Відкриття ринку землі 2020: за якими договорами і кому може бути відчужена земельна ділянка?

Однією з таких гарантій є необхідність отримання власником земельної ділянки у орендаря згоди на відчуження земельної ділянки. За якими договорами можуть бути відчужені земельні ділянки, у яких випадках вимагається згода орендаря, і кому власник може подарувати земельну ділянку, якщо вона перебуває в оренді? 

Передбачається, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які знаходяться у приватній власності, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельні ділянки, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, можуть бути відчужені лише за договорами купівлі-продажу, дарування, міни, внесення до складеного капіталу чи шляхом звернення стягнення на них.

Якщо земельна ділянка перебуває в оренді, то власник зможе подарувати її тільки дружині (чоловіку), батькам, дітям, бабі, діду, прабабі, прадіду, онукам, правнукам, тітці (дядьку).

Обміняти земельну ділянку без згоди орендаря можна буде лише на земельну ділянку, розташовану в тому ж масиві земель сільськогосподарського призначення.

Вносити земельну ділянку до статутного капіталу можна буде лише за згодою орендаря.

Таким чином, законодавець прагне унеможливити відчуження земельних ділянок «в обхід» переважного права орендарів на їх купівлю. З огляду на це, власники земельних ділянок зможуть продавати їх із дотриманням переважного права орендаря, обмінювати за згодою орендаря (крім обміну на ділянку, розташовану у тому ж масиві) та вносити до складеного (статутного) капіталу — теж за згодою орендаря.

Проте до змісту цієї норми законопроєкту є ряд запитань.

По-перше, враховуючи значне обмеження кола осіб, які зможуть набувати земельні ділянки у власність, лише частина орендарів (аграрних компаній) матимуть переважне право на купівлю земельної ділянки. При цьому, законопроєктом не передбачається будь-яких механізмів захисту прав тих орендаряів, які не зможуть набувати земельні ділянки у власність та не матимуть переважного права на їх купівлю. Так, на відміну від земель державної та комунальної власності, на відчуження яких передбачається необхідність отримання згоди орендаря на їх продаж, у разі продажу земельної ділянки приватної власності, яка перебуває в оренді, власник земельної ділянки не повинен буде отримувати на це згоду орендаря.

По-друге, аграрні компанії, які користуються земельними ділянками на підставі договорів суборенди та емфітевзису, знову (як і в ситуації з переважним правом на купівлю земельної ділянки) залишаються «за бортом», адже законодавець наразі не бачить необхідності у наданні суборендарям та емфітевтами згоди на здійснення усіх цих операцій.

По-третє, законодавець у певній мірі обмежує права власників земельних ділянок, не передбачаючи можливості (по суті — забороняючи) дарувати земельні ділянки іншим особам, окрім своїх найближчих родичів. Таке обмеження унеможливить «прихований» продаж земельних ділянок, проте може також створити перешкоди власникам земельних ділянок у розпорядженні своїм майном, наприклад, якщо вони добросовісно захочуть подарувати свою земельну ділянку сусідові чи тому ж самому орендарю.

По-четверте, законодавець не визначає та не встановлює, в якій формі має виражатись згода орендаря на обмін земельної ділянки чи внесення її до статутного капіталу — в письмовій, усній, електронній чи, може, у «мовчазній згоді» за відсутності заперечень орендаря? Це може призвести до виникнення спорів щодо визнання недійсними договорів міни земельних ділянок, визнання недійсними рішень загальних зборів учасників юридичної особи, визнання недійсними правочинів щодо внесення (передачі) земельної ділянки до статутного капіталу, адже власник земельної ділянки може вважати, що, повідомивши орендаря про свій намір укласти договір міни чи внести земельну ділянку до статутного капіталу та не отримавши від нього заперечень, він, тим самим, отримав «мовчазну згоду» орендаря.

По-п’яте, законодавець не каже, як повинен діяти власник, якщо орендар не дає згоди на обмін земельної ділянки на ділянку, розташовану в іншому масиві, чи внесення її до статутного капіталу, а власник усе ж хоче відчужити належну йому на праві власності земельну ділянку. Тому, у разі ненадання орендарями згоди на відчуження власниками належних їм земельних ділянок, власники земельних ділянок, ймовірно, будуть намагатись отримати таку згоду в суді (в судовому порядку).

Крім того, законопроєкт передбачає, що земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та колишні паї, виділені в натурі для ведення особистого селянського господарства, можуть бути відчужені в тому числі шляхом внесення їх до складеного капіталу, а далі — законодавець каже, що ці ж земельні ділянки, які перебувають в оренді, не можуть бути без згоди орендаря внесені до статутного капіталу?! Тож незрозуміло, що хотів сказати законодавець. Але навряд чи законодавець хотів встановити різний порядок для внесення земельних ділянок до статутного та складеного капіталу: до складеного — без згоди орендаря; до статутного — за згодою орендаря. Водночас така «гра слів» може призвести до виникнення спорів у разі неузгодження термінології в законі.

Що стосується звернення стягнення на земельні ділянки, то законопроєктами наразі не передбачається якихось особливостей звернення стягнення на земельні ділянки і зазначається лише, що звернення стягнення на земельні ділянки або права на них (оренди, емфітевзису) здійснюватиметься державним чи приватним виконавцем у порядку, встановленому Законом України «Про виконавче провадження».

Таким чином, законопроєкти про відкриття ринку землі передбачають певні додаткові гарантії захисту прав орендарів, які мають унеможливити відчуження земельних ділянок «в обхід» переважного права орендарів, зокрема, необхідність отримання власниками у орендарів згоди на обмін земельних ділянок на ділянки, розташовані в іншому масиві, та на внесення земельних ділянок до статутного капіталу, обмеження кола осіб, яким власники можуть подарувати земельні ділянки.

Разом із тим, законопроєкти містять прогалини (не визначають, в якій формі має виражатись згода орендаря на обмін земельної ділянки чи внесення її до статутного капіталу, як діяти власнику, якщо орендар не дає згоди на обмін земельної ділянки чи внесення її до статутного капіталу тощо), що, звісно, може призвести до виникнення чималої кількості судових спорів після відкриття ринку землі.

Олег Качмар, адвокат, партнер Юридичної фірми «Василь Кісіль і Партнери»

Олександра Бортман, адвокатка, юристка Юридичної фірми «Василь Кісіль і Партнери»