Эмфитевзис — пока самый удобный вариант землепользования

В последние годы количество заключенных договоров эмфитевзиса постоянно растет, что в первую очередь объясняется мораторием на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения, а также значительной формализацией и зарегулированностью порядка заключения договоров аренды земли.

Этот вид договоров имеет ряд существенных преимуществ по сравнению с договорами аренды земли. Одним из таких преимуществ является отсутствие четкого определения существенных условий такого договора, если проводить параллели с договорами аренды земли. Это прежде всего позволяет сторонам договора в полной мере пользоваться принципом свободы договора и свободного волеизъявления. К преимуществам договора эмфитевзиса можно также отнести сроки, на которые он может быть заключен. Так, этот договор может быть срочным или бессрочным, поскольку действующим законодательством не определена верхняя граница срока заключения такого договора. Единственным исключением являются земли государственной или коммунальной собственности, срок пользования которыми для сельскохозяйственных нужд не может превышать 50 лет. Кроме того, такие условия договора, как форма оплаты, порядок расчетов, срок внесения платы за пользование земельным участком, определяются сторонами самостоятельно и не имеют каких-либо четких ограничений со стороны действующего законодательства, тогда как аналогичные вопросы в договорах аренды земли жестко урегулированы Законом Украины «Об аренде земли». Еще одним преимуществом является возможность отчуждения эмфитевзиса или передачи его по наследству (ч. 2 ст. 102¹ ЗК).

Однако при заключении подобных договоров следует учитывать ряд обстоятельств, которые в дальнейшем могут повлиять на его выполнение или обжалование. Согласно ч. 5 ст. 102¹ ЗК заключение договоров о предоставлении права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Украины с учетом требований Земельного кодекса.

Верховный Суд Украины в анализе некоторых вопросов применения судами законодательства о праве собственности при рассмотрении гражданских дел отмечает, что, исходя из нормы ч. 5 ст. 102¹ ЗК, а также глав 33, 34 раздела II книги 3 ГК, существенными условиями договора эмфитевзиса являются описание соответствующего земельного участка, его целевое назначение, срок, на который заключается договор, плата с указанием размера, порядка и сроков ее выплаты.

Таким образом, на время существования моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения договор эмфитевзиса является наиболее удобной формой пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения.

Александр Кравец, адвокат, юрист Eterna Law