Ольга Балицька — відомий фахівець у сфері земельних правовідносин та будівництва з досвідом роботи у провідних українських та міжнародних компаніях, є одним із підписантів меморандуму про створення Громадської Коаліції за скасування мораторію з купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення*.

Пані Ольго, Земельний кодекс вимагає обов’язкового ухвалення Закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» як важливої умови скасування мораторію. Ви з колегами зараз працюєте над альтернативним проектом до урядової версії цього документу?

Ольга Балицька: Не зовсім так. Ми намагаємось посприяти у доопрацюванні законопроекту, який розробляє уряд. Про це домовилися, зокрема, і 5 лютого під час першого, фактично, установчого засідання на платформі Європейської Бізнес Асоціації (EBA) в Україні. Збирався ad-hoc комітет з ленд-маркетингу, щоби обговорити ситуацію на земельному ринку. Йому передувало опитування зацікавлених осіб. Ми обговорювали, на яких умовах бачимо відкриття ринку землі як члени EBA. Мета комітету — посприяти його цивілізованому розблокуванню.

Це питання болить і аграріям, і юристам, і економістам — усім. Вже навіть кандидати у Президенти, які раніше висловлювалися категорично проти, заявили, що ринок землі можливо відкрити у певних формах, наприклад, за французькою моделлю. Важливо, щоб не відкрили ринок землі так, щоби стало ще гірше.

Що конкретно ви маєте на увазі?

Ольга Балицька: Наприклад, щоби не залишилося певних шпаринок для корупціонерів, здатних на маніпуляції. Цього категорично не хочеться. Сконцентруємося на урядовому проекті. Якщо він вже готовий.

А якщо ні? Цей проект, до речі, поки що ніхто не бачив, хоча всі багато говорять про нього.

Ольга Балицька: Якщо не зараз, то підготуємо свої напрацювання, будемо готові дати рекомендації уряду для його розробки, щоби отримати оптимальний документ. Наша робота спрямована на максимальну ефективність, а не на те, щоби наплодити масу проектів і потім вносити безліч правок.

Коли, на вашу думку, вирішальний документ може бути вже готовий?

Ольга Балицька: Верховна Рада України доручила уряду розробити його до 1 березня. Знаю, що зараз триває робота в парламентському аграрному комітеті. Один із розробників звідти приєднався і до нашої групи, висловив свої ідеї.

Сподіваюся, наші зусилля врешті зійдуться в одне русло. Про точний час зараз говорити важко. З одного боку, робота над законом форсується. Але впливає передвиборча гонка, багато хто відволікається. Реалістичніше прогнозувати, що проект буде представлений вже після виборів. Пройде обговорення, а десь ближче до осені буде внесений на розгляд до Верховної Ради, якщо послідовність не зламає новий Президент.

Згодна, процес справді тривалий. Але, з іншого боку, у нас варіантів більше не залишається.

У законі, підписаному Петром Порошенком, йдеться про продовження земельного мораторію до 2020 року. Немає суперечностей у датах?

Ольга Балицька: У законі, який підписав Президент щодо продовження мораторію, чітко записана не лише дата 1 січня 2020 року, але й конкретна умова: не раніше за прийняття Закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». Маю сказати, що на комітеті багато хто висловлював думки про те, що в принципі цей закон ніби й не потрібен.

У чому їх аргумент?

Ольга Балицька: У багатьох існує переконаність в тому, що чим більше обмежень впроваджується, тим більше створюється корупційних механізмів. Бо у нас така держава, менталітет. Наприклад, якщо створити прокладку у вигляді державного агентства, органу, котрий буде вирішувати, кому землю продавати чи не продавати, утримувати земельні банки, то такий орган на 100% стане корупційним.

Якщо введемо обмеження на площі земельних наділів для одного суб’єкта, то бажаючі все одно знайдуть, як отримувати ще більше через підставних осіб. В результаті корупційні структури виходитимуть на ринок з ще більшою активністю, реалізовуватимуть нові схеми.

Разом із тим західні інвестори будуть обмежені корпоративною політикою, діятимуть виключно в рамках законодавства. Зрештою західний чи прозорий вітчизняний інвестор практично стане неконкурентоздатним порівняно з дерибаном і спекуляціями на ринку.

Досить переконливо…

Ольга Балицька: Якщо відверто, то я теж прихильниця того, що дуже сильно зарегульовувати ці відносини не варто. Йдеться про звичайні ринкові відносини. Тим більш, що певні регулятори вже існують у чинному законодавстві. Як, наприклад, норма про те, що іноземці не мають права отримувати у власність землі сільськогосподарського призначення. Вона достатньо суперечлива, але існує.

Так само прописано багато вимог до тих, хто може отримувати землі сільськогосподарського призначення для ведення сільського господарства, включно з формою господарювання, освітою тощо. Інша річ, що практика застосування цих норм повинна бути суворішою.

Інші обмеження досить суперечливі. 17 років було достатньо для впорядкування законодавства. Але у держави не було на це політичної волі. Якби мораторій скасували раніше, то чиновники зосередилися б не на передвиборчих дивідендах, а на конкретних законах і практиці. Тоді права гарантувалися б, і ми всі були більш захищені.

Напередодні парламентського обговорення питання про зняття мораторію Європейська Бізнес Асоціація разом із PwC Legal Ukraine проводили дискусію «Ринок землі як передумова розвитку аграрного сектору і країни в цілому». Але насправді чиновники, представники великого агробізнесу, фермери і фахівці міжнародних організацій не дискутували, а з’ясували, що всі виступають за одне: потрібно відкрити ринок якомога раніше, інакше він просто помре.

Питання стоїть гостро. За час дії мораторію ґрунти виснажилися, 42% земель опинилися у стані деградації, зокрема хімічної, — це офіційні цифри. Як результат, маємо порівняно низьку врожайність.

Тоді ж під час круглого столу противники відкриття ринку запитали у заступника міністра юстиції Олени Сукманової: «А скільки часу потрібно міністерству, щоб юридично підготувати базу під відкриття ринку землі? Адже потрібна зовсім нова, складна юридична схема, правила?»

Вона відповіла: «Так, справді, схема нова. І нам потрібно готуватися… дні 2 або 3».

Мова тільки про новий підхід до реєстрації прав. А решта системи, в принципі, вже працює. Реєстри достатньо захищені. У нотаріусів є необхідні інструкції. Питання лише в тому, коли буде прийнято вольове рішення.

Фахівці кажуть, що технічно відкриття ринку земель — це найлегша реформа. Вона не вимагає спустошення бюджету, створення нових відомств, інфраструктури. Розповіді про неготовність до реформи — чиста маніпуляція, розбіжності приватних фермерів і аграрних компаній — чиста маніпуляція, економічна вигода мораторію — чиста маячня.

З іншого боку, я розумію політичну і психологічну ситуацію в країні.

Коли я почала писати блоги щодо міфів про мораторій, то отримала багато відгуків. Звичайні люди перелякано писали: «Як ви можете бути за відкриття ринку, адже тоді у нас відберуть землю!» Це аж наскільки заміфологізоване це питання, що люди навіть припускають в принципі неможливі речі. Повторюю знов і знов: ні, землю точно не заберуть! Ні за яких умов!

Які міфи ви розвінчували?

Ольга Балицька: Найперше, що мораторій зберігає якість землі. Насправді оренда землі за три копійки дозволяє виснажувати її до межі, кидати і орендувати нову. З купленою землею такий трюк не пройде. Хоча б тому, що в майбутньому її потрібно буде продати, бажано, з вищою маржею. А не жбурнути використану і вихолощену назад — власникам паїв.

Ще один міф, що зі скасуванням мораторію скасують і оренду. Ми розуміємо, що агітатори холдингів-монополістів або політиків, які лобіюють ці самі холдинги, вбивають людям в голову ідею про конфлікт вільного ринку землі з ринком оренди землі. Як юрист, вивчивши це питання всебічно, відповідально заявляю: зв'язок мораторію з договорами оренди один — поки він існує, ціни на оренду штучно занижені. Коли його скасують — ціни виростуть. І здавайте їх далі, скільки завгодно. Конституція і міжнародні норми (Конвенція про захист прав людини і основних свобод) гарантують непорушність приватної власності.

Третій міф: зі скасуванням мораторію іноземці скуплять українську землю. Мовляв, набіжать буржуї, шейхи зі світовими банкірами і відберуть останнє — нашу багатостраждальну землю! Насправді зняття мораторію не означає зняття заборони на купівлю землі іноземцями. А якби і означало, то, як показує практика країн, що зняли всі мислимі заборони, загрожувало б хіба що свідкам зубожіння і любителям зради.

І не передбачається суттєвого переділу ринку, яким теж залякують?

Ольга Балицька: Свою дію збережуть легальні договори оренди землі. Правда, ніхто не буде гарантувати захист тим, хто злегковажив і віддав свої наділи в користування «за пляшку», під сумнівні домовленості. Переділу ринку не буде. Більше того, є дослідження, що після зняття мораторію лише 15-20% людей захочуть продати свою землю. Це ті, хто давно не живе у селі чи не готовий працювати на землі. Інші боятимуться прогадати із ціною, вивчатимуть ситуацію. Далеко не всім по кишені придбати землю. Тому точно не відбудеться колосального буму, вибуху на ринку. Зате зараз якраз багато що продається і купується.

У тіні?

Ольга Балицька: Варто лише замислитися: якщо у нас немає ринку землі, то як утворилися агрохолдинги? По суті, у нас існує ринок земель, але в тіні. Зняття мораторію призведе до його впорядкування.

Нещодавно ми обговорювали можливість моментального відкриття ринку земель з одним представником агрохолдингу. Спочатку він твердив, що це неможливо. А потім визнав: перші місяць-два на ринку утвориться «піна», не буде зрозуміло, хто куди біжить. Але потім ринок сам себе правильно відрегулює. 

Єдине, на що я хочу звернути пильну увагу, — це практика застосування права. Потрібно жорстко контролювати, наскільки відповідальним є господарювання на землі. Чи не простоюють ділянки. У нашому законодавстві прописано основні порушення. Біда тільки в тому, що за них передбачено мінімальні штрафи.

Що потрібно зробити?

Ольга Балицька: Насамперед, збільшити штрафні санкції. По-друге, посилити роботу контрольних інспекцій, які стежать за дотриманням законодавства. Мені здається, коли ринок відкриється і, приміром, якісь ділянки землі будуть простоювати, люди, котрим ці ділянки потрібні, самі будуть виконувати контрольні функції. Вони зацікавлені стежити, що там відбувається.

Ваша група бере участь у гучному процесі, де львівський фермер позивався до суду. Яка у нього перспектива?

Ольга Балицька: Справді, фермер з Львівщини Дмитро Огнєв вирішив не миритися з тим, що йому відмовили у купівлі землі. Європейський суд з прав людини (ЄСПЛ) чітко сформулював, що мораторій є серйозним порушенням прав людини в Україні. Мовиться про норму міжнародного права, яка імплементована у законодавство України і є пріоритетною, навіть порівняно з нашою Конституцією.

Ми усвідомлювали, що суд першої інстанції — Дрогобицький — не прийме рішення, яке суперечить загальним нормам державної політики України. А от на наступні судові інстанції — Апеляційний або Верховний суд — розраховуємо. Від них вже можна очікувати рішення, яке відповідатиме нормам міжнародного права. Адже ситуація надто очевидна. Маємо дуже рідкісний випадок, коли міжнародне право сказало не абстрактні, а абсолютно конкретні речі.

Варто почитати переклад рішення ЄСПЛ, ми допомагали перекладати його. Воно ще раз підтвердило, що мораторій є порушенням прав людини. Але найважливіше навіть не власне рішення, а трактування. Воно додає впевненості в тому, що його мусять виконати.

Крім того, є ще один принциповий момент. На сьогодні судова система України трохи нестабільна. У нас немає такого поняття як прецедентне право. А отже, незалежно від того, яке рішення прийме чи відхилить Дрогобицький суд, на інші суди країни це не впливає. Тобто можливо, що інший суд прийме протилежне судове рішення і дозволить фермеру купити землю, зареєструє відповідний договір. І це вже породить прецедентне право. Інші фермери зможуть посилатися — формально чи неформально — на факт переможного рішення. 

Це обхідний шлях до скасування мораторію?

Ольга Балицька: Завдяки такій тенденції можна розгойдати мораторій знизу. Ми чітко вловили позицію Європейського суду з прав людини. У його рішенні буквально йдеться: «Держава має застосувати законодавчі та інші важелі для скасування мораторію». У подібних формулюваннях вивіряється кожне слово. «Інші важелі» — це сигнал для професіоналів. ЄСПЛ дав нам зрозуміти, що втілити рішення в життя може не тільки держава. Судова система має шанс впоратися і сама.

Зауважу: якби подібне рішення ЄСПЛ було прийнято стосовно, приміром, громадянина США, то там мораторій був би знятий протягом кількох днів. Одразу б зібрався пул людей, котрі хотіли б реалізувати своє право на розпорядження земельною ділянкою. Оскільки там вищий рівень правової свідомості, правової культури, незалежні суди. Природно це все відбувалося б у суді. І державі було б вигідно чимшвидше розв’язати питання.

Позов до Дрогобицького суду запустив процес скасування заборони на продаж ділянки. Створено прецедент. Після цього кожен, хто вважає, що його право власності порушують, зможе відстоювати його в судах. Щойно процес стане масовим, лобісти олігархів зіб'ються з ніг, підкуповуючи і погрожуючи суддям по всій країні.

Відомо, що Конституційний суд вже двічі відмовляв народним депутатам у знятті мораторію, чи це не суперечить поданням до місцевих судів?

Ольга Балицька: Тут абсолютно немає суперечності! Це зовсім різні предмети. У поданні депутатів йдеться про земельний мораторій. А ми захищаємо конституційне право кожного громадянина, передбачене законодавством України і нормами міжнародного права.

Яким ви бачите цивілізований ринок землі? Які обмеження пропонуєте залишити, а які будуть зайвими?

Ольга Балицька: Я вважаю, поки що треба залишити компромісну норму про те, що іноземці не мають права купувати сільгоспземлі в Україні. Принаймні, на якийсь політичний період.

Обов’язково повинні залишатися жорсткі вимоги до спеціальної освіти людей, які збираються отримувати ділянки, займатися на них фермерством чи іншим сільськогосподарським виробництвом.

На мою думку, такими мають бути 2 основні вимоги. Решту важелів та обмежень поступово встановить безпосередньо ринок. Суто економічно. Крім того, законодавство вже сьогодні треба розвивати і в інших сферах. Наприклад, впорядкувати системи оцінки земель. Довести до ладу оцінку якості ґрунтів, сертифікацію земельних ділянок. Усе це стане в нагоді, коли треба буде порівнювати, в якому стані були ґрунти до приходу власника або землекористувача і після. 

Має ефективніше діяти правоохоронна система для посилення відповідальності у системі земельних відносин.

За наявності нормальних судів цього буде достатньо для того, щоби ринок землі почав функціонувати. Звісно, я розумію, що комусь буде боляче. І таких людей буде багато. Тому що ринок землі «сірий», він у тіні. Не так цікаво буде платити податки. Буде багато скарг, непорозумінь, трагедій. Але це якраз і є реальний ринок.

Ми зважаємо на селянина, який зацікавлений отримати максимальну суму за свою земельну ділянку. На державу, яка має отримати з цієї ділянки певну суму податками. І головне — ми повинні зберегти земельну ділянку як таку. Її треба нормально використовувати відповідно до законодавства, із застосуванням усіх допустимих норм, у відповідності з європейськими стандартами. Буде захищений і кінцевий власник ділянки від рейдерства та наступного негативу. Економіка країни буде розвиватися.

До Європейської Бізнес Асоціації входять, зокрема, і представники аграрних холдингів. Які зараз у них настрої щодо відкриття ринку землі?

Ольга Балицька: Після першого круглого столу, який ми організовували, деякі холдинги писали заперечення. Зараз вже ніхто не висловлюється проти відкриття ринку землі як такого. Єдине, що крупні аграрні компанії висувають якісь свої певні умови, що хотіли би мати перед зняттям мораторію. Одні пропонували відкрити для початку ринок оренди земельних ділянок. Хоча згодом разом зійшлися на тому, що цього буде недостатньо. Дехто виступав за жорсткіші обмеження, інші навпаки — за їх пом’якшення.

Для середніх фермерів процес відкриття ринку землі буде цікавий тим, що здатний залучити іпотечне кредитування. Тому ті, хто розраховує на кредитування, хто не має власного ресурсу на розвиток, переважно зацікавлені у відкритті ринку землі.

Люди повинні перестати боятися впровадження ринку землі і побачити перспективи для себе. Намагаємось пояснити: селянине, це якраз в твоїх інтересах. Бо ти можеш свою землю продати. Або ж навіть про це не думати, а просто віддати її в оренду. Можеш заставити в банку, в іпотеку — взяти гроші на освіту дітей-онуків під заставу цієї землі. І спокійно жити. Чи створювати власний бізнес. У будь-якому разі, це принесе додаткові можливості.

Дякую за розмову.


*Для довідки: документ об'єднав асоціацію «Український клуб аграрного бізнесу», Центр економічної стратегії, Незалежну асоціацію банків України, Українську Гельсінську групу за права людини, Союз українських підприємців, Насіннєву асоціацію України, Стратегічну групу радників з підтримки реформ (SAGSUR), VoxUkraine, Українське товариство економічних свобод і ще безліч асоціацій, компаній і приватних осіб.


Алла Стрижеус, AgroPortal.ua

Мультимедіа