Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) є різновидом речових прав на чуже майно. На сьогоднішній день чинним законодавством (ст. 407 ЦК, ст. 1021 ЗК) передбачено договірний порядок встановлення емфітевзису.

В останні роки кількість укладених договорів емфітевзису постійно зростає, що в першу чергу пояснюється мораторієм на відчуження земель сільськогосподарського призначення, а також значною формалізацією та зарегульованістю порядку укладання договорів оренди землі.

Цей вид договорів має низку суттєвих переваг у порівнянні із договорами оренди землі. Однією із таких переваг є відсутність чіткого визначення істотних умов такого договору, якщо проводити паралелі з договорами оренди землі. Це насамперед дозволяє сторонам договору повною мірою користуватися принципом свободи договору та вільного волевиявлення. До переваг договору емфітевзису можливо також віднести строки, на які він може бути укладеним. Так, такий договір може бути строковим або безстроковим, оскільки чинним законодавством не визначено верхньої межі терміну укладення такого договору. Єдиним винятком є землі державної чи комунальної власності, строк користування якими для сільськогосподарських потреб не може перевищувати 50 років. Крім того, такі умови договору, як  форма оплати, порядок розрахунків, термін внесення плати за користування земельною ділянкою, визначаються сторонами самостійно і не мають будь-яких чітких обмежень з боку діючого законодавства, тоді як аналогічні питання в договорах оренди землі жорстко врегульовані Законом України «Про оренду землі». Ще однією перевагою є можливість відчуження емфітевзису або передачи його у спадщину (ч. 2 ст. 1021 ЗК).

Проте під час укладення подібних договорів варто враховувати низку обставин, які в подальшому можуть вплинути на його виконання або оскарження. Відповідно до ч. 5 ст. 1021 ЗК укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог Земельного кодексу.

Верховний Суд України в аналізі деяких питань застосування судами законодавства про право власності при розгляді цивільних справ зазначає, що, виходячи із норми ч. 5 ст. 1021 ЗК, а також глав 33, 34 Розділу ІІ книги 3 ЦК, істотними умовами договору емфітевзису є опис відповідної земельної ділянки, її цільове призначення, термін, на який укладається договір, плата із зазначенням розміру, порядку та строків її виплати.

Таким чином, на час існування мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення договір емфітевзису є найбільш зручною формою користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення. 

Олександр Кравець, адвокат, юрист Eterna Law

Мультимедіа