Відкриття ринку землі 2020: умови реалізації переважного права орендаря на купівлю землі

Законопроєкти про відкриття ринку землі передбачають ряд механізмів для захисту прав орендарів. Одним із них є переважне право орендаря на купівлю орендованої ним землі. Які умови реалізації переважного права і як правильно ним скористатись, аби в майбутньому не втратити свій основний актив? І як захистити своє переважне право в суді, якщо власник земельної ділянки продасть її іншій особі з порушенням переважного права орендаря на купівлю земельної ділянки?

Переважне право орендаря на придбання орендованих ним земельних ділянок приватної власності

Законопроєкти про відкриття ринку сільськогосподарських земель передбачають, що орендарі земельних ділянок, які можуть мати у власності орендовану земельну ділянку, матимуть переважне право на придбання такої земельної ділянки у разі її продажу. Умовами реалізації цього переважного права є викуп орендарем земельної ділянки за ціною, за якою вона продається.

Орендодавець зобов’язаний буде в письмовій формі (цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення) повідомити орендаря про намір продати свою земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається. У повідомленні власник земельної ділянки повинен буде вказати строк для надання відповіді орендарем, який не може бути коротшим, ніж чотирнадцять днів.

Переважне право орендаря на придбання земельних ділянок державної та комунальної власності

Державні та комунальні землі та права на них (емфітевзис, оренда) продаватимуться виключно на земельних торгах. Торги проводитимуться у формі аукціону, за результатами якого з переможцем торгів (особою, яка запропонувала найвищу ціну) укладатиметься договір купівлі-продажу.

Для того щоб скористатись своїм переважним правом на купівлю земельної ділянки, орендар зобов’язаний буде заплатити за неї ціну, рівну найбільшій пропозиції учасників аукціону.

Законопроєкти передбачають, що організатор земельних торгів з продажу земельної ділянки зобов’язаний буде письмово повідомити про проведення торгів особу, що має переважне право на купівлю земельної ділянки, не пізніше, ніж за тридцять календарних днів до проведення таких торгів.

Якщо орендар вирішить скористатись своїм переважним правом на купівлю земельної ділянки, він повинен буде повідомити про це ліцитатора відразу після закінчення торгів. У такому випадку права і обов’язки переможця переходять до нього.

Що стосується аграріїв, які користуються земельними ділянками на підставі договорів суборенди чи емфітевзису, то законопроєкти наразі не передбачають наділення їх переважним правом. Хоча, враховуючи те, що договори емфітевзису та договори суборенди (особливо після набрання чинності Законом України від 10.07.2018 №2498-VIII в частині подолання «шахматки») широко використовуються аграрними компаніями для набуття прав на землю і обробіток цілих масивів землі, було би правильним наділення переважним правом на купівлю земельних ділянок в тому числі суборендарів та емфітевтів.

Продаж наданої в оренду чи емфітевзис землі іншій особі, за загальним правилом, не тягне за собою припинення права оренди чи емфітевзису

Якщо орендар не захоче скористатись своїм переважним правом і купувати земельну ділянку, а власник земельної ділянки продасть її іншій особі (не орендарю), то це не значить, що орендар (емфітевт) втратить право користування земельною ділянкою. 

Продаж земельної ділянки і перехід права власності на орендовану чи передану в емфітевзис земельну ділянку від попереднього власника (продавця) до іншої особи (покупця) не має наслідком припинення оренди чи емфітевзису (не є підставою для зміни або припинення договору оренди чи емфітевзису), якщо інше не передбачено договором. Тому, в разі продажу наданої в оренду чи в емфітевзис земельної ділянки іншій особі, договір оренди чи емфітевзису продовжуватиме діяти й далі.

Відтак, у разі продажу земельної ділянки іншій особі, орендар (емфітевт), який належним чином виконує умови договору оренди (емфітевзису), може втратити право користування земельною ділянкою лише у разі спливу строку оренди (емфітевзису), якщо договір не буде продовжений чи поновлений на новий строк, чи в разі дострокового розірвання договору оренди (емфітевзису).

Водночас, якщо договором оренди чи емфітевзису передбачено, що, в разі переходу права власності на земельну ділянку до нового власника, останній має право вимагати дострокового розірвання договору чи зміни його умов, то в такому випадку, дійсно, є ризик того, що орендар чи емфітевт може втратити право користування земельною ділянкою, якщо не домовиться з новим власником про умови користування.

Захист переважного права в суді — переведення на орендаря прав та обов’язків покупця

Якщо власник земельної ділянки (паю) продасть земельну ділянку з порушенням переважного права орендаря на купівлю орендованої ним земельної ділянки (паю), то орендар зможе захистити своє законне право в суді, пред’явивши до орендодавця (продавця) та нового власника земельної ділянки (покупця) позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця.

Однак, перед зверненням до суду з таким позовом, орендар повинен буде внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити чи вже сплатив покупець. Якщо цього не зробити, то є ризик повернення позовної заяви або навіть відмови в позові.

У разі задоволення судом позову про переведення прав та обов'язків покупця земельної ділянки на орендаря, грошові кошти, внесені орендарем на депозитний рахунок суду, перераховуватимуться (зараховуватимуться) продавцю земельної ділянки в рахунок оплати ціни, за яку її було продано.

Таким чином, аграрний бізнес зможе зберегти земельний банк, скориставшись переважним правом та передбаченим законопроєктом способом захисту переважного права в суді (пред’явленням до суду позову про переведення прав та обов’язків покупця), механізм захисту якого обіцяє бути ефективним.

Олег Качмар, адвокат, партнер ЮФ «Василь Кісіль і Партнери»

Олександра Бортман, адвокатка, юристка ЮФ «Василь Кісіль і Партнери»