Боротьба за переважне право

Військова агресія у 2022 році породила справжній хаос і у земельних правовідносинах також. І наче наш законотворець і намагався врегулювати особливості земельних правовідносин у період воєнного часу, але не обійшлось і без казусів. 

Так, 07 квітня 2022 року набули чинності п.п. 27-28 розділу X «Перехідні положення» ЗК України, якими було встановлено, що договори оренди (суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту) земельних ділянок, строк яких закінчився після введення воєнного стану, вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.  

Автоматичне поновлення вищезазначених договорів фактично було припинено Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель», який набрав чинності 19.11.2022 р.

Таким чином, поновленими без волевиявлення сторін вважаються договори оренди земельних ділянок, строк яких сплинув у період 07 квітня 2022 року до 19 листопада 2022 року.

Але склалась ситуація, коли автоматична пролонгація договорів оренди жодним чином не відобразилась у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Це зумовлено тим, що відповідно до абзацу 2 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» після закінчення строку дії договору державна реєстрація речового права припиняється за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Не можна стверджувати, що всі пайовики «зраділи» таким законодавчим ініціативам щодо поновлення договорів оренди. Деякі пайовики поспішили до суду з позовними заявами про повернення чи витребування земельних ділянок.

І суди першої та апеляційної інстанції навіть задовольняли такі позови, аргументуючи такі рішення тим, що, на їхню думку, законодавець дозволив вважати поновленими на один рік без волевиявлення сторін договори оренди саме для спрощення оформлення відповідних змін лише для сторін, які бажають продовжити правовідносини. Однак, на їхню думку, дані норми не містять заборони все ж таки припиняти відповідні правовідносини.

Проте Верховний Суд виявився більш послідовним і не став на власний манер трактувати п.п. 27-28 розділу X «Перехідні положення» ЗК України (у редакцій, чинній до 19.11.2022). Так, у постанові від 29 березня 2023 року в справі №563/376/22-ц ВС зазначив, що законом прямо визначено юридичний факт, з яким він пов'язує поновлення дії договорів оренди саме без волевиявлення сторін, а тому висновки судів про те, що автоматична пролонгація запроваджена для спрощення оформлення договорів для сторін, які бажають продовжити ці правовідносини, не відповідає змісту положень закону.

Найбільше не пощастило орендарям, особливо винахідливі орендодавці яких скористалися такою прогалиною та відчужили земельні ділянки, порушивши переважне право орендарів на купівлю. 

Такий «безлад» став наслідком протиправної бездіяльності нотаріусів або реєстраторів, які не визнали за необхідне з метою встановлення наявності підстав для відмови у проведенні державної реєстрації прав вчинити низку процедурних дій з використанням відомостей реєстру, в якому зберігаються відомості навіть про припинені за допомогою програмних засобів реєстру речові права.

Про обов’язковість такої перевірки зазначено й у листі Міністерства юстиції України від 17.02.2023 р. N 19585/10780-33-23/8.4.4.

Судова практика в такій категорії справ ще не сформована остаточно. Це зумовлено тим, що юридичні особи-орендарі звернулися до судів із позовними заявами про переведення на них прав покупців земельних ділянок самостійно, ігноруючи чинне законодавче обмеження щодо неможливості набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичними особами. Відповідно, отримали відмови в задоволенні позовних вимог.

На мою думку, це зумовлено тим, що більшість учасників агроспільноти впевнені в тому, що реалізувати право, передбачене ст. 130-1 ЗК України, на передачу переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення іншій особі, яка відповідно до закону може набути у власність таку земельну ділянку, можливо лише до моменту укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки і лише в разі реєстрації власником наміру щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Проте, якщо йдеться про порушення переважного права орендаря, якого навіть не повідомляли про намір продажу земельної ділянки, то можна стверджувати, що орендар має право на передачу належного йому переважного права у будь-який момент незалежно від реєстрації власником наміру щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Аналогічна позиція викладена й у листі Міністерства юстиції України від 25.08.2021 №70487/61191-33-21/8.3.2.

Таким чином, ми очікуємо на судові рішення в справах про переведення прав покупця за договорами купівлі-продажу земельних ділянок, укладених із порушенням переважного права орендаря, позивачами в яких виступають фізичні особи, яким передано відповідне переважне право.

Деякі з наших клієнтів відмовляються від «оскарження» таких правочинів через те, що судові спори потребують часових та грошових витрат, а результат, на даний момент, є непередбачуваним. На мою думку, це не дуже гарна ідея, адже дозволяє конкуренту відчути «слабкість» суперника, що призведе до подальшої втрати земельного банку.

Ксенія Шеїн, керівник Практики Аргобізнесу Juscutum