Усе, що треба знати про укладення договору міни «підмораторних» земельних ділянок

Відповідно, виникають суттєві ризики і для користувачів таких земельних ділянок. Однією з таких схем є здійснення обміну земельними ділянками.  

Іноді приватні нотаріуси посвідчують договори міни земельних ділянок з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з відсутністю електронних копій документів, на підставі яких проводилися реєстраційні дії та які мають бути розміщені у Державному реєстрі прав. Досить часто такий обмін посвідчується недобросовісним нотаріусом, який не завантажує скан-копії договору міни у реєстр або завантажує лише одну його сторінку.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 18 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також п. 10 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету міністрів України від 25.12.2015 № 1127, з документів, поданих для реєстрації прав на нерухоме майно, необхідно обов’язково виготовляти електронні копії (шляхом сканування), які долучаються до справи разом із заявою на реєстрацію. Абсолютно очевидно, що електронна копія однієї сторінки документа не є електронною копією всього документа.

Таким чином, у разі, якщо нотаріус або реєстратор не виготовляє електронні копії договору або виготовляє електронну копію лише однієї сторінки, це є прямим порушенням законодавства та може призвести до оскарження такої реєстраційної дії або навіть її скасування. Втім, відсутність електронної копії договору міни або окремих його сторінок у Державному реєстрі прав жодним чином не впливає на права орендаря. Більше того, орендар не має можливості бачити документи у реєстрі, навіть якщо вони були належним чином завантажені до реєстру.

Питання викликає і сама законність укладення договору міни «підмораторних» земельних ділянок та передачі земельних ділянок за ним.

Згідно зі ст. 81, 82 Земельного кодексу України, громадяни та юридичні особи можуть набувати земельні ділянки у власність з підстав, встановлених законом, серед яких є і набуття права власності на земельну ділянку за договором.

П. 15 Перехідних положень Земельного кодексу України встановлює мораторій на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення та земельних паїв. Проте обмін земельними ділянками відповідно до закону становить виняток з цього правила.

Згідно зі ст. 14 ЗУ «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», у разі якщо власник земельної ділянки, яка знаходиться всередині єдиного масиву, що використовується спільно власниками земельних ділянок чи іншими особами для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, виявляє бажання використовувати належну йому земельну ділянку самостійно, він може обміняти її на іншу земельну ділянку в межі цього або іншого масиву.

Однак, як зазначено у Правовій позиції Верховного суду України, викладеній 12.10.2016 у справі № 6-464цс16, ані у Земельному кодексі України, ані в інших актах законодавства України не закріплено можливості міни земельних ділянок, окрім як за підстав, визначених у вищенаведеному законі та за схемою «пай на пай».

Таким чином, договір міни земельних ділянок, проведений не за схемою «пай на пай» та у відповідності до вищенаведеного закону, порушує законодавство України та може бути визнаний недійсним.

Крім того, відповідно до ст. 5, 47, 49 ЗУ «Про нотаріат», нотаріус зобов’язаний відмовити у прийнятті документів, які не відповідають вимогам законодавства, а також відмовити у вчиненні нотаріальної дії, яка суперечить законодавству.

Отже, нотаріус, що посвідчує договір міни земельних ділянок, окрім як у вищезазначених випадках, порушує законодавство України та може понести відповідальність, зокрема, у вигляді анулювання свідоцтва про право на зайняття нотаріальною діяльністю або обмеження чи навіть заборони доступу до Державного реєстру прав за результатами перевірки Міністерства юстиції України.

При здійсненні міни земельних ділянок може постраждати орендар (орендарі) земельних ділянок, особливо, якщо у договорі оренди передбачена можливість його одностороннього розірвання у зв’язку із зміною власника.

У цьому випадку виникає питання захисту прав орендаря обміняної земельної ділянки, адже дізнатись про зміну власника він може лише постфактум. Найбільш логічними діями орендаря було б подання позовів про визнання недійсним договору міни та визнання незаконними і скасування реєстраційних дій. Однак у цьому разі постає проблема доведення того, що орендар, який не є стороною договору, має право подати позов про визнання його недійсним.

Відповідно до ч. 3 ст. 215 Цивільного кодексу України, право на подачу позову про недійсність правочину має не лише сторона такого правочину, а й інша заінтересована особа.

Інтерес орендаря для суду можна спробувати обґрунтувати таким чином. Згідно зі ст. 9 ЗУ «Про оренду землі», орендар має право на переважне придбання орендованої земельної ділянки у разі її продажу.

Із системного аналізу положень Цивільного кодексу України, а також відповідно до сталої судової практики зрозуміло, що договір міни є різновидом договору купівлі-продажу.

По відношенню до суб’єктів господарювання те ж саме підтверджуються положеннями ст. 293 Господарського кодексу України, яка встановлює, що кожна сторона договору міни вважається продавцем того товару, який вона передає в обмін, і покупцем товару, який вона одержує взамін. Ця ж стаття зазначає, що до договору міни у певних випадках застосовуються норми, що регулюють договір купівлі-продажу.

Таким чином, укладення договору міни земельних ділянок, окрім законодавчих заборон, також порушує переважне право орендаря на придбання земельної ділянки у разі її продажу.

Виходячи з вищенаведеного, укладення договору міни «підмораторних» земельних ділянок у більшості випадків порушує законодавство України та є незаконним. Захистити свої права у такій ситуації орендар земельної ділянки може шляхом подання позовів про визнання недійсним договору міни та визнання незаконними і скасування реєстраційних дій та/або шляхом подання позову про переведення на нього прав набувача за договором міни орендованої ним земельної ділянки (залежно від умов договорів та конкретних обставин справи).

Антон Рекун, молодший юрист Eterna Law