Эмфитевзис: владелец не теряет право собственности на землю

В настоящее время большинство земель сельскохозяйственного назначения сосредоточено в руках физических лиц. Это результат расформирования советских коллективных хозяйств и, как дополнительное основание, отсутствия возможности продажи через установленный Земельным кодексом Украины мораторий на отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Подавляющее большинство владельцев земельных участков сельскохозяйственного назначения не обрабатывают самостоятельно принадлежащие им участки, а передают их на праве пользования, сельскохозяйственным предприятиям. Аренда (право пользования) предоставляется на основании соответствующего гражданско-правового договора. Законом Украины «Об аренде земли» (далее – Закон) установлены обязательные (существенные) условия, которые должны быть предусмотрены в договоре аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (далее – Договор).

Существенными условиями договора являются:

1. Информация о земельном участке, который передается в аренду (объект аренды).

2. Срок действия Договора.

3. Арендная плата (размер, индексация, срок и условия оплаты).

В Договоре необходимо в обязательном порядке указать кадастровый номер земельного участка, площадь и его местонахождение. Законом указано, что возможно предусмотреть сразу несколько земельных участков, однако это возможно осуществить при условии, что они принадлежат одному владельцу.

Если говорить о сроке действия договора, то Законом установлено ограничение относительно минимального и максимального срока аренды. Так, для земельных участков сельскохозяйственного назначения установлен минимальный срок аренды – 7 лет, а для земельных участков мелиоративных земель не менее 10 лет. При этом максимальный срок аренды является одинаковым для всех земель независимо от их целевого назначения и составляет 50 лет.

Наряду с этим отметим существование мифа, что при заключении договора на 50 лет право собственности на земельный участок прекращается. Однако, это не соответствует действительности, поскольку нормой ст. 346 Гражданского кодекса Украины установлен исчерпывающий перечень оснований прекращения права собственности, где не предусмотрено прекращение права собственности арендодателя на земельный участок по истечении срока аренды (пользования). То есть, при заключении договора сроком на 50 лет, владелец земельного участка не теряет право собственности на нее и может передать ее потомкам.

Стоит заметить, что заключить договор сроком на 51 год и больше невозможно, поскольку такой срок является прямым нарушением законодательства Украины, а право аренды не будет зарегистрировано. Кроме того, заключение договора аренды земельного участка со сроком превышающего 50 лет влечет за собой признание такого договора недействительным.

Дополнительно отметим, что мы в ALEXANDROV&PARTNERS считаем, что в Договоре целесообразно указывать дату окончания срока аренды земельного участка. Поскольку случаются недобросовестные арендаторы, которые намеренно не регистрируют Договор для увеличения фактического срока аренды земельного участка. Например, Договор заключается сроком на 20 лет, недобросовестный арендатор пользуется земельным участком в течение 5 лет, по истечении указанного срока осуществляет, в соответствии со ст. 17 Закона, государственной регистрации права аренды и фактический срок аренды составляет – 25 лет.

В подтверждение того, что учет срока аренды, который предполагается Договором, начинается с даты государственной регистрации подтверждается судебной практикой. Так, в частности, постановлением Верховного суда от 27.03.2018 по делу № 909/561/17, было отмечено, что поскольку государственная регистрация договора проведена 10.09.2013, то срок действия договора аренды земли составляет с 10.09.2013 по 10.09.2016. Заметим, что в 2013 году не установлены минимальные сроки аренды земель сельскохозяйственного назначения и мелиоративных земель.

Относительно правоотношений между арендатором и потомками (наследниками), то аренда продолжает свое действие на тех же условиях и на срок, предусмотренный Договором. По истечении срока, наследники могут самостоятельно обрабатывать земельный участок, о чем они должны письменно уведомить арендатора в месячный срок, поскольку арендатор на основании ст. 764 Гражданского кодекса Украины может в судебном порядке восстановить срок аренды.

Необходимо повторно подчеркнуть, на самостоятельном обработке земельного участка ввиду того, что арендатор, в соответствии со ст. 33 Закона, имеет преимущественное право на получение этого же участка в аренду. То есть, если владелец изъявил желание заключить новый договор с другим арендатором сразу после окончания договора с прежним арендатором, бывший арендатор, несмотря на желание собственника земельного участка, может обратиться в суд для заключения Договора на новый срок.

Что касается арендной платы, то она может быть в денежной, натуральной или комбинированной формах, а ее размер для земель частной собственности устанавливается на договорных началах между арендатором и арендодателем. Рекомендуем, устанавливать размер арендной платы не менее, чем предусмотрено Налоговым кодексом Украины, а именно в размере земельного налога, составляет 1% для земельного участка по которой была проведена нормативно денежная оценка или 5% от нормативной денежной оценки единицы площади пашни по соответствующей территории в отношении которой не было проведено указанную оценку.

Не менее важно в Договоре предусмотреть ответственность арендатора за ненадлежащее выполнение условий аренды земельного участка (за просрочку выплаты арендной платы, ухудшение качества почвы на земельном участке). При этом следует помнить, что штраф и пеня исчисляются в процентах от невыполненного или несвоевременно выполненного обязательства.

Дополнительно следует указать, что законодательством Украины предусмотрен такой вид гражданско-правового договора, как договор эмфитевзиса, главной его особенностью и отличием от договора аренды земельного участка, является неограниченный срок, на который может быть предоставлено право пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения частной собственности, а выплата может быть осуществлена единовременно за все время пользования земельным участком, то есть договор эмфитевзиса может служить альтернативным вариантом договора.

По договору эмфитевзиса в практике ALEXANDROV & PARTNERS существует случай, когда был заключен и успешно зарегистрирован договор эмфитевзиса сроком на 200 лет.

Экспертное заключение

Подытоживая вышесказанное, можем говорить, что владельцы земель сельскохозяйственного назначения при заключении договора аренды земельного участка (далее — Договор) должны максимально уделить свое внимание  написанию положений Договора, поскольку это может защитить их от недобросовестного арендатора.

Также стоит обратить внимание на срок аренды земельного участка, который предусматривает определенные ограничения, так минимальный срок устанавливается в 7 лет для земель сельскохозяйственного назначения, а мелиоративных земель не менее 10 лет, при этом максимальный срок составляет 50 лет включительно независимо от целевого назначения.

Считаем уместным ограничить действие Договора в виде фиксированной даты, поскольку недобросовестный арендатор может зарегистрировать право аренды по истечении определенного времени и фактический срок пользования может существенно отличаться от того, что прописано в договоре.

Целесообразно заметить, что заключение Договора на срок, превышающий срок в 50 лет не прекращает права собственности на земельный участок, а только влечет за собой признание такого договора недействительным вследствие нарушения законодательства Украины. То есть, такой земельный участок может быть передан потомкам. При этом необходимо помнить, что получение земельного участка по наследству, не прекращает действие Договора, он продолжает свое действие на тех же условиях.

Дополнительно, следует указать о том, что арендатор может возобновить договор, если не будет письменных возражений собственника земельного участка в течение месяца с даты окончания договора. Также, стоит помнить о преимущественном праве арендатора на перезаключение договора с собственником земельного участка на новый срок, то есть, если владелец земельного участка пожелает заключить Договор с новым арендатором, бывший арендатор может воспользоваться в судебном порядке преимущественным правом на заключение договора именно с ним.

Если говорить об ответственности за ненадлежащее исполнение условий Договора, то необходимо учитывать, что штраф и пеня исчисляются в процентах от невыполненного или несвоевременно выполненного обязательства.

Наряду с вышеизложенным, можем также говорить о договоре эмфитевзиса, который является прекрасной альтернативой Договора. По договору эмфитевзиса не устанавливается максимальный срок пользования земельного участком сельскохозяйственного назначения, а плата за пользование может осуществляться одной выплатой денежных средств.

Дмитрий Александров, управляющий партнер ALEXANDROV&PARTNERS