Регулювання сільського господарства під час війни: чи буде простіше?

Розуміючи таку відповідальність, наша держава прийняла рішення дерегулювати деякі питання, пов'язані з набуттям прав користування земельними ділянками задля забезпечення можливості ведення сільського господарства у період воєнного часу та, відповідно, продовольчої безпеки. 

7 квітня 2022 р. набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» №2145-IX від 19 березня 2022 р. (далі — Закон №2145-IX). Про те, які зміни пропонуються та чи дійсно стане простіше — детально нижче.

«Стара» оренда — час (не) вичерпано

Закон №2145-IX пропонує вирішити долю прав користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення, які згідно з договорами закінчились після введення воєнного стану.

Так, договори, якими передбачалася передача права користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення та строк права користування згідно з якими закінчився після введення воєнного стану, вважатимуться поновленими на один рік. Таке поновлення права оренди відбуватиметься автоматично, без волевиявлення сторін таких договорів та внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі — Реєстр прав).

Земельні торги

Задля уникнення зловживань та порушень законодавець вирішив заборонити проведення земельних торгів щодо прав оренди, емфітевзису, суперфіцію земельних ділянок державної та комунальної власності сільськогосподарського призначення.

Земельні ділянки державної та комунальної власності сільськогосподарського призначення, права оренди, емфітевзису щодо яких були виставлені на земельні торги, але переможець у яких не визначений, підлягають передачі в оренду органами місцевого самоврядування без проведення земельних торгів у порядку і на умовах, вказаних нижче.

Земельні торги щодо набуття права оренди земельних ділянок державної, комунальної власності, які не є завершеними, згідно із Законом №2145-IX вважатимуться скасованими. Оголошення нових земельних торгів щодо набуття права оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності забороняється.

«Нова» оренда землі — по-новому

Для того, аби надати можливість обробляти більшу кількість земель і, відповідно, виробляти більше сільськогосподарської продукції, на період дії воєнного стану Закон №2145-IX пропонує змінити порядок передачі в оренду деяких земельних ділянок. Такі зміни торкнуться оренди: (а) земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва державної та комунальної власності, (б) земельних ділянок, що залишилися у колективній власності колективного сільськогосподарського підприємства, кооперативу або акціонерного товариства, та (в) нерозподілених та невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв) (далі разом — Земельні ділянки).

Тимчасові земельні ділянки

Перш ніж орендувати земельну ділянку з числа Земельних ділянок, як і раніше — до війни, необхідно, щоб така земельна ділянка була сформована. Якщо земельна ділянка не сформована, на період дії воєнного часу Закон №2145-IX встановлює нову, спрощену процедуру її формування.

Згідно з такою спрощеною процедурою, земельні ділянки формуватимуться на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель, а не проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, що має бути менш затратно за часом та фінансами. Розроблена технічна документація має бути невід'ємним додатком до договору оренди такої земельної ділянки.

Цікавим є те, що формування земельних ділянок за Законом №2145-IX здійснюватиметься без присвоєння їм кадастрового номеру та, відповідно, без реєстрації в Державному земельному кадастрі. Земельні ділянки, формування яких здійснюватиметься з метою передачі в оренду, будуть вважатися сформованими з моменту укладення договорів їх оренди та припинятимуть бути об'єктами цивільних прав із моменту припинення договорів їх оренди, для укладення яких така земельна ділянка була сформована.

Відповідно до Закону №2145-IX, передача земельних ділянок із числа земель державної і комунальної власності здійснюватиметься без дотримання процедури земельних торгів.

Суборенда

Землекористувачі, у тому числі ті, кому належать земельні ділянки на праві постійного користування, крім державних та комунальних підприємств, установ та організацій, й суборендарі можуть передавати на строк до одного року належне їм право оренди, суборенди або емфітевзису іншим особам для використання таких земельних ділянок за цільовим призначенням. При цьому, така передача може здійснюватися без згоди власника земельної ділянки. Закон №2145-IX встановлює лише обов'язок повідомити власника земельної ділянки або орендодавця, у разі суборенди, про таку передачу права користування земельною ділянкою.

Строк оренди

Передача Земельних ділянок в оренду здійснюватиметься на строк лише до одного року.

Лімітована орендна плата

Орендна плата за користування Земельними ділянками згідно з Законом №2145-IX не може перевищувати 8% від нормативної грошової оцінки такої земельної ділянки. Нормативна грошова оцінка Земельних ділянок визначатиметься за середньою нормативною грошовою оцінкою одиниці площі ріллі по області.

Договір оренди дистанційно

Закон №2145-IX встановлює нові вимоги для швидкого укладення договорів оренди Земельних ділянок. Так, такі договори повинні укладатися в електронній формі та посвідчуватися електронними цифровими підписами орендаря та орендодавця. Договори оренди Земельних ділянок, а також зміни до них, договори про розірвання таких договорів оренди підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди покладається на районні військові адміністрації.

Також скасовується необхідність реєструвати права оренди Земельних ділянок в Реєстрі прав. Згідно із Законом №2145-IX права оренди Земельних ділянок виникатимуть з дня державної реєстрації договору оренди.

Обмеження

Спрощуючи порядок передачі Земельних ділянок в оренду, Закон №2145-IX все ж встановлює і ряд обмежень задля уникнення зловживань. Так, Законом №2145-IX забороняється формування земельних ділянок, крім тих, що передаються в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, забороняється безоплатна передача земель державної та комунальної власності у приватну.

Також при отриманні Земельних ділянок в оренду згідно із Законом №2145-IX орендареві забороняється, у тому числі, наступне:

• вимагати компенсації його витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки;
• поновлення або укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк з використанням переважного права;
• передача отриманої в оренду земельної ділянки в суборенду;
• зміна складу угідь або цільового призначення земельної ділянки;
• будівництво об'єктів нерухомого майна на орендованій земельній ділянці;
• відчуження, передача в заставу права оренди земельної ділянки;
• поділ або об'єднання орендованої земельної ділянки.

Загалом, Закон №2145-IX покликаний спростити правила регулювання земельних відносин, реалізація яких потребує великої кількості часу, що є не зовсім прийнятним у період воєнного стану. Закон №2145-IX допоможе швидше і раціонально використати сільськогосподарські землі задля збільшення виробництва сільськогосподарської продукції.

Важливим є те, що такі зміни встановлюватимуться лише на період воєнного стану. З відновленням мирного життя земельні відносини регулюватимуться за звичними для нас процедурами.

Олександр Бородкін, партнер ЮФ «Василь Кісіль і Партнери» 

Марія Новик, юристка ЮФ «Василь Кісіль і Партнери»