Ринок землі: як це працює в світі

Поширеними міфами стали приклади Канади, де начебто сільгоспземлі не продаються, Аргентини та Болгарії, в яких, мовляв, усю землю скупили іноземці, Франції, в якої варто запозичити досвід державного регулювання ринку землі. Однак, досліджуючи досвід різних країн, ми бачимо зовсім протилежну картину.

Щодо Канади, то площа с/г угідь в ній складає менше 6% території країни — 58,05 млн га, однак це в 1,4 рази більше, ніж в Україні. Наприкінці 19 ст. в Канаді був перерозподіл с/г земель, які в подальшому були передані місцевому населенню. В результаті цього 65% с/г земель зараз знаходяться у приватній власності. На національному рівні не встановлено прямих обмежень щодо власності на с/г землі, іноземці також можуть купувати їх. Тому заяви про те, що в Канаді ринок с/г земель закритий для іноземців, є маніпулятивними вигадками. Наразі у сільському господарстві Канади зайнято 2,1% населення, а частка сільського господарства у ВВП складає 1,5%.

Якщо говорити про Аргентину та Болгарію, де нібито всю землю скупили іноземці, то наразі ситуація має інший вигляд.

Аргентина — це аграрно-індустріальна країна з відкритим ринком с/г земель. Вона є багатою на земельні ресурси, площа с/г угідь складає 148,7 млн га (53,5% території країни), що майже в 3,6 разів більше, ніж в Україні. У приватній власності перебуває 98% с/г земель. В різних провінціях у власності іноземців перебуває не більше 10% с/г земель, що говорить про відсутність монополії іноземців на ринку землі. Незважаючи на це, з 2011 року були встановлені обмеження площі земель, які можуть купувати іноземці. В результаті таких обмежень зменшився попит на ринку землі та відбулося падіння цін на с/г землі. Тому з 2016 року відбувається поступова лібералізація ринку землі та зняття обмежень на ньому.

Хоча місцеві фермери отримали можливість збільшити площу наділів, перед урядом все ще стоїть задача щодо збільшення кількості дрібних фермерських господарств. У сільському господарстві Аргентини зайнято всього 0,5% робочої сили, та на нього припадає 8,3% ВВП країни.

Щодо Болгарії, то у сільськогосподарському виробництві задіяно 6,9% активної робочої сили країни, частка сільського господарства в ВВП складає 5,3%. Площа с/г угідь складає трішки більше 5 млн га (45% території країни), це 12% с/г земель України. У приватній власності знаходиться 98% с/г земель.

Земельна реформа в Болгарії почалась подібно до України в 1991 році з паювання земель колгоспів, але на відміну від України земля була передана особам, які були її власниками до 1946 року. В 2004 році почав діяти 3-річний мораторій на продаж с/г земель. В 2007 році зі вступом до ЄС почалася гармонізація земельного законодавства до стандартів ЄС. В 2014 році ринок с/г земель був відкритий для іноземців. Обмежень щодо плати та площі земель, які можуть набуватися у власність іноземцями, немає. Доступ іноземців до ринку землі в Болгарії сприяв залученню інвестицій у сільське господарство. Але в 2019 році ціни на землю залишились на рівні 2018 року в зв’язку з відсутністю великих інвесторів. Більш привабливими інвестиціями для іноземців є придбання нерухомості в столиці Болгарії. Основними покупцями с/г земель є самі громадяни Болгарії, оскільки іноземці зацікавлені у придбанні великих масивів, а у Болгарії середній розмір земельної ділянки  — 8 га. 

З наведеного вище вбачається, що в Аргентині та Болгарії існують ліберальні ринки землі, яку не скупили іноземці, й місцеві фермери мають вільний доступ до земельних ресурсів.

У Франції частка АПК у загальному ВВП складає 1,7%, у сільському господарстві зайнято 2,8% працездатного населення, площа с/г угідь складає 28,7 млн га, з них 80% знаходяться у приватній власності. В 1960 році була розпочата земельна реформа, метою якої були розвиток сільської території, економічний розвиток та зростання зайнятості, підвищення продуктивності с/г виробництва та стабілізація доходів фермерів. Наразі в країні відсутні обмеження щодо придбання земель громадянами та юридичними особами Франції, іноземними юридичними особами, також відсутні обмеження щодо площі землі, яка може придбаватися. 

Щодо адміністрування ринку землі, то у Франції існує державний орган SAFER, який розглядає всі випадки укладання угод купівлі землі, може встановлювати неофіційні ліміти площі землі та ціни угоди, а також здійснює антимонопольний нагляд. Процес отримання згоди SAFER на укладання угод купівлі-продажу землі є досить складним, довготривалим та затратним, що негативно позначається на привабливості та динаміці ринку. Зарегульованість ринку землі у Франції призводить до того, що 75% с/г землі в країні перебуває у довгостроковій оренді. Тому надмірна бюрократія обмежує вільний обіг землі. 

Цікавими для України є приклади країн, в яких повністю відкритий ринок землі, й у ньому гармонійно функціонують вітчизняні та іноземні, малі та великі с/г товаровиробники.

 Так, Естонія є яскравим прикладом індустріально-аграрної країни з відкритим ринком землі. Площа с/г угідь складає близько 1 млн га. Частка АПК у ВВП складає 3,4%, в сільському господарстві працює 3,9% активної робочої сили.

В Естонії початок земельної реформи має такі ж передумови, як і в Україні — із здобуттям незалежності відбувалося роздержавлення земель та передача їх колишнім власникам та працівникам колгоспів. Наразі 56% земель знаходиться у приватній власності. З 1995 року іноземці могли купувати с/г землі за умови їх обов’язкового використання у с/г цілях протягом 5 років, а з 2011 року ринок землі став повністю відкритим для іноземців без будь-яких обмежень. Експерти позитивно оцінюють це, оскільки залучення іноземних інвестицій сприяє розвитку сільського господарства та сільських територій.

Хоча в Естонії існує ліберальний ринок землі, в країні немає масових скуплень землі ні громадянами, ні іноземцями. Так, 60% землі орендується виробниками с/г продукції, і лише 5% землі належить іноземцям.

Австралія також є індустріально-аграрною країною. Площа с/г угідь — 342,6 млн га, з них ріллі — менше 9%. Переважну площу с/г угідь складають пасовища. Однак країна є одним із найбільших у світі виробників і експортерів зернових. Частка АПК у ВВП складає 2,4%, в сільському господарстві працює 3,6% активної робочої сили.

З 1975 року іноземці можуть вільно купувати с/г землі. Так, ринок землі в Австралії є ліберальним та відкритим, проте не дуже активним. Наразі в країні спостерігається нестача орних земель та їх поступове засолення. Угоди купівлі-продажу с/г землі за участю іноземців становлять не більше 5% від усіх угод. Однак землі Австралії становлять інтерес у китайських інвесторів для вирощування органічної продукції. В 2016 та 2017 роках Китай інвестував $300 млн  та $1 млрд  відповідно.

В США площа с/г угідь складає 406, 2 млн га, це майже в 10 разів більше за площу с/г земель в Україні.

Земельна реформа в США проводилась з метою перерозподілу земель та подолання нерівності землевласників та землекористувачів. Наразі в приватній власності знаходиться 93% земель. Сьогодні ринок є ліберальним та відкритим, майже всі обмеження було знято. Закони права власності на землі сільськогосподарського призначення відрізняються в різних штатах, але спрямовані на підтримку та розвиток бізнесу. Це робить США привабливою країною для сільськогосподарських інвестицій. Оскільки США є постіндустріальною країною, АПК складає лише 1,4% ВВП, та у ньому зайнято 1,6% робочої сили. 

Отже, розкривши особливості ринків землі в країнах, на прикладах яких найчастіше спекулюють, можна 100% спростувати існуючі міфи. Насправді в Канаді існує ринок землі, а в Аргентині та Болгарії с/г землі не скуповують іноземці. Приклади Естонії, Австралії та США демонструють, що ліберальний відкритий ринок с/г земель сприяє залученню інвестицій в сільське господарство. Він не допускає дискримінації ні національних, ні іноземних суб’єктів — всі мають рівні права щодо придбання земель. При цьому не відбувається масових придбань земель іноземцями.

Кожна країна має свій історичний шлях розвитку, в результаті чого і ринок землі формувався за своїм сценарієм. Немає навіть двох країн у світі, де умови функціонування ринку землі були б ідентичними, саме тому на Україну не можна приміряти формати інших країн. Україна має свої географічні та економічні особливості, свою історію земельної реформи, і тому у неї повинен бути свій формат ринку землі, який буде забезпечувати права власників землі та фермерів і сприятиме розвитку економіки країни.

Елліна Юрченко, експерт із земельних питань УКАБ