найбільша помилка полягає в очікуванні, що всі необхідні обставини надалі будуть підтверджені державними органами автоматично. Через декілька років може бути складно встановити точну дату припинення користування, фактичну площу обмеження, стан посівів та розмір понесених витрат.

Також необхідно враховувати, що законопроєкт № 14117 ще доопрацьовується. Розмір, строки та процедура компенсації можуть змінитися до остаточного прийняття закону.

Висновок

Якщо сільськогосподарська земля використовується для фортифікацій, основне завдання бізнесу зараз полягає не лише у збереженні прав на ділянку, а й у належному документуванні ситуації. Потрібно підтвердити період і площу фактичного обмеження, понесені витрати, стан посівів, право на врожай.

Законопроєкт № 14117 має створити спеціальний механізм військового сервітуту та компенсації, але чекати його прийняття для збору доказів не варто. Частина інструментів захисту вже передбачена чинними статтями 156, 157 ЗК України та Порядком № 284.

Сергій Педак, керуючий партнер ЮК «ТИТАН», кандидат юридичних наук, адвокат