Все, что нужно знать о заключении договора мены «подмораторных» земельных участков

Соответственно, возникают существенные риски и для пользователей таких земельных участков. Одной из этих схем является осуществление обмена земельными участками.

Иногда частные нотариусы удостоверяют договоры мены земельных участков с целевым назначением для ведения товарного сельскохозяйственного производства с отсутствием электронных копий документов, на основании которых производились регистрационные действия и которые должны быть размещены в Государственном реестре прав. Довольно часто такой обмен удостоверяется недобросовестным нотариусом, который не загружает скан-копии договора мены в реестр или загружает лишь одну его страницу.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 18 ЗУ «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», а также п. 10 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного Постановлением Кабинета министров Украины от 25.12.2015 № 1127, из документов, поданных для регистрации прав на недвижимое имущество, необходимо обязательно изготавливать электронные копии (путем сканирования), которые приобщаются к делу вместе с заявлением на регистрацию. Совершенно очевидно, что электронная копия одной страницы документа не является электронной копией документа.

Таким образом, в случае, если нотариус или регистратор не изготавливает электронные копии договора или изготавливает электронную копию только одной страницы, это является прямым нарушением законодательства и может привести к обжалованию такого регистрационного действия или даже его отмены. Впрочем, отсутствие электронной копии договора мены или отдельных его страниц в Государственном реестре прав никоим образом не влияет на права арендатора. Более того, арендатор не имеет возможности видеть документы в реестре, даже если они были должным образом загружены в реестр.

Вопросы вызывает и сама законность заключения договора мены «подмораторных» земельных участков и передачи земельных участков в соответствии с ним.

Согласно ст. 81, 82 Земельного кодекса Украины, граждане и юридические лица могут приобретать земельные участки в собственность на основаниях, установленных законом, среди которых — и приобретение права собственности на земельный участок по договору.

П. 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины устанавливает мораторий на отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения и земельных паев. Однако обмен земельными участками в соответствии с законом является исключением из этого правила.

Согласно ст. 14 ЗУ «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)», в случае если владелец земельного участка, который находится внутри единого массива, используется совместно собственниками земельных участков или другими лицами для ведения товарного сельскохозяйственного производства, выказывает желание использовать принадлежащий ему земельный участок самостоятельно, он может обменять его на другой земельный участок в границах этого или другого массива.

Однако, как указано в Правовой позиции Верховного суда Украины, изложенной 12.10.2016 в деле № 6-464цс16, ни в Земельном кодексе Украины, ни в других актах законодательства Украины не закреплено возможности мены земельных участков, кроме как на основаниях, определенных в вышеприведенном законе и по схеме «пай на пай».

Таким образом, договор мены земельных участков, проведенный по схеме «пай на пай» и в соответствии с вышеприведенным законом, нарушает законодательство Украины и может быть признан недействительным.

Кроме того, согласно ст. 5, 47, 49 ЗУ «О нотариате», нотариус обязан отказать в принятии документов, которые не соответствуют требованиям законодательства, а также отказать в совершении нотариального действия, противоречащего законодательству.

Итак, нотариус, удостоверяющий договор мены земельных участков, кроме как в вышеупомянутых случаях, нарушает законодательство Украины и может понести ответственность, в том числе, в виде аннулирования свидетельства о праве заниматься нотариальной деятельностью или ограничения или даже запрета доступа к Государственному реестру прав по результатам проверки Министерства юстиции Украины.

При осуществлении мены земельных участков может пострадать арендатор (арендаторы) земельных участков, особенно, если в договоре аренды предусмотрена возможность его одностороннего расторжения в связи со сменой владельца.

В этом случае возникает вопрос защиты прав арендатора обменянного земельного участка, ведь узнать о смене собственника он может лишь постфактум. Наиболее логичными действиями арендатора было бы подать иски о признании недействительным договора мены и признании незаконными и отмене регистрационных действий. Однако в этом случае возникает проблема доказательства того, что арендатор, не являющийся стороной договора, имеет право подать иск о признании его недействительным.

Согласно ч. 3 ст. 215 Гражданского кодекса Украины, право на подачу иска о недействительности сделки имеет не только сторона такой сделки, но и другое заинтересованное лицо.

Интерес арендатора для суда можно попытаться обосновать следующим образом. Согласно ст. 9 ЗУ «Об аренде земли», арендатор имеет право на преимущественное приобретение арендованного земельного участка в случае его продажи.

Из системного анализа положений Гражданского кодекса Украины, а также в соответствии с установившейся судебной практики понятно, что договор мены является разновидностью договора купли-продажи.

По отношению к субъектам хозяйствования то же самое подтверждаются положениями ст. 293 Хозяйственного кодекса Украины, которая устанавливает, что каждая сторона договора мены считается продавцом того товара, который она передает в обмен, и покупателем товара, который она получает взамен. Эта же статья отмечает, что к договору мены в определенных случаях применяются нормы, регулирующие договор купли-продажи.

Таким образом, заключение договора мены земельных участков, кроме законодательных запретов, также нарушает преимущественное право арендатора на приобретение земельного участка в случае его продажи.

Исходя из вышеприведенного, заключение договора мены «подмораторных» земельных участков в большинстве случаев нарушает законодательство Украины и является незаконным. Защитить свои права в такой ситуации арендатор земельного участка может путем подачи исков о признании недействительным договора мены и признании незаконными и отмене регистрационных действий и/или путем подачи иска о переводе на него прав приобретателя по договору мены арендованного им земельного участка (в зависимости от условий договоров и конкретных обстоятельств дела).

Антон Рекун, младший юрист Eterna Law