Земельне питання: причини припинення орендних відносин і як цьому запобігти

Площа земель, що перебувають в оренді у цих компаній, сягає сотень тисяч гектарів, як і кількість договорів оренди. З огляду на це питання припинення орендних відносин стосуються широкого кола зацікавлених осіб.

Стаття 31 Закону України «Про оренду землі» (далі — Закон) передбачає такі підстави припинення договору оренди землі:

1. закінчення строку, на який його було укладено;

2. викуп земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

3. поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;

4. смерть фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмова членів його сім’ї та інших користувачів земельної ділянки від виконання укладеного договору оренди;

5. ліквідація юридичної особи-орендаря;

6. відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;

7. набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;

8. припинення дії договору, укладеного в межах державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у межах такого партнерства);

9. в інших випадках, передбачених законом (про це трохи нижче);

10. за згодою сторін;

11. на вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або самим договором.

Тобто перелік підстав для дострокового припинення договору оренди за Законом достатньо зрозумілий і не має викликати якихось питань, за винятком відсильної норми до інших випадків, передбачених законом. Які же це закони?

У першу чергу, це Земельний кодекс України (ЗКУ), стаття 141 якого визначає такі підстави припинення права користування (включно із орендою) земельною ділянкою:

1. добровільна відмова від права користування земельною ділянкою;

2. вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених ЗКУ;

3. припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій;

4. використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам;

5. використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

6. систематична несплата земельного податку або орендної плати;

7. набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці;

8. використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини.

Систематична несплата орендної плати є, мабуть, найбільш розповсюдженою підставою для розірвання договору оренди. Особливо це стосується оренди земель державної та комунальної власності, де орендна плата, згідно із Податковим кодексом, не лише має договірну природу, а є ще й податком. Саме на несплаті орендної плати ми б і хотіли зосередити увагу.

Відповідно до ст. 15 Закону орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди земельної ділянки. У зв’язку з цим варто пам’ятати, що незазначення у договорі хоча б одного із вказаних вище положень може мати наслідком визнання його неукладеним.

З іншого боку, проаналізувавши судову практику, можна дійти висновку, що у разі, якщо відсутність будь-якої істотної умови не спричинила неможливість виконання договору і, більш того, він певний час виконувався, то визнати його неукладеним не вийде.

Практика спорів щодо розірвання договорів оренди земельної ділянки через систематичну несплату орендної плати свідчить, що суди буквально підходять до поняття «систематична несплата орендної плати» та чітко зазначають, що одноразова її несплата не є підставою для розірвання договору.

У той самий час суди не визначають, що ж, на їхню думку, є систематичною несплатою. Зокрема, чи ознака систематичності залежить від кількості неоплачених місяців протягом року або підряд. Також не завжди зрозуміло, чи буде сплата орендної плати не в повному обсязі декілька місяців поспіль у розумінні судів становити самостійну підставу для розірвання договору оренди.

Вищий господарський суд України в Постанові від 26.01.2016 у справі №916/2074/15 зазначає, що систематичною є несплата орендної плати два та більше місяці підряд. А з Постанови того ж самого суду від 03.03.2016 у справі №924/536/15 можна зробити висновок, що систематичною несплатою суд вважає несплату орендної плати протягом трьох місяців поспіль. Це свідчить про неоднозначність судової практики з цього питання.

З обставин справи, викладених у Постанові Вищого господарського суду України від 16.03.2016 у справі №910/4676/13, випливає, що сторони у договорі оренди земельної ділянки конкретизували норму п. д ст. 141 Земельного кодексу України, а саме зазначили, що систематичною у їхньому розумінні є несплата орендної плати протягом півроку. Суд у такому разі підтримав такий підхід і застосував при тлумаченні норм закону також відповідне положення договору. На нашу думку, підхід, застосований судом у даній справі, є розумним та повністю відповідає принципу свободи договору.

Коли справа стосується оренди земель державної та комунальної власності, позиція адміністративних судів всіх ланок, як і позиція Верховного суду України (ВСУ), є більш жорсткою до орендарів, оскільки річ йде вже про бюджетні платежі, а ситуація ускладнюється ще й змінами нормативної грошової оцінки земельної ділянки (як бази для обрахування орендної плати в її «податковому» розрізі). Особливо помітно це стало з часу Постанови ВСУ №21-274а14 від 02.12.2014, в якій було висловлено правову позицію щодо пріоритетності норм Податкового кодексу України (ПКУ) над нормами інших актів у разі їх суперечності, що закріплено у пункті 5.2 статті 5 ПКУ.

Отже, систематична несплата орендної плати є однією з найрозповсюдженіших підстав для розірвання договору оренди. Проте розуміння систематичності як у сторін договору, так і у суду може бути різним. Відповідно, задля зменшення ризиків втрати права користування земельною ділянкою ми рекомендуємо уточнити в договорі поняття «систематична несплата орендної плати».

Крім того, для безпечного користування земельною ділянкою найбільш правильним підходом буде забезпечення якомога більш повного дотримання норм законодавства, а також розумне ставлення до формулювання положень договору. У такому разі розірвання або визнання недійсним договору виявиться для контрагента (орендодавця) більш складним завданням, навіть якщо на його боці будуть податкові органи.

Станіслав Герасименко, старший юрист, керівник практики нерухомості Eterna Law