Відкриття ринку землі 2020: які земельні ділянки можна буде придбати з електронних торгів?

Що зміниться в порядку проведення земельних торгів, окрім можливості придбати на них «підмораторну» земельну ділянку, та що потрібно знати аграріям?

Електронний аукціон

Земельні торги в Україні проводяться наразі лише у формі аукціону. Учасники торгів прибувають до місця їх проведення, реєструються, отримують табличку з номером, ліцитатор проводить торги (оголошує номери лотів, слідкує за підняттям табличок учасників тощо). Такий спосіб проведення торгів часто, однак, призводить до їх непрозорості, незважаючи на те, що під час проведення торгів мають право бути присутніми представники ЗМІ та громадських об'єднань.

Законодавець пропонує проводити земельні торги у формі електронного аукціону в режимі реального часу в мережі Інтернет в єдиній електронній торговій системі. Будь-який користувач мережі Інтернет матиме можливість спостерігати за ходом електронних земельних торгів у інтерактивному режимі реального часу. Електронна торгова система повинна буде забезпечувати авторизацію організаторів та учасників торгів, розміщення ними матеріалів та документів, оприлюднення оголошення про проведення торгів, участь у торгах, ознайомлення необмеженого кола осіб з їх перебігом та результатами в режимі реального часу та можливість безоплатного анонімного перегляду, копіювання та роздрукування інформації із застосуванням поширених веб-оглядачів та редакторів, без необхідності застосування спеціально створених технологічних чи програмних засобів, цілодобово, без обмежень. Крім того, особа, яка бажає взяти участь у земельних торгах, подаватиме всі документи для участі через особистий кабінет в електронній торговій системі.

Проведення електронних торгів повинно сприяти більш прозорому процесу проведення земельних торгів, та, як вважає законодавець, забезпечить не тільки підвищення кількості проданих та орендованих об’єктів, а й їхні більші вартість та розмір орендної плати.

Які земельні ділянки можна буде придбати з електронних торгів?

Передбачається, що державні та комунальні землі, права на них (оренда, емфітевзис) продаватимуться виключно на земельних торгах.

Земельні ділянки приватної власності також зможуть продаватись на земельних торгах, проте лише за бажанням (за ініціативою) їхнього власника.

Як визначатиметься стартова ціна земельних ділянок?

Стартова ціна земельної ділянки державної та комунальної власності визначатиметься шляхом проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки відповідно до Закону України «Про оцінку земель». Що стосується земель державної та комунальної власності сільськогосподарського призначення, то законодавець передбачив виключення з цього правила та планує встановлювати стартову ціну цих ділянок у розмірі, що дорівнює їх нормативній грошовій оцінці.

Стартовий розмір річної орендної плати, як і раніше, не може бути меншим за розмір орендної плати, визначений Податковим кодексом України, а стартова ціна продажу прав емфітевзису земельної ділянки державної чи комунальної власності визначатиметься шляхом проведення експертної грошової оцінки.

Переважне право на придбання земельної ділянки державної та комунальної власності

Окрім електронного аукціону, нововведенням є встановлення переважного права на придбання у власність земельних ділянок державної та комунальної власності, адже наразі законодавство встановлює прямо протилежне (що на земельних торгах не може бути використане переважне право купівлі — абз. 2 ч. 2 ст. 135 Земельного кодексу України). Переважним правом планується наділити орендарів, які зможуть мати у власності орендовану земельну ділянку, у разі продажу цієї земельної ділянки через електронний аукціон, якщо його (орендаря) пропозиція є рівною або перевищує пропозицію, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону. Крім того, переважне право можна буде передати іншій особі, про що обов’язково письмово повідомляється власник земельної ділянки. Інформація про особу, яка має переважне право на купівлю земельної ділянки, включатиметься до оголошення про проведення аукціону з продажу такої земельної ділянки.

Однак із тих законопроєктів, які знаходяться на розгляді Верховної Ради України, наразі не зрозуміло, яким чином особа, що має переважне право, зможе ним скористатись, — один законопроєкт передбачає, що порядок реалізації переважного права орендаря на придбання земельної ділянки у власність, у разі продажу її через електронний аукціон, встановлюватиметься Кабінетом Міністрів України, інший — встановлює, що учасник, який має переважне право на купівлю земельної ділянки та вирішив ним скористатися, повідомлятиме про це ліцитатора відразу після закінчення торгів, а права і обов’язки переможця в такому випадку переходитимуть до нього.

Втім, як і раніше, відчуження орендованих земельних ділянок державної або комунальної власності не допускатиметься без згоди на це орендаря.

У разі відмови орендаря від свого переважного права на придбання орендованої земельної ділянки до нового власника такої земельної ділянки переходитимуть права та обов’язки орендодавця за договором оренди цієї земельної ділянки.

Отже, законодавець планує зробити продаж земельних ділянок державної та комунальної власності та прав на них більш прозорим процесом шляхом проведення електронних аукціонів, а також надати орендарям таких земельних ділянок переважне право на їх купівлю. Стартова ціна земельних ділянок сільськогосподарського призначення дорівнюватиме їхній нормативній грошовій оцінці.

Олег Качмар, адвокат, партнер Юридичної фірми «Василь Кісіль і Партнери»

Олександра Бортман, адвокатка, юристка Юридичної фірми «Василь Кісіль і Партнери»