Юридичний аудит прав на землю: як підготуватися та чого очікувати

Саме для перевірки законності набуття такого права користування сільськогосподарськими землями та визначення можливих ризиків, пов’язаних з користуванням цими землями, й проводиться юридичний аудит. 

Зазвичай земельний аудит включає такі види робіт, як перевірка правовстановлюючих документів на землю, перевірка права власності на земельну ділянку, перевірка можливих обмежень на використання землі та обтяження права на землю. Якщо користування земельною ділянкою проводиться шляхом оренди землі, то обов’язковою є перевірка положень договорів оренди на відповідність положенням Закону України «Про оренду землі». 

Оскільки метою проведення аудиту, як вже зазначалося, є оцінювання привабливості набуття у користування землі шляхом перевірки законності володіння або користування нею, від юридичного аудиту слід очікувати детального аналізу правовстановлюючих документів та юридично підтверджених фактів. 

Для сторони, яка підлягає перевірці під час аудиту, на практиці це означає перевірку: 

• обов’язкових реквізитів документів; 
• інформації про земельну ділянку в Державному земельному кадастрі та перевірку землевпорядної документації; 
• підстав виникнення права на землю шляхом аналізу процедури видачі й реєстрації правовстановлюючих документів; 
• цільового призначення використання земельної ділянки;
• наявності обмежень або різного роду обтяжень земельної ділянки; 
• можливості доступу до земельної ділянки та інше. 

Належна підготовка до юридичного аудиту прав на землю, в першу чергу, включає впорядкування правовстановлюючої документації для її подальшої передачі аудиторам. Саме з цією метою потрібно мати реєстр всіх правовстановлюючих документів, наприклад, реєстр договорів оренди землі та всіх додатків до них, а також документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на землю. 

Проведення такого впорядкування документів корисне для виявлення правильності оформлення документів, а також наявності всіх необхідних документів, які підтверджують те або інше право на використання земельної ділянки чи володіння нею. 

Наприклад, при оформленні права використання земельних ділянок шляхом оренди важливою є перевірка терміну дії договорів оренди та їх істотних умов. Важливий також контроль за земельними спорами, стороною яких є об’єкт проведення аудиту, адже саме ця інформація використовується юридичними аудиторами для визначення слабких місць правовстановлюючих документів  або ж взаємовідносин орендаря з орендодавцями.

Дмитро Гончаренко, юрист Eterna Law