Рынок с/х земли: перетекание денег крестьянам, формирование прослойки рантье, рост арендной платы

«Социально направленное» распаевание земель сельскохозяйственного назначения на безвозмездной основе создало ситуацию, когда люди получали землю по принципу «чтобы было», однако ни идей, ни плана действий у большинства новых владельцев не было.

Теперь собственники земельных участков-паев стали заложниками своей «недособственности». Они не имеют права продать свою землю, сами пай не обрабатывают, поэтому вынуждены только получать за него арендную плату (по состоянию на 2016 год 16,5 млн га сдается в аренду, средняя арендная плата за 1 га — 1093 грн/год или 91 грн/месяц).

Не секрет, что украинцы имеют на руках значительное количество наличных и неохотно их декларируют. Учитывая высокие риски вложения в бизнес и/или на депозитный счет, держат их дома. Однако деньги должны работать и приносить доход.

После прекращения действия моратория на продажу найдется определенное количество покупателей земель, которые захотят сформировать собственный легальный источник доходов на постоянной основе, своеобразный «пенсионный фонд» на старость с последующей передачей в наследство, прикупив значительные земельные массивы и сдавая их в аренду сельхозпредприятиям или фермерам. Конечно, для того чтобы не привлекать внимание, определенную часть земель будут покупать за кредитные средства.

По правительственному сценарию, ограничение покупки сельхозземель в одни руки составляет 200 га. То есть состоятельная семья из пяти человек в зависимости от финансовых возможностей сможет аккумулировать около 1000 га сельхозземель. А это означает, что около 330 владельцев паев получат по $3,6 тыс. за пай. Если средняя нормативная цена такого массива составит 30,9 млн грн (1000 га х 30,9 тыс. грн) или $1,2 млн, то минимальная арендная плата (3% от стоимости) составит около 930 тыс. грн или $36 тыс. в год. Ни мало — ни много, но наша «богатая семья» сможет получать ежемесячно около $3000. Таким образом, по аналогии с рынком недвижимости в Украине может сформироваться прослойка «земельных рантье».

Кроме того, 1000 га земли, а это 5-7 полноценных полей, предоставляют дополнительные возможности торговаться за арендную плату, приближая ее к уровню дохода от депозитов в банках. Поэтому вполне вероятно, что арендная плата, сумма которой будет уплачиваться в пользу новых владельцев земли сельскохозяйственного назначения, будет увеличена с минимальных 3% до 4-6% или даже больше. Остальные владельцы земельных паев, которые их не продали, постараются также повысить уровень арендной платы. (Кстати, только государственные служащие, которые задекларировали около 26 млрд грн, условно могут приобрести около 850 тыс. га сельскохозяйственной земли и получать почти 1 млрд грн годового дохода от арендной платы.)

Следствием этого может быть, с одной стороны, рост себестоимости продукции растениеводства на 4-5% в сельскохозяйственных предприятиях, с другой — рост налоговых поступлений.

Александр Ярославский, эксперт Общественного совета при Минагропроде