Земельні відносини 2019: дізнайтеся про свої права зараз

Отже, з 1 січня 2019 р. вступить в силу Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні» від 10.07.18 р. №2498-VIII (надалі — Закон).

Давайте детально розберемося, які саме зміни внесені даним нормативним актом.

1. Особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення, та її права

Законом введено поняття — особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення. Такою особою визнаватиметься землекористувач, якому в масиві ділянок с/г призначення належить право користування (оренди, емфітевзису) не менше 75% земель. Отже мова йде не про кількість, а саме про площу землі в межах масиву, право користування якою належним чином зареєстроване.

Така особа отримає певні привілеї. Так, наприклад, вона матиме право орендувати інші земельні ділянки в масиві, а якщо вони вже передані в оренду, отримати їх в користування на підставі суборенди. Щоправда, такі дії можливі у випадку, якщо черезсмужжя в масиві заважає раціональному використанню інших земельних ділянок такої особи, а також із наданням власнику чи орендарю взамін іншої земельної ділянки в зазначеному масиві на той самий строк та на таких самих умовах.

Якщо на оренду земельної ділянки претендує інший орендар, то особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель, має переважне право на оренду зазначеної ділянки на умовах, не гірших від пропозиції іншого орендаря. Таке переважне право оренди не застосовуватиметься, якщо на земельну ділянку розповсюджується переважне право іншої особи на поновлення договору оренди згідно ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Однак у даному випадку, виходячи з логіки внесених змін, особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель, матиме право на суборенду даної ділянки в особи, що поновить договір оренди, що за своєю суттю жодним чином не змінює можливості отримати саме зазначену земельну ділянку в користування.

Власник чи землекористувач ділянки, яка передається в оренду або суборенду особі, якій належить право користування істотною частиною масиву земель, наділяється певними гарантіями, наприклад: обмеженням строку такого обміну строком користування земельною ділянкою, що надана йому взамін; аналогічним розміром орендної плати; забезпеченням доступу до ділянки, отриманої взамін та ін.

При цьому порядок такого обміну правами користування не вимагає однакового складу земель та ідентичного розміру ділянок. Таким чином, компенсацією за нерівноцінний обмін повинно стати відшкодування шкоди, нанесеної такою міною, передбачене в Законі.

Хочемо звернути увагу на той факт, що методика здійснення розрахунку відшкодування такої шкоди, нанесеної міною, відсутня. Більше того, згідно положень Закону розмір майнової шкоди повинен визначатися суб»єктом оціночної діяльності, а отже — виходячи із вартості земельних ділянок. Таким чином шкода, нанесена меншою врожайністю за рахунок меншої площі чи гіршої якості ділянки, отриманої в результаті обміну, братися до уваги не буде. При цьому така шкода у випадку довгострокової оренди може становити суму більшу, ніж різниця оцінки двох ділянок.

Також законодавець передбачив порядок здійснення обміну та укладення відповідних договорів оренди та суборенди. Даний порядок передбачає надіслання особою, якій належить право користування істотною частиною масиву земель, проекту договору та певного переліку документів особі, чию ділянку вона бажає використовувати. Відповідь на таку пропозицію повинна бути надіслана протягом місяця. Однак у випадку недосягнення згоди щодо умов договору оренди (суборенди) такий договір може бути визнаний укладеним за рішенням суду, яке і буде підставою для реєстрації відповідного права користування.

Необхідно зазначити, що Законом передбачено, що положення щодо судового визнання відповідних договорів укладеними втрачатиме свою силу через 2 роки з моменту набрання чинності Законом України «Про обіг земель сільськогосподарського призначення».

2. Право обміну земельними ділянками

Законом передбачено, що власники земельних ділянок сільськогосподарського призначення, а саме: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства та особистого селянського господарства, усіх форм власності, що розташовані в одному масиві, зможуть обмінюватися такими земельними ділянками.

Отже з наступного року обмін ділянками можливий буде виключно в межах одного масиву. При цьому жодних суттєвих змін до положень статті 14 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», які передбачають можливість обміну земельними ділянками, не внесено. Таким чином правило, встановлене в судовій практиці, зокрема в Постанові Верховного Суду України у справі №6-464цс16 від 12 жовтня 2016 р., щодо можливості обміну виключно за алгоритмом «пай на пай» залишається в силі та отримує нове обмеження щодо обміну в рамках масиву.

Також Законом внесені зміни до Перехідних положень Земельного Кодексу, а саме підпункту «б» пункту 15, яким обмежена можливість обміну земельними ділянками, нормативна грошова оцінка яких відрізняється більше ніж на 10%.

Отже, якщо у вас є домовленості чи плани щодо обміну земельними ділянками в різних масивах, та/або нормативна грошова оцінка яких відрізняється більше ніж на 10%, радимо зареєструвати права на такі земельні ділянки до 2019 року.

3. Обмін правами користування земельними ділянками

Закон передбачає право власників та орендарів земель с/г призначення, що розташовані в межах одного масиву, обмінюватися належними їм правами користування на строк дії договору оренди. Такий обмін оформлюється відповідними договорами оренди та суборенди. При цьому укладення відповідного договору суборенди не потребує погодження з орендодавцем, але вимагає повідомлення такого власника протягом 5 днів з моменту реєстрації права суборенди.

Припинення одного із договорів оренди, суборенди, укладених в рамках обміну правами користування, тягне за собою припинення і іншого такого договору.

4. Оренда польових доріг

Змінами передбачено право оренди польових доріг, що знаходяться у комунальній та державній власності, без проведення земельних торгів та подальше їх використання в тому числі для вирощування с/г продукції.

Дане право має певні обмеження:

• воно стосується виключно польових доріг, запроектованих для доступу до земельних ділянок, тобто всередині масиву, але не включає польові дороги, що обмежують масив;
• надається виключно власникам суміжних ділянок із польовими дорогами;
• надається на строк 7 років.

5. Сервітут

Законом надане право встановлення сервітуту землекористувачу сусідньої земельної ділянки. Раніше таке право було надане власнику (володільцю), що обмежувало права користувачів на встановлення відповідного права на сусідню земельну ділянку.

6. Емфітевзис

З 1 січня 2019 р. Законом обмежується максимальний строк дії емфітевзису і встановлюється в розмірі не більше 50 років.

Отже, якщо у вас є домовленості або плани щодо укладення відповідних договорів, радимо зареєструвати право емфітевзису за ними до 2019 року.

7. Землі припинених КСП

Згідно положень обговорюваного Закону, з дня набрання ним чинності всі землі припинених КСП, окрім тих, на які оформлено право приватної власності, вважаються власністю територіальних громад, на території яких вони розташовані.

При цьому такі землі підпадатимуть під мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, встановлений підпунктом «а» пункту 15 Перехідних положень Земельного кодексу.

8. Землі діючих КСП

З наступного року рішення щодо долі інших земель, аніж ті, що були розподілені, які знаходяться у колективній власності КСП, буде прийматися більшістю голосів наступних осіб:

— які отримали сертифікати на право на земельну частку (пай) у встановленому законодавством порядку;

— спадкоємці права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом;

— громадяни та юридичні особи України, які відповідно до законодавства України набули право на земельну частку (пай).

Розподіл земель, що залишилися у колективній власності, повинен бути здійснений до 01 січня 2025 р., в протилежному випадку КСП вважатиметься таким, що відмовилося від колективного права на землю, та такі землі (окрім невитребуваних часток (паїв) та нерозподілених земельних ділянок) за позовами органів місцевого самоврядування про визнання майна безхазяйним, перейдуть у комунальну власність.

Зазначені землі також підпадатимуть під мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, встановлений підпунктом «а» пункту 15 Перехідних положень Земельного кодексу.

9. Нерозподілені земельні ділянки та невитребувані земельні частки (паї)

Закон стандартизував не тільки порядок використання таких земельних ділянок, але й їх поняття.

Так, згідно обговорюваних положень нерозподіленою земельною ділянкою є земельна ділянка, яка відповідно до проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) увійшла до площі земель, що підлягають розподілу, але відповідно до протоколу про розподіл земельних ділянок не була виділена власнику земельної частки (паю).

Невитребуваною є земельна частка (пай), на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або земельна частка (пай), право на яку посвідчено відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості).

З моменту вступу в силу зазначеного Закону виключно відповідні органи місцевого самоврядування отримають право на передачу в оренду невитребуваних часток (паїв) та нерозподілених земельних ділянок, але лише до дня реєстрації права власності на таку земельну ділянку.

У випадку, якщо власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець, тобто особи, в яких є сертифікат на право на земельну частку (пай), до 01 січня 2025 року не оформлять право власності на таку земельну ділянку, вона перейде у власність органу місцевого самоврядування за позовом про визнання майна безхазяйним.

Суд може надати власнику невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємцю після зазначеної дати додатковий строк для оформлення права власності, якщо визнає причини пропуску строку поважними.

Органам місцевого самоврядування, які отримали право власності на такі землі, протягом наступних 7 років заборонятиметься передача їх у приватну власність, окрім як зазначеним вище власникам невитребуваних земельних часток (паїв) або їх спадкоємцям.

Таким чином наступний рік привнесе певне пожвавлення в сфері користування земельними ділянками с/г призначення. Найбільша кількість питань та спірних моментів очікується саме щодо переважних прав на оренду та суборенду земель особами, яким належить право користування істотною частиною земель масиву, адже таке право за задумом законотворців повинне бути здійснено фактично без врахування волі інших осіб, що користуються землями в тому ж масиві. До того ж відсутність належної деталізації даних процесів і можливість звернень до суду знову створять привід для зловживань та нових затяжних судових процесів.

Анатолій Косован, керуючий партнер Kosovan Legal Group