Рынок земли: как это работает в мире

Распространенными мифами стали примеры Канады, где якобы сельхозземли не продаются, Аргентины и Болгарии, в которых, мол, всю землю скупили иностранцы, Франции, у которой стоит перенять опыт государственного регулирования рынка земли. Однако, исследуя опыт разных стран, мы видим совершенно противоположную картину.

Что касается Канады, то площадь с/х угодий в ней составляет менее 6% территории страны — 58,05 млн га, однако это в 1,4 раза больше, чем в Украине. В конце 19 века в Канаде было перераспределение с/х земель, которые в дальнейшем были переданы местному населению. В результате этого 65% с/х земель сейчас находятся в частной собственности. На национальном уровне не установлены прямые ограничения относительно собственности на с/х земли, иностранцы также могут покупать их. Поэтому заявления о том, что в Канаде рынок с/х земель закрыт для иностранцев, являются манипулятивными выдумками. Сейчас в сельском хозяйстве Канады занято 2,1% населения, а доля сельского хозяйства в ВВП составляет 1,5%.

Если говорить об Аргентине и Болгарии, где якобы всю землю скупили иностранцы, то сейчас ситуация имеет другой вид.

Аргентина — это аграрно-индустриальная страна с открытым рынком с/х земель. Она богата земельными ресурсами, площадь с/х угодий составляет 148,7 млн га (53,5% территории страны), что почти в 3,6 раза больше, чем в Украине. В частной собственности находится 98% с/х земель. В разных провинциях в собственности иностранцев находится не более 10% с/х земель, что говорит об отсутствии монополии иностранцев на рынке земли. Несмотря на это, с 2011 года были установлены ограничения площади земель, которые могут покупать иностранцы. В результате таких ограничений уменьшился спрос на рынке земли и произошло падение цен на с/х земли. Поэтому с 2016 года происходит постепенная либерализация рынка земли и снятие ограничений на нем.

Хотя местные фермеры получили возможность увеличить площадь наделов, перед правительством все еще стоит задача по увеличению количества мелких фермерских хозяйств. В сельском хозяйстве Аргентины занято всего 0,5% рабочей силы, но на него приходится 8,3% ВВП страны.

Что касается Болгарии, то в сельскохозяйственном производстве задействовано 6,9% активной рабочей силы страны, доля сельского хозяйства в ВВП составляет 5,3%. Площадь с/х угодий составляет чуть больше 5 млн га (45% территории страны), это 12% с/х земель Украины. В частной собственности находится 98% с/х земель.

Земельная реформа в Болгарии началась подобно Украине в 1991 году с паевания земель колхозов, но в отличие от Украины земля была передана лицам, которые были ее владельцами до 1946 года. В 2004 году начал действовать 3-летний мораторий на продажу с/х земель. В 2007 году со вступлением в ЕС началась гармонизация земельного законодательства к стандартам ЕС. В 2014 году рынок с/х земель был открыт для иностранцев. Ограничений по плате и площади земель, которые могут приобретаться в собственность иностранцами, нет. Доступ иностранцев к рынку земли в Болгарии способствовал привлечению инвестиций в сельское хозяйство. Но в 2019 году цены на землю остались на уровне 2018 года в связи с отсутствием крупных инвесторов. Более привлекательными инвестициями для иностранцев является приобретение недвижимости в столице Болгарии. Основными покупателями с/х земель являются сами граждане Болгарии, поскольку иностранцы заинтересованы в приобретении больших массивов, а в Болгарии средний размер земельного участка — 8 га.

Из приведенного выше следует, что в Аргентине и Болгарии существуют либеральные рынки земли, которую не скупили иностранцы, и местные фермеры имеют свободный доступ к земельным ресурсам.

Во Франции доля АПК в общем ВВП составляет 1,7%, в сельском хозяйстве занято 2,8% трудоспособного населения, площадь с/х угодий составляет 28,7 млн га, из них 80% находятся в частной собственности. В 1960 году была начата земельная реформа, целью которой были развитие сельской территории, экономическое развитие и рост занятости, повышение производительности с/х производства и стабилизация доходов фермеров. Сейчас в стране отсутствуют ограничения по приобретению земель гражданами и юридическими лицами Франции, иностранными юридическими лицами, также отсутствуют ограничения по площади земли, которая может приобретаться.

Что касается администрирования рынка земли, то во Франции существует государственный орган SAFER, который рассматривает все случаи заключения сделок купли земли, может устанавливать неофициальные лимиты площади земли и цены сделки, а также осуществляет антимонопольный надзор. Процесс получения согласия SAFER на заключение сделок купли-продажи земли является достаточно сложным, длительным и затратным, что отрицательно сказывается на привлекательности и динамике рынка. Зарегулированность рынка земли во Франции приводит к тому, что 75% с/х земли в стране находится в долгосрочной аренде. Поэтому чрезмерная бюрократия ограничивает свободный оборот земли.

Интересными для Украины являются примеры стран, в которых полностью открыт рынок земли, и в нем гармонично функционируют отечественные и иностранные, малые и большие с/х товаропроизводители.

Так, Эстония является ярким примером индустриально-аграрной страны с открытым рынком земли. Площадь с/х угодий составляет около 1 млн га. Доля АПК в ВВП составляет 3,4%, в сельском хозяйстве работает 3,9% активной рабочей силы.

В Эстонии начало земельной реформы имеет такие же предпосылки, как и в Украине — с обретением независимости происходило разгосударствление земель и передача их бывшим владельцам и работникам колхозов. Сейчас 56% земель находится в частной собственности. С 1995 года иностранцы могли покупать с/х земли при условии их обязательного использования в с/х целях в течение 5 лет, а с 2011 года рынок земли стал полностью открытым для иностранцев без каких-либо ограничений. Эксперты положительно оценивают это, поскольку привлечение иностранных инвестиций способствует развитию сельского хозяйства и сельских территорий.

Хотя в Эстонии существует либеральный рынок земли, в стране нет массовой скупки земли ни гражданами, ни иностранцами. Так, 60% земли арендуется производителями с/х продукции, и только 5% земли принадлежит иностранцам.

Австралия также является индустриально-аграрной страной. Площадь с/х угодий — 342,6 млн га, из них пашни — менее 9%. Подавляющую площадь с/х угодий составляют пастбища. Однако страна является одним из крупнейших в мире производителей и экспортеров зерновых. Доля АПК в ВВП составляет 2,4%, в сельском хозяйстве работает 3,6% активной рабочей силы.

С 1975 года иностранцы могут свободно покупать с/х земли. Так, рынок земли в Австралии является либеральным и открытым, однако не очень активным. Сейчас в стране наблюдается нехватка пахотных земель и их постепенное засоление. Сделки купли-продажи с/х земли с участием иностранцев составляют не более 5% от всех сделок. Однако земли Австралии представляют интерес у китайских инвесторов для выращивания органической продукции. В 2016 и 2017 годах Китай инвестировал $300 млн и $1 млрд соответственно.

В США площадь с/х угодий составляет 406, 2 млн га, это почти в 10 раз больше площади с/х земель в Украине.

Земельная реформа в США проводилась с целью перераспределения земель и преодоления неравенства землевладельцев и землепользователей. Сейчас в частной собственности находится 93% земель. Сегодня рынок является либеральным и открытым, почти все ограничения были сняты. Законы права собственности на земли сельскохозяйственного назначения отличаются в разных штатах, но направлены на поддержку и развитие бизнеса. Это делает США привлекательной страной для сельскохозяйственных инвестиций. Поскольку США является постиндустриальной страной, АПК составляет лишь 1,4% ВВП, и в нем занято 1,6% рабочей силы.

Итак, раскрыв особенности рынков земли в странах, на примерах которых чаще всего спекулируют, можно 100% опровергнуть существующие мифы. На самом деле в Канаде существует рынок земли, а в Аргентине и Болгарии с/х земли не скупают иностранцы. Примеры Эстонии, Австралии и США показывают, что либеральный открытый рынок с/х земель способствует привлечению инвестиций в сельское хозяйство. Он не допускает дискриминации ни национальных, ни иностранных субъектов — все имеют равные права на приобретение земель. При этом не происходит массовых приобретений земель иностранцами.

Каждая страна имеет свой исторический путь развития, в результате чего и рынок земли формировался по своему сценарию. Нет даже двух стран в мире, где условия функционирования рынка земли были бы идентичными, именно поэтому на Украину нельзя примерить форматы других стран. Украина имеет свои географические и экономические особенности, свою историю земельной реформы, и поэтому у нее должен быть свой формат рынка земли, который будет обеспечивать права собственников земли и фермеров и способствовать развитию экономики страны.

Эллина Юрченко, эксперт по земельным вопросам УКАБ