Чи захистить бізнес «антирейдерський» закон

Необхідність у прийнятті змін до законодавства щодо реєстраційних дій обговорювалася досить давно, бо останнім часом істотно зросла кількість випадків маніпулювання у сфері державної реєстрації прав на нерухоме майно та в галузі державної реєстрації юридичних осіб. Причиною цього були зміни законодавства, які суттєво спрощували відкриття бізнесу і реєстраційні процедури щодо нерухомості, в тому числі внаслідок передачі такого права нотаріусам, які часто просто не стежили за правильним заповненням документів, а в деяких випадках свідомо проводили реєстраційні дії щодо юридичних осіб або нерухомості, які призводили до втрати контролю над об'єктами нерухомості їхніми реальними власниками, а точніше, до рейдерських захоплень.

Останнім часом було кілька гучних скандалів щодо нерухомості, в ужиток навіть повернувся термін із минулого — «чорні нотаріуси». Гучним прикладом спроби захоплення нерухомості став кейс «Укрсоцбанку», коли нотаріус двічі протягом року проводив перереєстрацію нерухомості банку на інших власників. Також стосовно юридичних осіб було вчинено досить велику кількість реєстраційних дій, про які реальні власники навіть не здогадувалися. Один із випадків — це спроба захоплення мережі супермаркетів Novus, коли компанія з іноземними інвестиціями за підробленими документами з легкої руки реєстратора Баришівського селищної ради перейшла у власність інших осіб. Були й інші випадки захоплень із великими публічними компаніями.

З іншого боку, законодавство, яке діяло до прийняття «антирейдерського» законопроекту, було досить прогресивним і ліберальним, а також істотно спрощувало процедуру започаткування бізнесу та реєстрації. Більше того, прийняття такого ліберального законодавства декларувалося як значний прорив у реформах законодавства, що зрештою відобразилося на позиціях України в світовому рейтингу Doing Business. Однак позитивний ефект від таких реформ виявився неоднозначним. Причина, очевидно, полягає також і в незадовільній роботі правоохоронних органів та судової системи України, які не змогли забезпечити якісний захист інтересів власників бізнесу і нерухомості.

«Антирейдерський» закон розроблено з метою захисту прав власності під час реєстраційних дії в галузі нерухомості і бізнесу, посилення адміністративної та кримінальної відповідальності суб'єктів реєстраційних дій та учасників процесу реєстраційних дій, які проведено з порушенням чинного законодавства.

Нижче — кілька основних положень нового закону.

Однією з основних новацій закону є обов'язкове нотаріальне засвідчення підписів учасників на протоколах та статутах підприємств, передавальному акті і розподільчому балансі юридичної особи, заяві про вихід із товариства у разі внесення змін щодо таких компаній до Державного реєстру. Раніше також існувала така норма, яка була скасована у зв'язку зі спрощенням законодавства щодо реєстрації бізнесу. Ця норма збільшить витрати на необхідні для внесення зміни до реєстру юридичних осіб, бо додається мінімум дві нотаріальні дії. У той же час терміни реєстрації залишаться тими самими, адже зараз нотаріус виконує функцію державного реєстратора. Також очевидно, що сенсу звертатися до реєстраторів при адміністраціях практично не буде, оскільки це додаткові витрати часу.

Також закон передбачає нові правила відчуження об'єктів нерухомого майна. Провести реєстраційні дії можна буде тільки після того, як державний реєстратор повідомить власника нерухомості про внесення змін до реєстру. Якщо власник не був ініціатором таких змін, він може подати реєстратору заяву про припинення реєстрації терміном на 10 днів, при цьому реєстратор має право прийняти рішення про відновлення реєстраційних дій у разі, якщо власник не надасть рішення суду про заборону на реєстраційні дії, що вступило в законну силу. Як ми бачимо, реалізація даної норми на практиці буде досить складною, незрозумілий порядок повідомлення власників про спробу провести реєстраційні дії. Також у реєстрі може не бути контактних даних власників. І останнє: досить важко в сучасних реаліях надати судове рішення про заборону проведення реєстраційних дій протягом десяти днів, відповідно, реєстратор зможе відновити процедури реєстрації.

Також законом змінюється принцип екстериторіальності. Тепер реєстратори зможуть вносити зміни, обмежуючись територією області, а не як було раніше, коли щодо нерухомості в Одесі можна було провести реєстраційні дії в Чернігові. Це істотно ускладнює проведення незаконних реєстрацій.

Законом передбачено збільшення відповідальності за рейдерство, тепер відповідальність буде поширюватися не тільки на рейдерів, а й на посадових осіб, нотаріусів, державних реєстраторів, які, як правило, також допомагають в рейдерських захопленнях. Для них передбачено обмеження волі на термін до 3-х років із позбавленням права обіймати певні посади чи займатися певною професійною діяльністю на строк до 10 років. Також нотаріуси можуть бути позбавлені права займатися нотаріальною діяльністю, законом уточнено причини такого позбавлення.

І остання, на наш погляд, суттєва зміна — це надання права здійснювати моніторинг реєстраційних дій у Державному реєстрі прав. У разі виявлення порушень Мін'юст проводитиме перевірки державних реєстраторів. За їх результатами буде блокуватися/анулюватися доступ до Державного реєстру прав. Також окремо варто відзначити, що термін подачі скарги про порушення у сфері державної реєстрації в комісію при Мін'юсті збільшено з 30 до 60 днів.

У цілому закон вносить досить багато новацій у процедури реєстрації нерухомості та бізнесу, ці зміни не мають істотно вплинути на терміни реєстрації, проте деякі з норм збільшують вартість реєстраційних дій. Також поки незрозуміло, як будуть працювати на практиці деякі з норм цього закону. У той же час хотілося б відзначити, що закон не захистить від рейдерських захоплень повною мірою, бо всі захоплення було здійснено з використанням підроблених документів, і маючи велике бажання, рейдери і в умовах нового закону зможуть здійснити протиправні дії. Для реальної та ефективної роботи необхідна злагоджена робота правоохоронних органів і судової системи щодо покарання осіб, які намагалися здійснити незаконні дії з захоплення чужого майна.

Артем Кузьменко, юрист ЮФ Eterna Law