Ринок землі у контексті повної земельної реформи

Точної цифри досі ще немає, бо не було проведено повну інвентаризацію. І далеко не всім земельним ділянкам присвоєно кадастрові номери, не всі вони мають грошово-нормативну оцінку.

За статистичними даними Держгеокадасту, в Україні 42 726,4 тис. га земель сільськогосподарського призначення (рис. 1).

За моїми оцінками, приблизно 7-8 млн га земель сільськогосподарського призначення використовується неефективно, і державна казна недоотримує 20-25 млрд грн щорічно.

Більшість цих земель — землі запасу, резерву, Мінагропрода України та підвідомчих йому держпідприємств, яких більш ніж 450.  

Деякі суб’єкти державної власності отримали землю сільськогосподарського призначення  у постійне користування, не маючи жодної матеріально-технічної бази для обробітку наданої їм землі. Наприклад, це землі, що були передані Міністерству освіти та науки України (МОН). У 2015 році, разом із закладами аграрної освіти, які перебували у підпорядкуванні Мінагропроду, до МОН було передано приблизно 105  тис. га, з них приблизно 52 тис. га — сільськогосподарського призначення, які знаходяться у користуванні навчальних закладів. Більш загрозлива ситуація з землями Національної академії аграрних наук, де, за словами колишнього міністра Мінагропрода, з 1 млн га залишилося лише 360 тис. га. Частину цих земель розпаювали, частину — віддали під особисті селянські господарства, частину — перевели під будівництво. Якісь землі передали у власність, якісь — відокремили. 

Близько 60 тис. га Україна втратила через анексію Криму та війну в Луганській і Донецькій областях.

Неефективність використання земель, що знаходяться у держаній власності, пов’язана з існуючою законодавчою базою, а саме з  такими формами  договорів, як  договір про співпрацю чи спільний обробіток, договір на спільне вирощування…  Держава в таких випадках третій зайвий і від цієї діяльності нічого не отримує, оскільки більшість з них на пільговому оподаткуванні.

З іншого боку, в українських землях зацікавлені практично всі агропромислові концерни Європи, Америки, Азії, Африки, Росії.

Цінність української землі міжнародні компанії зрозуміли під час продовольчої кризи 2007-2008 років, коли був призупинений експорт української продовольчої продукції, після чого в багатьох країнах світу хліб значно подорожчав, а подекуди пройшли так звані голодні бунти. У час коли українські підприємства лежали в руїнах і шукали інвестора, на Україну ринули невеликі іноземні фермери. Сьогодні їх уже кілька тисяч. Здебільшого вони працюють на площі 3-5 тис. га і практично всі є безпосередніми співвласниками українських підприємств. За даними Німецького інституту глобальних і регіональних досліджень GIGA, близько 2 млн га української землі належить іноземцям і понад 3 млн га уже викуплені, вони чекають зняття мораторію, щоб юридично оформити цей факт.

За володіння українськими землями між іноземними компаніями нагнітається новий, надзвичайно серйозний конфлікт. Адже ні для кого не секрет, що західні агропромислові підприємства протягом майже десяти років ведуть бізнес в Україні. Це — концерн Monsanto, відомий своєю сумнівною діяльністю зі створення ГМО-насіння, аграрний холдинг Gargill, хімічний концерн Du Pont та багато інших. За словами директора зі стратегії Каліфорнійського Оклендського інституту Федеріка Муссо, ці компанії в останні десятиліття настільки збільшили свої інвестиції, що їх можна прирівнювати до скупки сільськогосподарських земель західними концернами.

Аналогічно можна говорити і про низку міжнародних фінансових установ. У світі не так вже й багато регіонів, де ґрунти настільки цінні і при цьому майже не затребувані вітчизняною економікою. Через це під приводом допомоги селянину і селу розпочалася кампанія щодо зняття мораторію на продаж нашого безцінного багатства.

Сьогодні діють чіткі заборони продажу землі сільськогосподарського призначення, а особливо — іноземцям чи іноземним компаніям.

Але попри заборону продажу землі існують обхідні шляхи у   законодавчому полі, такі як:

• право орендувати землю на 49 років;
• видача кредитів іноземними банками українським компаніям, що  надають землю сільськогосподарського призначення під заставу.

Зараз немає чіткого розрахунку того, що втратять держава та селянин від зняття мораторію на продаж землі. Масштабний розвиток сільського господарства, орієнтованого тільки на експорт, модернізація та укрупнення великих агрохолдингів і намагання зняти мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення без прийняття закону про обіг земель у підсумку призводять не тільки до знищення фермерства, селянства, українських сіл, але і держави в цілому.

Крім того, потрібно  наголосити, що до введення ринку землі потрібно провести детальну і прозору інвентаризацію та оцінку землі.

Так, вартість  землі в Нідерландах, а це дуже далеко до наших чорноземів, становить близько $40 тис. за 1 гектар. Українські  землі пропонують продавати по $1,5-2,5 тис. за гектар. Зрозуміло, щоб із часом перепродати по $25-30 тис.

Для здійснення заходів з підготовки прозорої приватизації потрібна політична воля вищого керівництва і депутатів. Передусім депутатів.

Що вони можуть зробити, щоб не було корупції в державному земельному секторі? Змінити законодавство — спростити до мінімуму ведення бізнесу. Скасувати більшу частину нікому не потрібних ліцензій, довідок та сертифікатів.

Цю роботу має робити комп'ютер чи термінал задля унеможливлення корупційної складової.  

Треба також внести зміни до Земельного кодексу та податкового законодавства.  

Потім потрібно прийняти закон про обіг земель сільськогосподарського призначення, в якому мають бути захищені права майбутніх українських власників-хліборобів, громад, забезпечене збереження якісних показників землі. Крім того, важливим має стати прийняття довготермінової, розписаної по роках, загальнодержавної програми розвитку аграрної галузі і села зокрема.

Одночасно необхідно провести повну інвентаризацію земель сільськогосподарського призначення, особливо тих, що знаходяться  у постійному  користування державних підприємств, наукових установ, дослідницьких господарств і станцій. Не менш важливими є землі резерву та запасу, які сьогодні стали основною корупційною складовою.

Як вирішити проблему земель, які знаходяться в постійному користуванні державних підприємств? Частину, можливо, розпаюємо, а що робити з рештою?

Землю державної власності також можна передати до Пенсійного фонду, який може на аукціонах вирішувати, кому ці землі здавати в оренду. Так ми можемо покрити третину чи четверту частину загальної суми дефіциту Пенсійного фонду.

Вважаю, що ми також маємо розібратися з ефективністю використання понад 700 тис. га, наданих органам державної влади та місцевого самоврядування, громадським організаціям, закладам освіти та культури, профспілкам, житлово-експлуатаційним організаціям. Крім того, 550 тис. га надані промисловим підприємствам, 640 тис. га — підприємствам транспорту, понад 400 тис. га — військовим частинам, навчальним закладам Міноборони, 500 тис. га — організаціям, підприємствам, установам оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, 250 тис. га — водогосподарським підприємствам, 88 тис. га — спільним підприємствам, міжнародним об’єднанням і організаціям юридичних і фізичних осіб. Разом із тим, у нас є і 800 тис. га землі, які досі не надані у власність або постійне користування в межах населених пунктів, а ще — так звані нічийні польові дороги між паями, полезахисні смуги, горішники тощо.

Також варто пам’ятати, що під час так званої земельної реформи 6,9 млн громадян України набули право на земельну частину (пай), із них 6,8 млн отримали сертифікати.

Близько 100 тис. паїв, а це приблизно 400 тис. га сільськогосподарської землі, залишаються незатребуваними і доля їх невідома. Можна лише здогадатися, що така земля використовується без відповідних правовстановлюючих документів, а це — несплата податків, орендної плати.

Для прикладу наступні цифри Держгеокадастру України: близько 310 тис. власників земельних паїв, які померли, спадщину так і не переоформили. Таким чином, близько 1,5 млн га сільськогосподарських угідь фактично не мають власника, але використовуються, щорічно приносячи мільярдні втрати місцевим бюджетам. І таких земель в Україні більш ніж 10 млн га, що дорівнює площі Болгарії.

Тому підкреслюю, що для наведення ладу в земельній реформі потрібна, в першу чергу, політична воля, адже зрозуміло, що на кін ставиться десятки мільярдів гривень щорічно, а ще необхідні об’єктивні розрахунки і наукове обґрунтування щодо потреб у землях сільськогосподарського призначення, які знаходяться в постійному користуванні сотень збиткових держпідприємств та у всіх вищеназваних землекористувачів у структурі Кабміну. Потім вся ця «зайва» та земля без правовстановлюючих документів має бути виставлена на продаж права оренди на відкритих і прозорих аукціонах.

Тож хто більше заплатить і надасть розрахунки, той і буде орендувати. Внаслідок проведених аукціонів в різних областях України орендна плата зростала в кілька разів від стартової, а ще більше — від ціни, яку платили до аукціону.

Хто тільки не радить українцям, що вони мають робити зі своєю землею:  політики й аналітики, юристи й артисти, поети і письменники... Але ніхто і ніколи не питає поради того ж таки власника землі — фермера, який усі роки незалежності виживає, працює і розвивається, та й ще підтримує сільську інфраструктуру не завдяки, а всупереч державі. Останнім часом зомбування земельним питанням таке сильне, що виглядає на кшталт: «Ми зникнемо як держава, якщо землю не продамо!»

Щоправда, жоден із цих експертів не порахував, а що ж натомість отримає держава від земель сільськогосподарського призначення. Моя відповідь: практично нічого, а якщо точніше — 5% від грошово-нормативної оцінки, або приблизно $150–200 млн.

«А що отримає селянин, власник паю, а це від 2 до 5 гектарів?» За моїми оцінками, $4-10 тис. залежно  від величини паю.

Що можна зробити з такими коштами? Поділити між дітьми та онуками, за рік все проїсти. А далі? Цікавить також, а який банк дасть селянину кредит під земельну ділянку, тим більше, якщо ця земля поділена на кілька частин і знаходиться всередині поля, де господарює інший власник? До речі, у цьому дуже багато «спеціалістів» переконують. А чому ж тепер банк не дає кредитів під заставу паю, якщо у селянина є акт на право власності?

Та й інвестор може піти на масиви земель, а не на шматки на різних полях. Цілком очевидно, що в разі відкриття ринку землі не буде й масового її продажу. Продадуть найбідніші, яких після цього чекатиме голодне виживання і батрацтво.

А як у світі працює ця система? Варто виділити кілька важливих моментів, спираючись на міжнародний досвід та думки вчених НААН України.

1. Право на придбання земельної ділянки для ведення сільського господарства, як правило, надається фізичним особам, які проживають на території придбаних земель або неподалік (у Данії ця територія — 10-25 км).

2. Покупці, як окремі фізичні особи, так і, можливо, кожен член різних сільськогосподарських об’єднань, зобов’язані працювати безпосередньо на цій землі, на своїх сімейних фермах чи господарствах.

3. Важлива вимога до покупців — наявність диплома про сільськогосподарську освіту чи іншого професійного документа. Також встановлюються термін професійного стажу (у Франції це 5 років), наявність засобів виробництва чи худоби, птиці, свиней.

4. Заборона або обмеження на придбання землі іноземцями. В одних країнах вона визначена законодавством національного рівня (ЄС, Японія, Австралія), в інших — регіонального (США, Канада).

5. Унормування мінімальних і максимальних розмірів господарств на законодавчому рівні: у Німеччині максимальна ділянка (власна чи орендована) становить 400-500 га (залежно від федеральних земель), у Польщі — до 300 га, в Іспанії — до 100 га, у Данії — верхня межа 150 га.

6. У багатьох країнах розмір землекористування пов’язують з ефективною зайнятістю працівників, членів фермерських чи сімейних господарств. Наприклад, у Швейцарії максимальною вважається ділянка, яка забезпечує рівень доходу трьох осіб, котрі зайняті її обробітком, у Франції — двох (середній розмір ділянки в країні — 25 га).

7. Регуляторна державна політика спільно із державною фінансовою підтримкою. Держава стає партнером для фермерів, виступаючи гарантом кредитування, довгострокового кредитування, бажано держбанками із компенсацією 50-70% банківської відсоткової ставки. Приблизно така модель діє у США, Канаді, Мексиці, Болівії, Венесуелі.

У Чилі викуплені та експропрійовані землі передавалися сільським сім’ям із оплатою у розстрочку. В Бразилії держава викупила 18 млн га угідь, на яких створено 285 тис. фермерських господарств. І такі приклади світової практики щодо чинного ринку землі та її оренди можна наводити й наводити.

Як бути Україні? На мою думку, варто проаналізувати та  виокремити найбільш придатні для нас норми іноземного законодавства високорозвинених країн для створення ефективної законодавчої. Адже на кін поставлено 68% території України.

І ще один важливий нюанс. Мені здається, що найбільші іноземні, так би мовити, інвестори та країни бояться, щоб Україна не створила сприятливі умови для розвитку малого і середнього бізнесу, сімейних ферм і фермерських господарств. Адже тоді «закордон» можуть залишити мільйони українських молодих, освічених, із європейським мисленням і досвідом заробітчан. А це вже для наших потенційних глобальних конкурентів — дефіцит дешевого робочого ресурсу.  

ЧИ ПОТРІБЕН В УКРАЇНІ ЗАКОН ПРО РИНОК ЗЕМЛІ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ?

Стверджую вчергове: продаж землі с/г призначення відбувається безперервно уже декілька років, незважаючи на мораторій. Не помилюся, коли скажу, що близько 20% землевласників свою частку уже продали. Для цього існують декілька надзвичайно простих шахрайських схем в обхід недосконалого земельного законодавства, а саме:

заповіт, який підкріплюється договором довготермінової оренди;

- фінансова позика із заставою земельної ділянки;

договір міни (закон не забороняє міняти велику ділянку на маленьку);

- надання земельної ділянки під ОСГ по 2 га, яку закон не забороняє продавати;

- зміна генерального плану населених пунктів, внаслідок чого землі за межами стають у межах населених пунктів і вже місцева рада «безкоштовно» роздає ці землі «відповідно до поданих заяв».

Не помилюся, якщо скажу, що сьогодні продано за такими схемами близько 5 млн га землі на кругленьку суму.

Можливо, хтось назве два позитивних фактори, які отримала держава чи селяни від такого продажу.

Закон приймати потрібно і терміново, але з обмеженнями: хто має право купувати, в якій максимальній кількості...
В іншому разі всі, хто проти прийняття закону, захищають теперішній дерибан, грошовитих олігархів, які за безцінь скуплять землі, та існуючий тіньовий ринок, а не селянина, фермера з корівкою, курочкою, гусочкою...

Думайте самі!..

Михайло Апостол, радник міністра внутрішніх справ України, кандидат історичних наук