Земля, отримана засновниками фермерських господарств: як зберегти її за господарством?

Проблема з такими земельними ділянками полягала в тому, що до державної реєстрації фермерського господарства як юридичної особи його засновник при отриманні у користування земельної ділянки для створення господарства оформлював державний акт на право постійного користування чи договір оренди землі на своє ім'я, а не фермерське господарство, що призводило до спорів щодо продовження користування фермерським господарством такою ділянкою у випадку смерті засновника чи його виходу зі складу господарства з державними органами, які вважали, що у цих випадках право користування землею у господарства припиняється. 

Наприкінці червня Велика Палата Верховного Суду розглянула три справи щодо таких спорів (справи №922/989/18, №179/1043/16-ц, №927/79/19) і остаточно вирішила цю проблему, вказавши, що з моменту створення фермерського господарства до нього переходять права та обов'язки користувача земельної ділянки, отриманої його засновником у користування під час його створення, і у разі смерті засновника фермерського господарства або його виходу з нього право користування землею зберігається за господарством.

Водночас, незважаючи на те, що Велика Палата Верховного Суду вказала, що перехід прав на земельну ділянку до фермерського господарства не потребує від останнього вчинення будь-яких додаткових дій щодо переоформлення прав за ним, ми все ж таки радимо фермерам зареєструвати у відповідних державних реєстрах право користування земельною ділянкою за фермерським господарством, оскільки за відсутності такої реєстрації є ризики, що орган, уповноважений розпоряджатися ділянкою, всупереч висновкам Великої Палати Верховного Суду прийме рішення про припинення права користування нею у разі смерті засновника фермерського господарства чи його виходу з нього, після чого передасть її у власність або користування іншій особі.

Як саме фермерським господарствам зареєструвати за собою права на земельні ділянки, одержані у користування їх засновниками?

Відповідь на це запитання залежить від низки обставин, про які ми розкажемо нижче, а також про потенційні складнощі цього процесу та способи їх подолання.  

Варіант 1. Відомості про земельну ділянку наявні у державних реєстрах

Ідеальною є ситуація, коли інформація про земельну ділянку є у Державному земельному кадастрі (далі — ДЗК) та внесена до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі — Реєстр нерухомості). При цьому необхідною умовою для безперешкодної реєстрації прав за фермерським господарством є відсутність в обох реєстрах відомостей про користувача земельної ділянки.

У такому випадку разом із іншими документами, що подаються відповідно до Закону України №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі — Закон № 1952-IV) та Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі — Порядок), для державної реєстрації права оренди фермерському господарству потрібно подати договір оренди землі, укладений його засновником, а для державної реєстрації права постійного користування — державний акт на право постійного користування землею, виданий засновнику господарства, які є правовстановлюючими документами в розумінні п. 1 ч. 1 ст. 27 Закону №1952-IV. Проте слід врахувати, що одночасно з цими документами державному реєстратору також необхідно буде надати документи, які підтвердять, що земельна ділянка надавалася засновнику фермерського господарства саме для його створення, та у зв'язку з його державною реєстрацією як юридичної особи відбулася заміна користувача земельної ділянки, інакше існує ризик отримання відмови у проведенні державної реєстрації на підставі п. 4 ч. 1 ст. 24 Закону №1952-IV. До таких документів належать рішення органу державної влади або місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки в оренду чи постійне користування, установчі документи фермерського господарства та документи, що підтверджують його державну реєстрацію як юридичної особи.

Варіант 2. Відомості про земельну ділянку відсутні у ДЗК

Досить поширеними є ситуації, коли інформація про земельні ділянки, які надавалися у користування у 90-х та 2000-х роках, відсутня у новому ДЗК, який запрацював з 2013 року, що ускладнює процес державної реєстрації  прав на неї, оскільки у такому випадку права не можуть бути зареєстровані, допоки земельна ділянка не зареєстрована у ДЗК. Тому перед тим, як звернутися до державного реєстратора для державної реєстрації прав у Реєстрі нерухомості, необхідно зареєструвати таку земельну ділянку в ДЗК, звернувшись до органів Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру.

У п. 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про Державний земельний кадастр» законодавець надає відповіді та роз'яснення про те, як діяти у такій ситуації та деяких її варіаціях.  

Якщо право користування на земельну ділянку виникло до 2004 року, то остання вважається сформованою незалежно від присвоєння їй кадастрового номера. Проте передбачено, що у разі відсутності відомостей про таку земельну ділянку в Державному реєстрі земель її державна реєстрація у ДЗК з присвоєнням кадастрового номера здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) або технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель, що виготовляється на замовлення власника або користувача земельної ділянки.

У разі, коли до 2013 року для земельної ділянки була розроблена технічна документація із землеустрою, але відомості про таку земельну ділянку не були внесені до Державного реєстру земель, державна реєстрація такої земельної ділянки у ДЗК здійснюється на підставі вже виготовленої технічної документації.

Варіант 3. Відомості про земельну ділянку наявні у державних реєстрах, однак землекористувачем зазначений засновник фермерського господарства

У такому випадку необхідно подати державному реєстратору заяву про державну реєстрацію зміни користувача земельної ділянки з засновника фермерського господарства на саме господарство у Реєстрі нерухомості, до якої необхідно долучити документи, які підтверджуватимуть, що право користування земельною ділянкою перейшло до господарства, про які йшлося у варіанті №1.

Проблеми та способи захисту

Попри появу довгоочікуваної позиції Великої Палати Верховного Суду фермерським господарствам варто бути готовими до складнощів, що можуть виникнути під час реєстрації прав. Цілком імовірними будуть відмови державних реєстраторів у проведенні реєстраційних дій, адже для них характерним є формальний підхід, коли записи у правовстановлюючих документах превалюють над висновками Верховного Суду.

Пам'ятайте, що незаконні відмови державних реєстраторів можуть бути успішно оскаржені в адміністративному та судовому порядку.

При цьому не варто очікувати обставин, які змусять вас діяти, зокрема, судових спорів із державними органами внаслідок видання ними різного роду неправомірних наказів про припинення ваших прав, а уже зараз зареєструвати за вашим господарством право на землю.

Світлана Тетеря, керівник практики аграрного та земельного права  юридична компанія EVERLEGAL, у співавторстві з Максимом Миколюком, молодшим юристом EVERLEGAL