Нова методика НГО земель: вплив на агробізнес

Ця новина викликала велику зацікавленість та стурбованість серед громадян, зокрема і у сільськогосподарських землекористувачів. Не так давно в 2016 році була затверджена нова Методика НГО с/г земель, а загальнонаціональна (всеукраїнська) НГО земель с/г призначення завершена в 2019 році. Землекористувачі тільки оговтались від тривалих та затратних процедур отримання довідок про НГО та подання оновленої звітності до податкової. І тепер є побоювання, що все потрібно починати заново.

Ще більше побоювання, що нова НГО с/г землі буде вищою і це вплине на збільшення податкового навантаження на с/г бізнес та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Це пов'язано з там, що НГО одного гектара с/г угідь є базою оподаткування податком для платників єдиного податку четвертої групи для с/г товаровиробників та враховується при визначенні розміру орендної плати за землю. Окрім того НГО земель використовується при визначенні:

— розміру земельного податку;

— державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок; 

— втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва; 

— вартості земельних ділянок площею понад 50 га для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд;

 — при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Щоб з'ясувати як нова Методика НГО буде відрізнятись від діючої ми вирішили провести розрахунки. Але спершу варто зазначити, чим спричинена розробка нової Методики НГО. Наразі існує три різні методики НГО для різних категорій земель:

— Методика НГО земель населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213;

— Методика НГО земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 листопада 2011 року № 1278;

— Методика НГО земель с/г призначення, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 16 листопада 2016 року № 831.

Зважаючи на це, метою прийняття нової Методики НГО є уніфікація та спрощення чинних методик НГО земель в Україні, забезпечення НГО земельних ділянок усіх категорій та форм власності в межах території громад незалежно від їх розташування за принципом організаційної єдності процесу оцінки, приведення методики оцінки у відповідність до вимог чинного законодавства, а також створення передумов для повномасштабної реалізації органами місцевого самоврядування повноважень із затвердження технічної документації із НГО земель в межах території відповідних громад.

Щодо НГО с/г земель, то за словами представників Держгеокадастру зміна Методики НГО не вплине на ринок землі та не буде перешкодою для бізнесу, адже під час гри правила не змінюють. Індекс інфляції до 2024 року складатиме 1. Окрім того, нова Методика НГО не стосуватиметься вже проведеної загальнонаціональної (всеукраїнської) НГО земель с/г призначення. 

Загалом проектом нової Методики НГО передбачається розраховувати НГО для земель всіх категорій за однією формулою:

Цн = Пд х Нрд х Км1 х Км2 х Км3 х Км4 х Кцп х Кмц х Кні,

де Пд — площа земельної ділянки, квадратних метрів;

Нрд — норматив капіталізованого рентного доходу за одиницю площі;

Км1 — коефіцієнт, який враховує розташування громади в межах зони впливу великих міст;

Км2 — коефіцієнт, який враховує курортно-рекреаційне значення населених пунктів;

Км3 — коефіцієнт, який враховує розташування громади в межах зон радіаційного забруднення;

Км4 — коефіцієнт, який характеризує зональні фактори місцеположення земельної ділянки;

Кцп — коефіцієнт, який враховує цільове призначення земельної ділянки відповідно до даних Державного земельного кадастру;

Кмц — коефіцієнт, який враховує особливості використання земельної ділянки в межах категорії земель за основним цільовим призначенням;

Кні — добуток коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель за період від затвердження нормативу капіталізованого рентного доходу до дати проведення оцінки.

Ті чи інші коефіцієнти у вказаній формулі будуть застосовуватись в залежності від того, до якої категорії земель та цільового призначення належить земельна ділянка, де вона знаходиться. Але в Методиці НГО треба передбачити, що коефіцієнт, який враховує розташування громади в межах зони впливу великих міст (Км1) та коефіцієнт, який характеризує зональні фактори місцеположення земельної ділянки (Км4), не повинні застосовуватись до земель с/г призначення. Оскільки їх застосування може значно підвищити розмір НГО таких земель та збільшить фінансове навантаження на власників та користувачів с/г земель.

Для земель с/г призначення коефіцієнт Кмц визначається за формулою:

Кмц = Кпсгр х Багр: Бпсгр,

де Кпсгр — коефіцієнт, який враховує розташування громади в межах природно-сільськогосподарського району для відповідного угіддя;

Багр — бал бонітету агровиробничої групи ґрунтів відповідного сільськогосподарського угіддя природно-сільськогосподарського району;

Бпсгр — середній бал бонітету ґрунтів відповідного сільськогосподарського угіддя природно-сільськогосподарського району.

Провівши розрахунки за новою формулою НГО земельних ділянок с/г призначення для ведення товарного с/г виробництва, їх розмір у порівнянні з даними загальнонаціональної НГО земель сільськогосподарського коливається у діапазоні кількох гривень, що в середньому становить 0%. В результаті, нова Методика НГО земель не вплине на збільшення податкового навантаження на агробізнес та орендної плати за користування землями державної та комунальної власності. Проте навіть незначні зміну у розмірі НГО потребуватиме від с/г товаровиробників отримання витягів про НГО на кожну земельну ділянку. 

В ч. 2 ст. 18 Закону України «Про оцінку землі» встановлено, що НГО земельних ділянок с/г призначення проводиться не рідше ніж 1 раз на 5-7 років, але це означає, що вона може проводитись і частіше, не зважаючи на те, що її проведення потребує значних видатків з державного бюджету. Враховуючи це, а також з метою мінімізації додаткових витрат с/г товаровиробників, в проекті Методики НГО земель варто передбачити норму, що технічна документація із загальнонаціональної (всеукраїнської) НГО земель с/г призначення діє протягом 7 років з дня її затвердження. 

З урахуванням норми про строк застосування загальнонаціональної (всеукраїнської) НГО земель с/г призначення і того факту, що розрахунок НГО с/г земель за новою формулою суттєво не відрізняється від діючої НГО с/г земель можна говорити, що затвердження нової Методика НГО досягне поставленої мети з уніфікації та спрощення чинних методик НГО земель в Україні.

Елліна Юрченко, к.ю.н., експертка із земельних відносин УКАБ