Рынок земли в контексте полной земельной реформы

Точной цифры еще нет, потому что не было проведено полной инвентаризации. И далеко не всем земельным участкам присвоены кадастровые номера, не все они имеют денежно-нормативную оценку.

По статистическим данным Госгеокадастра, в Украине 42 726,4 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения (рис. 1).

По моим оценкам, примерно 7-8 млн га земель сельскохозяйственного назначения используется неэффективно, и государственная казна недополучает 20-25 млрд грн ежегодно.

Большинство этих земель — земли запаса, резерва, Минагропрода Украины и подведомственных ему госпредприятий, которых более 450.

Некоторые субъекты государственной собственности получили землю сельскохозяйственного назначения в постоянное пользование, не имея никакой материально-технической базы для возделывания предоставленной им земли. Например, это земли, которые были переданы Министерству образования и науки Украины (МОН). В 2015 году, вместе с заведениями аграрного образования, находящимися в подчинении Минагропрода, МОН было передано примерно 105 тыс. га, из них около 52 тыс. га — сельскохозяйственного назначения, находящихся в пользовании учебных заведений. Более угрожающая ситуация с землями Национальной академии аграрных наук, где, по словам бывшего министра Минагропрода, из 1 млн га осталось только 360 тыс. га. Часть этих земель распаевали, часть — отдали под личные крестьянские хозяйства, часть — перевели под строительство. Какие-то земли передали в собственность, какие-то — отделили.

Около 60 тыс. га Украина потеряла из-за аннексии Крыма и войны в Луганской и Донецкой областях.

Неэффективность использования земель, находящихся в государственной собственности, связана с существующей законодательной базой, а именно — с такими формами договоров, как договор о сотрудничестве или совместном возделывании, договор о совместном выращивании... Государство в таких случаях третий лишний и от этой деятельности ничего не получает, поскольку большинство из них на льготном налогообложении.

С другой стороны, в украинских землях заинтересованы практически все агропромышленные концерны Европы, Америки, Азии, Африки, России.

Ценность украинской земли международные компании поняли во время продовольственного кризиса 2007-2008 годов, когда был приостановлен экспорт украинской продовольственной продукции, после чего во многих странах мира хлеб значительно подорожал, а кое-где прошли так называемые голодные бунты. В то время когда украинские предприятия лежали в руинах и искали инвестора, в Украину хлынули небольшие иностранные фермеры. Сегодня их уже несколько тысяч. В основном они работают на площади 3-5 тыс. га и практически все являются непосредственными совладельцами украинских предприятий. По данным Немецкого института глобальных и региональных исследований GIGA, около 2 млн га украинской земли принадлежит иностранцам и свыше 3 млн га уже выкуплены, они ждут снятия моратория, чтобы юридически оформить этот факт.

За обладание украинскими землями между иностранными компаниями нагнетается новый, чрезвычайно серьезный конфликт. Ведь ни для кого не секрет, что западные агропромышленные предприятия в течение почти десяти лет ведут бизнес в Украине. Это — концерн Monsanto, известный своей сомнительной деятельностью по созданию ГМО-семян, аграрный холдинг Gargill, химический концерн Du Pont и много других. По словам директора по стратегии Калифорнийского Оклендского института Федерика Муссо, эти компании в последние десятилетия настолько увеличили свои инвестиции, что их можно приравнивать к скупке сельскохозяйственных земель западными концернами.

Аналогично можно говорить и о ряде международных финансовых учреждений. В мире не так уж и много регионов, где почвы настолько ценны и при этом почти не востребованны отечественной экономикой. Из-за этого под предлогом помощи крестьянину и селу началась кампания по снятию моратория на продажу нашего бесценного богатства.

Сегодня действуют четкие запреты продажи земли сельскохозяйственного назначения, а особенно — иностранцам или иностранным компаниям.

Но, несмотря на запрет продажи земли, существуют обходные пути в законодательном поле, такие как:

• право арендовать землю на 49 лет;

• выдача кредитов иностранными банками украинским компаниям, которые отдают землю сельскохозяйственного назначения в залог.

Сейчас нет четкого расчета того, что потеряют государство и крестьянин от снятия моратория на продажу земли. Масштабное развитие сельского хозяйства, ориентированного только на экспорт, модернизация и укрупнение крупных агрохолдингов и попытки снять мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения без принятия закона об обороте земель в итоге приводят не только к уничтожению фермерства, крестьянства, украинских сел, но и государства в целом.

Кроме того, нужно отметить, что до введения рынка земли нужно провести детальную и прозрачную инвентаризацию и оценку земли.

Так, стоимость земли в Нидерландах, а это очень далеко до наших черноземов, составляет около $40 тыс. за 1 гектар. Украинские земли предлагают продавать по $1,5-2,5 тыс. за гектар. Разумеется, чтобы со временем перепродать по $25-30 тыс.

Для осуществления мероприятий по подготовке прозрачной приватизации нужна политическая воля высшего руководства и депутатов. Прежде всего депутатов.

Что они могут сделать, чтобы не было коррупции в государственном земельном секторе? Изменить законодательство — упростить до минимума ведение бизнеса. Отменить большую часть никому не нужных лицензий, справок и сертификатов.

Эту работу должен делать компьютер или терминал для предотвращения коррупционной составляющей.

Надо также внести изменения в Земельный кодекс и налоговое законодательство.

Затем нужно принять закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в котором должны быть защищены права будущих украинских собственников-земледельцев, общин, обеспечено сохранение качественных показателей земли. Кроме того, важным должно стать принятие долгосрочной, расписанной по годам, общегосударственной программы развития аграрной отрасли и села в частности.

Одновременно необходимо провести полную инвентаризацию земель сельскохозяйственного назначения, особенно тех, которые находятся в постоянном пользовании государственных предприятий, научных учреждений, исследовательских хозяйств и станций. Не менее важными являются земли резерва и запаса, которые сегодня стали основной коррупционной составляющей.

Как решить проблему земель, которые находятся в постоянном пользовании государственных предприятий? Часть, возможно, распаевать, а что делать с остальными?

Землю государственной собственности можно передать в Пенсионный фонд, который может на аукционах решать, кому эти земли сдавать в аренду. Так мы можем покрыть треть или четвертую часть общей суммы дефицита Пенсионного фонда.

Считаю, что мы также должны разобраться с эффективностью использования более 700 тыс. га, предоставленных органам государственной власти и местного самоуправления, общественным организациям, учреждениям образования и культуры, профсоюзам, жилищно-эксплуатационным организациям. Кроме того, 550 тыс. га предоставлены промышленным предприятиям, 640 тыс. га — предприятиям транспорта, более 400 тыс. га — воинским частям, учебным заведениям Минобороны, 500 тыс. га — организациям, предприятиям, учреждениям оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, 250 тыс. га — водохозяйственным предприятиям, 88 тыс. га — совместным предприятиям, международным объединениям и организациям юридических и физических лиц. Вместе с тем, у нас есть и 800 тыс. га земли, которые до сих пор не предоставлены в собственность или постоянное пользование в границах населенных пунктов, а еще — так называемые ничейные полевые дороги между паями, полезащитные полосы, орешники и тому подобное.

Также стоит помнить, что во время так называемой земельной реформы 6,9 млн граждан Украины приобрели право на земельную часть (пай), из них 6,8 млн получили сертификаты.

Около 100 тыс. паев, а это примерно 400 тыс. га сельскохозяйственной земли, остаются невостребованными и судьба их неизвестна. Можно только догадаться, что такая земля используется без соответствующих правоустанавливающих документов, а это — неуплата налогов, арендной платы.

Для примера следующие цифры Госгеокадастра Украины: около 310 тыс. владельцев земельных паев, которые умерли, наследство так и не переоформили. Таким образом, около 1,5 млн га сельскохозяйственных угодий фактически не имеют собственника, но используются, ежегодно принося миллиардные потери местным бюджетам. И таких земель в Украине более 10 млн га, что равняется площади Болгарии.

Поэтому подчеркиваю, что для наведения порядка в земельной реформе нужна, в первую очередь, политическая воля, ведь понятно, что на кон ставятся десятки миллиардов гривень ежегодно, а еще необходимы объективные расчеты и научное обоснование потребностей в землях сельскохозяйственного назначения, находящихся в постоянном пользовании сотен убыточных госпредприятий и во всех вышеназванных землепользователей в структуре Кабмина. Потом вся эта «лишняя» земля без правоустанавливающих документов должна быть выставлена на продажу права аренды на открытых и прозрачных аукционах.

Поэтому кто больше заплатит и предоставит расчеты, тот и будет арендовать. В результате проведенных аукционов в разных областях Украины арендная плата возрастала в несколько раз от стартовой, а еще больше — от цены, которую платили до аукциона.

Кто только не советует украинцам, что они должны делать со своей землей: политики и аналитики, юристы и артисты, поэты и писатели... Но никто и никогда не спрашивает совета того же собственника земли — фермера, который все годы независимости выживает, работает и развивается, да и еще поддерживает сельскую инфраструктуру не благодаря, а вопреки государству. В последнее время зомбирование земельным вопросом такое сильное, что выглядит наподобие: «Мы исчезнем как государство, если землю не продадим!»

Правда, ни один из этих экспертов не посчитал, а что же взамен получит государство от земель сельскохозяйственного назначения. Мой ответ: практически ничего, а если точнее — 5% от денежно-нормативной оценки, или примерно $150-200 млн.

«А что получит крестьянин, владелец пая, а это от 2 до 5 гектаров?» По моим оценкам, $4-10 тыс. в зависимости от величины пая.

Что можно сделать с такими средствами? Разделить между детьми и внуками, за год все проесть. А дальше? Интересует также, а какой банк даст крестьянину кредит под земельный участок, тем более, если эта земля поделена на несколько частей и находится внутри поля, где хозяйничает другой владелец? Кстати, в этом очень много «специалистов» убеждают. А почему же теперь банк не дает кредитов под залог пая, если у крестьянина есть акт на право собственности?

Да и инвестор может пойти на массивы земель, а не на куски на разных полях. Вполне очевидно, что в случае открытия рынка земли не будет и массовой ее продажи. Продадут самые бедные, которых после этого ждет голодное выживание и батрачество.

А как в мире работает эта система? Стоит выделить несколько важных моментов, опираясь на международный опыт и мнения ученых НААН Украины.

1. Право на приобретение земельного участка для ведения сельского хозяйства, как правило, предоставляется физическим лицам, проживающим на территории приобретенных земель или неподалеку (в Дании эта территория — 10-25 км).

2. Покупатели, как отдельные физические лица, так и, возможно, каждый член различных сельскохозяйственных объединений, обязаны работать непосредственно на земле, на своих семейных фермах или хозяйствах.

3. Важное требование к покупателям — наличие диплома о сельскохозяйственном образовании или другого профессионального документа. Также устанавливаются срок профессионального стажа (во Франции это 5 лет), наличие средств производства скота, птицы, свиней.

4. Запрет или ограничения на приобретение земли иностранцами. В одних странах он определен законодательством национального уровня (ЕС, Япония, Австралия), в других — регионального (США, Канада).

5. Нормирование минимальных и максимальных размеров хозяйств на законодательном уровне: в Германии максимальная участок (собственный или арендованный) составляет 400-500 га (в зависимости от федеральных земель), в Польше — до 300 га, в Испании — до 100 га, в Дании — верхняя граница 150 га.

6. Во многих странах размер землепользования связывают с эффективной занятостью работников, членов фермерских и семейных хозяйств. Например, в Швейцарии максимальным считается участок, который обеспечивает уровень дохода трех лиц, занятых его обработкой, во Франции — двух (средний размер участка в стране — 25 га).

7. Регуляторная государственная политика совместно с государственной финансовой поддержкой. Государство становится партнером для фермеров, выступая гарантом кредитования, долгосрочного кредитования, желательно госбанками с компенсацией 50-70% банковской процентной ставки. Примерно такая модель действует в США, Канаде, Мексике, Боливии, Венесуэле.

В Чили выкупленные и экспроприированные земли передавались сельским семьям с оплатой в рассрочку. В Бразилии государство выкупило 18 млн га угодий, на которых создано 285 тыс. фермерских хозяйств. И такие примеры мировой практики относительно действующего рынка земли и ее аренды можно приводить и приводить.

Как быть Украине? По моему мнению, стоит проанализировать и выделить наиболее пригодные для нас нормы иностранного законодательства высокоразвитых стран для создания эффективной законодательной. Ведь на кон поставлено 68% территории Украины.

И еще один важный нюанс. Мне кажется, что крупнейшие иностранные, так сказать, инвесторы и страны боятся, чтобы Украина не создала благоприятные условия для развития малого и среднего бизнеса, семейных ферм и фермерских хозяйств. Ведь тогда «заграницу» могут бросить миллионы украинских молодых, образованных, с европейским мышлением и опытом работников. А это уже для наших потенциальных глобальных конкурентов — дефицит дешевого рабочего ресурса.

НУЖЕН ЛИ В УКРАИНЕ ЗАКОН О РЫНКЕ ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ?

Утверждаю в очередной раз: продажа земли с/х назначения происходит непрерывно уже несколько лет, несмотря на мораторий. Не ошибусь, если скажу, что около 20% землевладельцев свою долю уже продали. Для этого существуют несколько очень простых мошеннических схем в обход несовершенного земельного законодательства, а именно:

- завещание, которое подкрепляется договором долгосрочной аренды;

- финансовая ссуда с залогом земельного участка;

- договор мены (закон не запрещает менять большой участок на маленький);

- предоставление земельного участка под ОСГ по 2 га, который закон не запрещает продавать;

- изменение генерального плана населенных пунктов, в результате чего земли за пределами становятся в пределах населенных пунктов и уже местная рада «бесплатно» раздает эти земли «согласно поданным заявлениям».

Не ошибусь, если скажу, что сегодня продано по таким схемам около 5 млн га земли на кругленькую сумму.

Возможно, кто-то назовет два положительных фактора, которые получило государство или крестьяне от такой продажи.

Закон принимать нужно и срочно, но с ограничениями: кто имеет право покупать, в каком максимальном количестве...

В противном случае все, кто против принятия закона, защищают нынешний дерибан, денежных олигархов, которые за бесценок скупят земли, и существующий теневой рынок, а не крестьянина, фермера с коровкой, курочкой, гусочкой...

Думайте сами!..

Михаил Апостол, советник министра внутренних дел Украины, кандидат исторических наук