Емфітевзис: власник не втрачає право власності на землю

На даний час більшість земель сільськогосподарського призначення зосереджена у руках фізичних осіб, які набули їх після розформування радянських колективних господарств та, як додаткова підстава, відсутня можливості продажу через встановлений Земельним кодексом України мораторій на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Переважна більшість власників земельних ділянок сільськогосподарського призначення не обробляють самостійно належні їм ділянки, а передають їх на праві користування, сільськогосподарським підприємствам. Оренда (право користування) надається на підставі відповідного цивільно-правового договору. Законом України «Про оренду землі» (далі — Закон) встановлені обов’язкові (істотні) умови які повинні передбачатись в договорі оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення (далі – Договір).

Істотними умовами Договору є:

1. Інформація про земельну ділянку, яка передається в оренду (об’єкт оренди).

2. Строк дії Договору.

3. Орендна плата (розмір, індексація, строк та умови оплати).

У Договорі необхідно в обов’язковому порядку вказати кадастровий номер земельної ділянки, площу та її місцезнаходження. Законом зазначено, що можливо передбачити одразу декілька земельних ділянок, однак це можливо здійснити за умови, що вони належать одному власнику.

Щодо строку дії Договору, то Законом встановлено обмеження стосовно мінімального та максимального строку оренди. Так, для земельних ділянок сільськогосподарського призначення встановлено мінімальний строк оренди — 7 років, а для земельних ділянок меліоративних земель не менше 10 років. При цьому максимальний строк оренди є однаковим для всіх земель незалежно від їх цільового призначення та становить 50 років.

Поряд з цим зазначимо про існування міфу, що при укладанні Договору на 50 років право власності на земельну ділянку припиняється. Однак, це не відповідає дійсності, оскільки нормою ст. 346 Цивільного кодексу України встановлено вичерпний перелік підстав припинення права власності, де не передбачено припинення права власності орендодавця на земельну ділянку зі спливом строку оренди (користування). Тобто, при укладанні Договору строком на 50 років, власник земельної ділянки не втрачає право власності на неї та може передати її нащадкам.

Варто зауважити, що укласти Договір строком на 51 рік та більше не можливо, оскільки такий строк є прямим порушенням законодавства України, а право оренди не буде зареєстроване. Крім того, укладення договору оренди земельної ділянки зі строком який перевищує 50 років тягне за собою визнання такого договору недійсним.

Додатково зазначимо, що ми в ALEXANDROV&PARTNERS вважаємо, що в Договорі доцільно вказувати кінцеву дату закінчення строку оренди земельної ділянки. Оскільки трапляються недобросовісні орендарі, які навмисно не реєструють Договір для збільшення фактичного строку оренди земельної ділянки. Наприклад, Договір укладається строком на 20 років, недобросовісний орендар користується земельною ділянкою протягом 5 років, зі спливом вказаного строку здійснює, відповідно до ст. 17 Закону, державну реєстрацію права оренди і фактичний строк оренди становить — 25 років.

На підтвердження того, що облік строку оренди, який передбачається Договором, починається с дати державної реєстрації підтверджується судовою практикою. Так, зокрема, постановою Верховного суду від 27.03.2018 у справі № 909/561/17, було зазначено, що оскільки державна реєстрація договору проведена 10.09.2013, то строк дії договору оренди землі становить з 10.09.2013 по 10.09.2016. Зауважимо, що в 2013 році не були встановлені мінімальні строки оренди земель сільськогосподарського призначення та меліоративних земель.

Щодо правовідносин між орендарем та нащадкам (спадкоємцями), то оренда продовжує свою дію на тих же умовах та на строк, що передбачений Договором. Після спливу строку, нащадки можуть самостійно обробляти земельну ділянку, про що вони повинні письмово повідомити орендаря в місячний строк, оскільки орендар на підставі ст. 764 Цивільного кодексу України може у судовому порядку поновити строк оренди.

Необхідно повторно наголосити, на самостійному обробленні земельної ділянки з огляду на те, що орендар, відповідно до ст. 33 Закону, має переважне право на отримання цієї ж ділянки в оренду. Тобто, якщо власник виявив бажання укласти новий Договір з іншим орендарем одразу після закінчення Договору з колишнім орендарем, колишній орендар, незважаючи на бажання власника земельної ділянки, може звернутись до суду для укладання Договору на новий строк.

Щодо орендної плати, то вона може бути у грошовій, натуральній або комбінованій формах, а її розмір для земель приватної власності встановлюється на договірних засадах між орендарем та орендодавцем. Рекомендуємо, встановлювати розмір орендної плати не менше ніж передбачено Податковим кодексом України, а саме у розмірі земельного податку, що становить 1% для земельної ділянки щодо якої було проведено нормативно грошову оцінку або 5% від нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по відповідній території щодо якої не було проведено зазначену оцінку.

Не менш важливо в Договорі передбачити відповідальність орендаря за неналежне виконання умов оренди земельної ділянки (за прострочення виплати орендної плати, погіршення якості ґрунту на земельній ділянці). При цьому слід пам’ятати, що штраф та пеня обраховуються у відсотках від невиконаного або несвоєчасно виконаного зобов’язання.

Додатково слід вказати, що законодавством України передбачено такий вид цивільно-правового договору, як договір емфітевзису, головною його особливістю та відмінністю від договору оренди земельної ділянки, є необмежений строк, на який може бути надано право користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення приватної власності, а виплата може бути здійснена одноразово за весь час користування земельною ділянкою тобто договір емфітевзису може слугувати альтернативним варіантом Договору.

Щодо договору емфітевзису, то в практиці ALEXANDROV&PARTNERS існує випадок, коли було укладено та успішно зареєстровано договір емфітевзису строком на 200 років.

Експертний висновок

Підсумовуючи вищенаведене, можемо говорити, що власники земель сільськогосподарського призначення при укладанні договори оренди земельної ділянки (далі — Договір) повинні максимально приділити свою увагу до написання положень Договору, оскільки це може захистити їх від недобросовісного орендаря.

Також, звернути увагу варто на строк оренди земельної ділянки який передбачає певні обмеження, так мінімальний строк встановлюється в 7 років для земель сільськогосподарського призначення, а меліоративних земель не менше 10 років, при цьому максимальний строк становить 50 років включно незалежно від цільового призначення.

Вважаємо за доречним обмежити дію Договору у вигляді фіксованої дати, оскільки недобросовісний орендар може зареєструвати право оренди після спливу певного часу і фактичний строк користування може суттєво відрізнятись від того, що прописаний в договорі.

Доцільно зауважити, що укладання Договору на строк, який перевищує строк у 50 років не припиняє права власності на земельну ділянку, а лише тягне за собою визнання такого договору недійсним внаслідок порушення законодавства України. Тобто, така земельна ділянка може бути передана нащадкам. При цьому необхідно пам’ятати, що отримання земельної ділянки у спадщину, не припиняє дію Договору, він продовжує свою дію на тих же умовах.

Додатково, слід вказати про те, що орендар може поновити Договір, якщо не буде письмових заперечень власника земельної ділянки протягом місяця з дати закінчення Договору. Також, варто пам’ятати про переважне право орендаря на переукладання Договору з власником земельної ділянки на новий строк, тобто, якщо власник земельної ділянки виявить бажання укласти Договір з новим орендарем, колишній орендар може скористатись в судовому порядку переважним правом на укладення Договору саме з ним.

Щодо відповідальності за неналежне виконання умов Договору, то необхідно враховувати, що штраф та пеня обраховуються у відсотках від невиконаного або несвоєчасно виконаного зобов’язання.

Поряд з вищезазначеним, можемо, також, говорити про договір емфітевзису, який є прекрасною альтернативою Договору. За договором емфітевзису не встановлюється максимальний строк користування земельної ділянкою сільськогосподарського призначення, а плата за користування може здійснюватися однією виплатою грошових коштів.

Дмитро Александров, керуючий партнер ALEXANDROV&PARTNERS