Орошение на «проблемных» паевых землях: взгляд юриста

Соответственно, сейчас существует около 2 млн га «паевых» земель в статусе выморочного наследства, точнее — потенциального выморочного наследства. Информация о количестве и площади невостребованных паев разнится и поэтому не кажется мне достоверной.

Сейчас пользование невостребованными паями и выморочным наследством оформляется как через разрешенный законом механизм передачи в аренду органом местного самоуправления (ОМС) или районной государственной администрации (РГА), так и через фиктивные договоры охраны наследственного имущества, управления наследием, ссуды, распределения выращенной продукции и тому подобное. Большинство подобных договоров можно легко оспорить в суде из-за их несоответствия законодательству (как мнимые, не предусмотренные законодательством, заключенные не в форме или заключены ненадлежащим распорядителем земли и тому подобное).

Учитывая указанные выше дефекты и в ожидании открытия рынка земли подавляющее большинство договоров аренды паев заключается не более чем на 3-5 лет. Соответственно при условии такой короткой аренды пользователи не видят смысла инвестировать в землю, и тем более — в развитие оросительных систем. Семилетний минимальный срок заключения договоров аренды в этом случае не помогает, поскольку касается аренды «оформленных» земельных участков, а не паев или земельных участков с неопределенным статусом.

Каким же образом повысить юридическую защиту договоров пользования такими землями? Не повторяя достаточно очевидный ответ «оформлять по договорам аренды, правильно их заключать и регистрировать», взглянем на этот вопрос в разрезе определения надлежащего арендодателя.

Общее регулирование

Статья 13 Закона Украины № 899 от 05.06.2003 «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» (Закон о выделение) предусматривает право ОМС и РГА на передачу в аренду нераспределенных (невостребованных) земельных участков для использования их по целевому назначению. Срок действия таких договоров аренды устанавливается до даты получения их владельцами государственных актов на право собственности на земельный участок (с 01.01.2013 — до оформления их права собственности на участок), о чем должно быть указано в договоре аренды.

Согласно статье 7 Закона о распаевании на каждое коллективное сельскохозяйственное предприятие (КСП) разрабатывался проект землеустройства относительно организации территории земельных долей (паев). В этом проекте определялось местоположение земельных участков, их границы и площади сельскохозяйственных угодий, подлежащих распределению между собственниками земельных долей (паев), их целевое назначение, действия ограничений (обременений) в использовании земельных участков, в том числе земельных сервитутов.

При этом собственники земельных долей (паев) или их наследники, которые не приняли участие в распределении земельных участков, должны уведомляться о результатах проведенного распределения земельных участков в письменной форме, в случае если известно их местонахождение. Земельные участки, которые были распределены по такому проекту, но не нашли своих владельцев, обычно называют невостребованными.

Невостребованные земельные доли (паи)

Учитывая указанное выше, невостребованными являются:

- земельные доли (паи), на которые граждане, имеющие право на земельную долю, не получили сертификаты или иным образом не заявили свои права на земельную долю;

- земельные доли, на которые уже сертификат получен, но владелец сертификата не распорядился им должным образом (не подано заявление о выделении в натуре).

Кроме того, достаточно ограниченная судебная практика судов высших инстанций к неистребованным (трансформированным из нераспределенных), относит и земельные участки, которые были запроектированы в составе единого земельного массива без определения границ в натуре (на местности), однако не были распределены на собрании собственников земельных долей (паев) из-за неявки на собрание лиц — обладателей права на земельную долю (пай) или их наследников (постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 15.01.2015 по делу № 924/686/14). В указанном постановлении сделан вывод, что нераспределенные земельные участки приобретают статус невостребованных после проведения собрания относительно распределения земельных участков.

Нераспределенные земельные доли (паи)

Земельные участки, которые решением общего собрания собственников земельных долей (паев) вообще не были распределены (например, как малопродуктивные деградированные, эродированные земли, в отдельных случаях - кормовые угодья (сенокосы и пастбища), земли общего пользования (полевые пути, лесопосадки), остались в «коллективной» собственности (фактически — в общей совместной собственности пайщиков) в статусе нераспределенных (паев). На практике было немало случаев, когда такой статус был подтвержден надлежащими решениями соответствующего ОМС или РГА, и изданными актами на право коллективной собственности на такие земли.

Несмотря на то, что законодательство (и судебная практика) не различают нераспределенные и невостребованные паи, разница в их правовой природе может иметь значение (о чем будет дальше).

Определение формы собственности

Среди профильных специалистов распространена точка зрения, что нераспределенные (невостребованные) земельные доли (паи) являются землями частной собственности, а не государственными или коммунальными. Они лишь находятся во временном управлении (содержании) соответствующего ОМС до востребования (оформление собственности) собственниками-физическими лицами. То есть, полноценно распоряжаться ими смогут или будущие частные владельцы или их наследники (если примут наследство), или ОМС (если паи будут признаны выморочным наследством и перейдут в собственность территориальной общины).

Эта позиция является достаточно очевидной в части невостребованных земель, а вот насчет нераспределенных земель это выглядит немного сложнее, поскольку их «частный» статус не подтверждается по причине незавершения процесса их выделения, а также отсутствия прямого нормативного «правопреемства» в отношении земель коллективной собственности КСП. Не добавляют уверенности в этом вопросе и положения законодательства относительно разграничения земель государственной и коммунальной собственности, а также нормы Земельного кодекса Украины, которые определяют компетенцию органов в части распоряжения землями сельскохозяйственного назначения. Однако в пользу этой позиции является судебная практика.

Так, в Постановлении Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 10 июня 2015 года по делу N 6-10584св15 (извлечение из которой приведено в п. 3 Раздела 3 письма ВССУ от 03.06.2016 «О правовые позиции судебной палаты по гражданским делам ВССУ по 2015 год») фактически был сделан вывод о «специальности» норм Закона о дележки в части паевых земель и о том, что они не являются землями государственной или коммунальной собственности. Суд не назвал их землями частной собственности, но при отсутствии пока других законных форм собственности других вариантов нет. Непринадлежность к землям государственной или коммунальной собственности легализует и предоставление таких земель в пользование без проведения земельных торгов.

В развитие указанной позиции, ВССУ фактически подтвердил, что распоряжение такими землями может осуществляться не Госземагентством (Госгеокадастром), а соответствующим ОМС или РГА. Это важный момент, поскольку фактически подтверждается право РГА на решение существующей проблемы с «безхозностью» земель коллективной собственности, титульный владелец которых прекратил существование без надлежащего правопреемства, а также с более широким кругом нераспределенных земель с формально не определенным статусом.

Для потенциальных инвесторов в оросительные системы это может быть как плюсом (если есть на примете интересный для развития цельный массив нераспределенных или «коллективных» земель), так и минусом (если такой массив используется им и нет уверенности в доброжелательности РГА).

Выморочное наследство

О ней совсем коротко, поскольку этот вопрос является наиболее урегулированным.

Согласно ст. 1277 Гражданского кодекса Украины, при условии отсутствия наследников по завещанию и по закону, устранения их от права на наследование, непринятия ими наследства, а также отказа от его принятия, наследство может быть признано выморочным по решению суда. Такое заявление относительно паевых земель (не ранее чем после истечения одного года со времени открытия наследства) могут подать орган местного самоуправления по месту их нахождения, владельцы или пользователи смежных земельных участков, и кредиторы наследодателя.

Здесь стоит обратить внимание лишь на то, что с ноября прошлого года «автоматический» переход к ОМС права собственности на уморочное наследство (который, на самом деле не работал) официально изменен в пользу необходимости получения соответствующего решения суда. И только после этого (и регистрации своего права собственности) ОМС становится надлежащим арендодателем.

Станислав Герасименко, старший юрист, руководитель практики недвижимости Eterna Law