Зрошення на «проблемних» пайових землях: погляд юриста

Відповідно, наразі існує близько 2 млн га «пайових» земель у статусі відумерлої спадщини, точніше — потенційної відумерлої спадщини. Інформація щодо кількості і площі невитребуваних паїв різниться і тому не здається мені достовірною.

Наразі користування невитребуваними паями та відумерлої спадщини оформлюється як через дозволений законом механізм передачі в оренду органом місцевого самоврядування (ОМС) чи районної державної адміністрації (РДА), так і через фіктивні договори охорони спадкового майна, управління спадщиною, позички, розподілу вирощеної продукції тощо. Більшість подібних договорів можна легко оскаржити в суді із-за їх невідповідності законодавству (як удавані, не передбачені законодавством, укладені не в належній формі або укладені неналежним розпорядником землі тощо).

З огляду на зазначені вище дефекти та в очікуванні відкриття ринку землі переважна більшість договорів оренди паїв укладається не більш ніж на 3—5 років. Відповідно за такої короткої оренди користувачі не бачать сенсу інвестувати у землю, і тим більше в розвиток зрошувальних систем. Семирічний мінімальний термін укладання договорів оренди в цьому випадку не допомагає, оскільки стосується оренди «оформлених» земельних ділянок, а не паїв чи земельних ділянок із невизначеним статусом.

Яким же чином підвищити юридичний захист договорів користування такими землями? Не повторюючи досить очевидну відповідь «оформлювати за договорами оренди, правильно їх укладати та реєструвати», поглянемо на це питання в розрізі визначення належного орендодавця.

Загальне регулювання

Стаття 13 Закону України № 899 від 05.06.2003 «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» (Закон про паювання) передбачає право ОМС та РДА на передачу в оренду нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок для використання їх за цільовим призначенням. Строк дії таких договорів оренди встановлюється до дати отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку (з 01.01.2013 - до оформлення їх права власності на ділянку), про що має бути зазначено в договорі оренди.

Відповідно до статті 7 Закону про паювання на кожне колективне сільськогосподарське підприємство (КСП) розроблявся проект землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв). В цьому проекту визначалося місце розташування земельних ділянок, їх межі та площі сільськогосподарських угідь, що підлягають розподілу між власниками земельних часток (паїв), їх цільове призначення, дії обмежень (обтяжень) у використанні земельних ділянок, у тому числі земельних сервітутів.

При цьому, власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участь у розподілі земельних ділянок, мали повідомлятися про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі, у разі якщо відоме їх місцезнаходження. Земельні ділянки, які були розподілені за таким проектом, але не знайшли своїх власників, зазвичай називають невитребуваними.

Невитребувані земельні частки (паї)

З огляду на зазначене вище, невитребуваними є:

- земельні частки (паї), на які громадяни, які мають право на земельну частку, не отримали сертифікати чи іншим чином не заявили свої права на земельну частку;

- земельні частки, на які вже сертифікат отриманий, але власник сертифікату не розпорядився ним належним чином (не подана заява про виділення в натурі).

Крім того, досить обмежена судова практика судів вищих інстанцій до невитребуваних ( трансформованих із нерозподілених), відносить і земельні ділянки, що були запроектовані в складі єдиного земельного масиву без визначення меж в натурі (на місцевості), проте не були розподілені на зборах власників земельних часток (паїв) через неявку на збори осіб — власників права на земельну частку (пай) чи їх спадкоємців (постанова Вищого господарського суду України від 15.01.2015 у справі № 924/686/14). В зазначеній постанові зроблено висновок, що нерозподілені земельні ділянки набувають статус невитребуваних після проведення зборів стосовно розподілу земельних ділянок.

Нерозподілені земельні частки (паї)

Земельні ділянки, які рішенням загальних зборів власників земельних часток (паїв) взагалі не були розподілені (наприклад, як малопродуктивні деградовані, еродовані землі, в окремих випадках - кормові угіддя (сіножаті та пасовища), землі загального користування (польові шляхи, лісопосадки) тощо), залишилися в «колективній» власності (фактично - в спільній сумісній власності пайовиків) в статусі нерозподілених (не розпайованих). На практиці було чимало випадків, коли такий статус було підтверджено належними рішеннями відповідного ОМС чи РДА, та виданими актами на право колективної власності на такі землі.

Незважаючи на те, законодавство (і судова практика) не розрізняють нерозподілені і невитребувані паї, різниця у їх правовій природі може мати значення (про що буде далі).

Визначення форми власності

Серед профільних спеціалістів розповсюджена точка зору, що нерозподілені (невитребувані) земельні частки (паї) є землями приватної власності, а  не державними чи  комунальними. Вони лише знаходяться в тимчасовому управлінні (триманні) відповідного ОМС до витребування (оформлення власності) власниками-фізичними особами. Тобто, повноцінно розпоряджатися ними зможуть або майбутні приватні власники чи їх спадкоємці (якщо приймуть спадщину), або ОМС (якщо паї будуть визнані відумерлою спадщиною і перейдуть у власність територіальної громади).

Ця позиція є достатньо очевидною в частині невитребуваних земель, а от щодо нерозподілених земель це виглядає трохи складніше, оскільки їх «приватний» статус не підтверджується через не завершення процесу їх виділення, а також відсутності прямого нормативного «правонаступництва» щодо земель колективної власності КСП. Не додають впевненості в цьому питанні і положення законодавства щодо розмежування земель державної та комунальної власності, а також норми Земельного кодексу України, які визначають компетенцію органів в частині розпорядження землями сільськогосподарського призначення. Однак на користь цієї позиції є судова практика.

Так, в Ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 10 червня 2015 року у справі N 6-10584св15 (витяг з якої наведено в п. 3 Розділу 3 листа ВССУ від 03.06.2016 «Про правові позиції судової палати у цивільних справах ВССУ за 2015 рік») фактично було зроблено висновок про «спеціальність» норм Закону про паювання в частині пайових земель і про те, що вони не є землями державної чи комунальної власності. Суд не назвав їх землями приватної власності, але за відсутності наразі інших законних форм власності інших варіантів нема. Не належність до земель державної чи комунальної власності легалізує і надання таких земель в користування без проведення земельних торгів.

В розвиток зазначеної позиції, ВССУ фактично підтвердив, що розпорядження такими землями має здійснюватися не Держземагенством (Держгеокадастром), а відповідним ОМС чи РДА. Це важливий момент, оскільки фактично підтверджується право РДА на вирішення існуючої проблеми із «безхозністю» земель колективної власності, титульний власник яких припинив свої існування без належного правонаступництва, а також із більш широким колом нерозподілених земель із формально не визначеним статусом.

Для потенційних інвесторів в зрошувальні системи це може бути як плюсом (якщо є на приміті цікавий для розвитку цільний масив нерозподілених чи «колективних» земель), так і мінусом (якщо такий масив наразі використовується ним і нема впевненості у доброзичливості РДА).

Відумерла спадщина

Про неї зовсім коротко, оскільки це питання є найбільш врегульованим.

Згідно із ст. 1277 Цивільного кодексу України, за умови відсутності спадкоємців за заповітом і за законом, усунення їх від права на спадкування, неприйняття ними спадщини, а також відмови від її прийняття, спадщина може бути визнана відумерлою за рішенням суду. Таку заяву щодо пайових земель (не раніше ніж після спливу одного року з часу відкриття спадщини) можуть подати орган місцевого самоврядування за їх місцезнаходженням, власники або користувачі суміжних земельних ділянок, та кредитори спадкодавця.

Тут варто звернути увагу лише на те, що з листопада минулого року «автоматичний» перехід до ОМС права власності на відумерлу спадщину (який, насправді не працював) офіційно змінений на користь необхідності отримання відповідного рішення суду. І лише після цього (і реєстрації свого права власності) ОМС стає належним орендодавцем.

Станіслав Герасименко, старший юрист, керівник практики нерухомості Eterna Law