Ринок землі: що чекає українських аграріїв?

Розглянемо заборону крізь призму міжнародного права. Міжнародні норми прямо встановлюють свободу володіння та розпорядження власністю. Заборону на продаж земель сільськогосподарського призначення можна вважати прямим порушенням прав і свобод людини. Подібне обмеження в умовах ринкової економіки недоцільне й суперечить базовим принципам міжнародного права. Незважаючи на такий явний конфлікт, ВРУ не прагнула міняти стан справ. До недавнього часу.

Розберемося, що нового привнесе вказаний закон у життя власників земельних ділянок, аграріїв та інших осіб, які пов'язані з сільським господарством. Відповідно до прийнятого законопроєкту, ринок землі почне відкриватися з 1 липня 2021 року. Всього передбачено кілька етапів.

Перший етап: промацування ґрунту

Перший етап можна назвати підготовчим. З 1 липня 2021 року в українських громадян з'явиться право купувати ділянки землі сільгосппризначення загальною площею до 100 га (приблизно 200 стандартних футбольних полів).

Зазначений ліміт поширюється на кожного громадянина окремо. Це означає, що в одні руки більше 100 га придбати не вийде. Таке обмеження можна трактувати, як своєрідний «тестовий» режим майбутнього ринку землі. Для законодавця — це шанс допрацювати прийняті норми та запустити механізми продажу земель сільськогосподарського призначення на повну силу. Ніхто не гарантує, що все піде ідеально.

«Тестовий» період дозволить «промацати ґрунт». Сформується попит і виникне пропозиція. Це автоматично означає виникнення стихійної ринкової вартості за 1 га. Така інформація буде надзвичайно корисна для укладення майбутніх угод. Більш того — підготовчий етап дозволить зрозуміти, що трапиться з договорами оренди і як буде проходити співробітництво між продавцем і покупцем. З'являться перші дані про переважне право орендаря на купівлю (воно закріплене у прийнятому законі) і кількість аграріїв, які скористаються такою можливістю.

Важливо: цікава правова «родзинка» криється в переважному праві. Згідно з нормами закону 2178-10, таке право можна буде передавати третім особам. Іншими словами, орендар зможе відчужувати своє переважне право покупки абсолютно іншій людині. Єдина умова — письмове повідомлення власника (орендодавця). Продаж переважного права стане повноцінною частиною ринкового обороту, яка матиме свій цінник.

Другий етап: до запуску готові?

Другий етап — це повноцінний запуск ринку землі сільськогосподарського призначення. Запуск запланований на 1 січня 2024 року. Сенс етапу — надати право продажу та покупки юридичним особам. Організації зможуть спокійно увійти на ринок і на рівних співпрацювати з громадянами. Правда, закон чітко обумовлює, у яких суб'єктів з'явиться таке право.

Увійти на ринок зможуть лише юридичні особи, які зареєстровані на території України. Друга умова — учасниками таких організацій повинні бути або самі громадяни, або держава, або громади. «Чужинцям» на ринку місця не знайдеться.

Цікаво: з 1 січня 2024 року встановлений ліміт у розмірі земельних ділянок для юридичних осіб та фізичних осіб стократно перевищує обмеження, встановлені на першому етапі. На другому етапі буде можливість придбати до 10 тис. га в одні руки (образно кажучи, це майже чверть Києва).

Зазначені обмеження (100 га і 10 000 га) — це хороший спосіб розподілити «земельну спадщину» рівномірно. Ліміти попередять концентрацію земель в одних руках, що захистить від монополістів і особливо великих гравців на ринку. Таке рішення допоможе відновити українські села та зміцнити стан фермерського класу, який зараз знаходиться в занепаді.

Ринок землі: розширилися можливості, але рамки залишилися

Зупинимося на обмеженнях. Закон обумовлює коло осіб, для яких українські землі залишаться «забороненим плодом». У списку:

- іноземці;

- особи без громадянства;

- компанії, засновані іноземцями.

Зазначені особи не можуть вступити в ринок земель сільськогосподарського призначення до прийняття референдуму. Крім цього, закон не забув і про державні кордони. Все, що ближче 50 км до кордону України, підпадає під обмеження. Такими прикордонними землями іноземці володіти не зможуть.

Щоб зробити покупку і продаж земель більш прозорими для законодавства (податки нікуди не поділися), закон встановлює мінімальний цінник сільськогосподарської ділянки на рівні НГО аж до 1 січня 2030 року. Крім твердо встановленої мінімальної ціни, акт зобов'язує контрагентів підтверджувати джерела оплати та обумовлювати порядок розрахунків за операціями. Ніяких «сірих» схем. Передбачена строго безготівкова форма розрахунків.

Цікаво, як закон вирішує проблему перевищення лімітів у розмірах земель, які можуть перебувати у власності однієї особи. Якщо власник не продасть «надлишок» протягом певного терміну, то суд має право конфіскувати зайву частину. Проте, встановлені законом ліміти — це досить великі площі, які дозволять розвивати середній клас фермерів.

Ухвалення закону ознаменувало нову епоху «життя» сільськогосподарських земель. Тепер ділянки зможуть стати об'єктами застави та інших видів забезпечення зобов'язань.

Незважаючи на таке велике «послаблення», обмеження продовжують діяти щодо земель, які перебувають у державній та комунальній власності. Заборона поширюється і на угіддя селянських (фермерських) господарств, які належать на праві постійного користування або довічного володіння. У власників, правда, залишиться можливість викупу з розстрочкою до 10 років.

Всім аграріям та іншим категоріям, які небайдужі до земель сільгосппризначення, варто підготуватися, адже залишився всього 1 рік до запуску нових механізмів розпорядження ділянками.

Сергій Пагер, керуючий адвокат Адвокатського бюро «Сергія Пагера»