Які основні закони потрібно знати під час воєнного стану, що стосується ринку землі?

07 липня 2022, 06:05 2778
Світлана Тетеря

Із запровадженням в Україні воєнного стану обіг земель сільськогосподарського призначення, як й іншої нерухомості, був фактично призупинений на декілька місяців внаслідок тимчасово призупинення роботи державних реєстрів, в яких фіксуються операції з земельними ділянками — Державного реєстру речових прав нерухоме майно і Державного земельного кадастру.

У травні роботу обох реєстрів, а також їх взаємодію між собою було відновлено, однак з певними обмеженнями щодо проведення нотаріальних та реєстраційних дій. Ці обмеження регулюються постановами Кабінету Міністрів України від 28.02.2022 року № 164 «Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану» та від 06.03.2022 року № 209 «Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану». 

Наприкінці червня обмеження щодо вчинення нотаріальних та реєстраційних дій з нерухомим майном були дещо послаблені, у зв'язку з чим угоди купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення здійснюються наразі з урахуванням таких правил:

  • нотаріальні і реєстраційні дії, пов'язані з купівлею-продажем нерухомого майна, вчиняються виключно нотаріусами, включеними до затвердженого Міністерством юстиції України переліку нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна, що постійно оновлюється Міністерством і публікується на його офіційному веб-сайті. Тому перед укладенням договору купівлі-продажу варто перевірити наявність нотаріуса у вказаному переліку; 
  • забороняються нотаріальне посвідчення договору щодо відчуження нерухомого майна і державна реєстрація набуття права власності на нерухоме майно до закінчення одного місяця з дня державної реєстрації попереднього набуття права власності на таке майно, якщо кожне таке набуття здійснено на підставі договору або у зв'язку з передачею майна у власність юридичної особи як внесок, або у зв'язку з виходом із складу засновників (учасників) юридичної особи; 
  • укладення договорів купівлі-продажу за довіреністю від продавця нерухомого майна допускається, якщо з дня видачі довіреності минуло більше одного місяця (більше 2 місяців, якщо її посвідчено консульською установою (дипломатичним представництвом) України або відповідно до законодавства іноземної держави) та за умови отримання нотаріусом заяви довірителя про підтвердження дії довіреності, справжність підпису на якій засвідчено нотаріусом, консульською установою (дипломатичним представництвом) України або відповідно до законодавства іноземної держави, а у разі, коли така довіреність посвідчена нотаріусом без використання спеціальних бланків нотаріальних документів, — також за умови її реєстрації в Єдиному реєстрі довіреностей. При цьому, справжність підпису на такій заяві повинно бути засвідчено нотаріусом не раніше ніж за 7 календарних днів, а консульською установою (дипломатичним представництвом) України або відповідно до законодавства іноземної держави – не раніше ніж за один місяць до дня укладення договору. 

Чи є юридичні механізми захисту прав на землі на тимчасово окупованих територіях?

З метою недопущення вчинення незаконних нотаріальних і реєстраційних дій з нерухомим майном, у т.ч. земельними ділянками, на тимчасово окупованих територіях та у зоні бойових дій Кабінет Міністрів України встановив низку запобіжників на час дії воєнного стану: 

  • нотаріусам і державним реєстратором, робоче місце яких знаходиться у межах таких територій, які визначаються Міністерством юстиції України у відповідному переліку, припинено доступ до державних реєстрів, що унеможливлює проведення ними або іншими особами від їх імені реєстраційних дій;
  • нотаріусам, робоче місце яких знаходиться у межах вказаних територій заборонено вчиняти нотаріальні дії, крім нотаріальних дій, які відповідно до законодавства можуть бути вчинені без використання спеціальних бланків нотаріальних документів, тобто вони не можуть посвідчувати договори щодо відчуження земельних ділянок. 

Виходячи з цих обмежень та з урахуванням норм чинного законодавства нотаріальні і реєстраційні дії щодо відчуження земельних ділянок, розташованих на тимчасово окупованих територіях або у зоні бойових дій, де Міністерством юстиції України припинено доступ до державних реєстрів, наразі можуть проводитися лише за місцезнаходженням однієї зі сторін договору, якщо воно знаходиться у межах територіально-адміністративної одиниці, де доступ до державних реєстрів не припинено. При цьому, при проведенні таких дій мають також враховуватися вищенаведені обмеження, які діють для всіх видів нерухомого майна.  

Якщо ж у період дії воєнного стану були все-таки проведені незаконні реєстраційні дії щодо земельної ділянки, то її власник може захистити свої права у декілька способів: 

  • подати скаргу на незаконне рішення державного реєстратора до Міністерства юстиції України. При цьому, звертаємо Вашу увагу, що з 26.07.2022 року у зв'язку з набранням чинності чергових законодавчих змін подати таку скаргу можна буде протягом 2 місяців з дня, коли Ви дізналися чи могли дізнатися про порушення своїх прав, але не пізніше одного року з дня прийняття відповідного рішення.
  • оскаржити державну реєстрацію у судовому порядку.

Також власникам земельних ділянок слід враховувати, що можливість контролю проведення реєстраційних дій щодо нерухомого майна наразі обмежена, так як Міністерством було закрито тимчасово можливість отримання інформаційних довідок з Державного реєстру речових  прав на нерухоме майно онлайн. Такі довідки можна отримати, звернувшись до нотаріуса чи державного реєстратора або ж адвоката, в якого підключений доступ до цього реєстру.  

Світлана Тетеря, радник, керівник практики аграрного та земельного права EVERLEGAL

Думка автора може не збігатися з думкою редакції. Відповідальність за цитати, факти і цифри, наведені в тексті, несе автор.