Дві сторони земельної децентралізації: позитивні норми & нові корупційні ризики

Проект спрямований на підтримку фермерських господарств, захист від рейдерства та децентралізацію повноважень у земельній галузі. Оскільки Проект великий за обсягом, пропоную розглянути лише окремі його положення.

Перш за все, Проект передбачає, що землі державної власності за межами населених пунктів переходять у власність об’єднаних територіальних громад (далі — ОТГ), крім земель державної власності, які не можуть передаватися у комунальну власність. Також встановлюється спрощений порядок передачі таких земельних ділянок. Це, безумовно, є позитивним кроком на шляху децентралізації.

Окрім цього, змінилася формула розрахунку ставки єдиного податку для платників податку 4-ї групи, куди тепер можуть входити фізичні особи — члени фермерських господарств. У разі прийняття Проекту базові ставки єдиного податку зменшаться, але загальна ставка буде також включати ставку земельного податку, що встановлюватиметься відповідним органом місцевого самоврядування. Таким чином, пропонується перерозподілити надходження до державного та місцевих бюджетів на користь останніх, що також є позитивним кроком до децентралізації.

Однак у пропонованих змінах у галузі податків не все так райдужно. Проектом пропонується, щоб органи місцевого самоврядування могли на свій розсуд встановлювати пільги зі сплати єдиного податку. При цьому в Проекті передбачено лише окремі підстави надання пільг, а їх перелік зроблено невиключним. Такі норми несуть в собі істотні корупційні ризики.

Взагалі будь-які дискреційні повноваження без закріплення порядку та підстав їх застосування несуть в собі корупційні ризики та мають бути обмежені. А питанням здійснення дискреційних повноважень органів місцевого самоврядування в Україні історично не вистачає прозорості.

Право здійснення державного контролю за використанням та охороною земель пропонується передати від Держгеокадастру до органів місцевого самоврядування. В принципі, логічно, щоб контроль за використанням майна здійснював його власник. Наразі Держгеокадастр так само здійснює контроль від імені власника — держави. Слід зазначити, що в останні кілька років такий контроль фактично не здійснювався через постійні реорганізації державних органів та наявну заборону на перевірки. Можна сподіватися, що з прийняттям таких змін контроль за використанням та охороною земель посилиться. Такі норми також корелюють з нещодавно прийнятими змінами до Типового договору оренди землі, які передбачають контроль власників земельних ділянок державної та комунальної власності за збереженням характеристик земельних ділянок.

Відповідно до Проекту пропонується надати учасникам господарських товариств (окрім акціонерних товариств), приватних підприємств, а також нерухомого майна можливість встановити вимогу щодо обов’язкового нотаріального посвідчення правочинів щодо відчуження їх частки у статутних капіталах або нерухомого майна. Така вимога підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації на рівні з обтяженнями. Ця новація спрямована на захист від рейдерських дій і є позитивною, враховуючи добровільність такої вимоги.

Також Проект передбачає, що довіреності, які підтверджують повноваження для реєстрації (як юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, так і нерухомого майна  і його обтяжень), мають бути нотаріально посвідчені. З одного боку, така додаткова вимога спрямована, знову ж таки, на захист від рейдерства, а з іншого — вона збільшує витрати на реєстрацію. Крім цього, такі норми вступають у протиріччя з положеннями ст. 245 Цивільного кодексу України, яка зазначає, що форма довіреності має відповідати формі, в якій відповідно до закону повинен вчинятися правочин.

Згідно з Проектом, про здійснення реєстраційної дії з нерухомим майном повідомлятиметься не лише власника, а й користувача та обтяжувача майна. Ці зміни, безумовно, є позитивними та надають додатковий захист правам користувача й обтяжувача майна.

У разі прийняття Проекту нотаріуси зможуть здійснювати діяльність за межами свого округу також і у разі нотаріального посвідчення договорів користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства. Обґрунтування такої пропозиції викликає запитання.

Проект передбачає відмову у вчиненні нотаріальної дії, якщо така дія стосується майна особи, яка знаходиться у Єдиному реєстрі боржників. Така пропозиція є неоднозначною, оскільки обмежує здійснення права власності особи на нерухоме майно лише через наявність боргів. Зокрема, особа не зможе здійснити відчуження нерухомого майна для виплати таких боргів. Більше того, навіть у разі застосування такого підходу більш логічно було б встановити обмеження прав осіб, які внесені до Єдиного реєстру боржників, розпоряджатися нерухомим майном, а не обов’язок нотаріуса відмовляти у вчиненні нотаріальної дії.

Таким чином, як і більшість законодавчих актів України, Проект є неоднозначним. З одного боку, він містить позитивні норми та пропозиції, а з іншого — створює нові корупційні ризики.

Антон Рекун, молодший юрист Eterna Law