Ринок с/г землі: перетікання грошей селянам, формування прошарку рантьє, зростання орендної плати

«Соціально спрямоване» розпаювання земель сільськогосподарського призначення на безоплатній основі створило ситуацію, коли люди отримували землю за принципом «щоб було», проте ані ідей, ані плану дій у більшості нових власників не було.

Наразі власники земельних ділянок-паїв стали заручниками своєї «недовласності». Вони не мають права продати свою землю, самі пай не обробляють, тому змушені лише отримувати за нього орендну плату (станом на 2016 рік 16,5 млн га здається у оренду, середня орендна плата за 1 га — 1093 грн/рік або 91 грн/місяць).

Не секрет, що українці мають на руках значну кількість готівки і неохоче її декларують. З огляду на високу ризикованість вкладання у бізнес та/або на депозитний рахунок тримають її вдома. Проте гроші мають працювати та приносити дохід.

Після припинення дії мораторію на продаж знайдеться певна кількість покупців земель, які захочуть сформувати власне легальне джерело доходів на постійній основі, такий собі «пенсійний фонд» на старість з подальшою передачею у спадок, прикупивши значні земельні масиви та здаючи їх у оренду сільгосппідприємствам або фермерам. Звісно, для того щоб не привертати увагу, певну частину земель купуватимуть за кредитні кошти.

За урядовим сценарієм, обмеження купівлі сільгоспземель у одні руки складає 200 га. Тобто заможна сім’я з п’яти осіб залежно від фінансових можливостей зможе акумулювати близько 1000 га сільгоспземель. А це означає, що близько 330 власників паїв отримають по $3,6 тис. за пай. Якщо середня нормативна ціна такого масиву становитиме 30,9 млн грн (1000 га х 30,9 тис. грн) або $1,2 млн, то мінімальна орендна плата (3% від вартості) складатиме близько 930 тис. грн або $36 тис. на рік. Не мало — не багато, але наша «заможна сім’я» зможе отримувати щомісяця близько $3000. Таким чином, за аналогією з ринком нерухомості, в Україні може сформуватися прошарок «земельних рантьє».  

Крім того, 1000 га землі, а це 5-7 повноцінних полів, надають додаткові можливості торгуватися за орендну плату, наближаючи її до рівня доходу від депозитів у банках. Тому цілком імовірно, що орендна плата, сума якої сплачуватиметься на користь нових власників землі сільськогосподарського призначення, буде збільшена з мінімальних 3% до 4-6% чи навіть більше. Решта власників земельних паїв, які їх не продали, намагатимуться також підвищити рівень орендної плати. (До речі, лише державні службовці, якими задекларовано близько 26 млрд грн, умовно можуть придбати близько 850 тис. га сільськогосподарської землі та отримувати майже 1 млрд грн річного доходу від орендної плати.)

Наслідком цього може бути, з одного боку, зростання собівартості продукції рослинництва на 4-5% у сільськогосподарських підприємствах, з іншого — зростання податкових надходжень.

Олександр Ярославський, експерт Громадської ради при Мінагропроді