Оренда паю для фізичної особи без ФОП чи ФГ — що каже закон?

Визначення поняття «земельної частки (паю)» законодавство не містить. Однак із низки законодавчих актів, у тому числі Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», слідує, що право на земельну частку (пай) — це умовне право на частину землі з масиву земель, які належали колективним сільгосппідприємствам без виділення цієї частини в натурі (на місцевості). Власники документів, що посвідчують права на земельну частку (пай), відповідно, не є власниками земельних ділянок — і мають лише право на відведення земельної ділянки в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку.

У перехідних положеннях Закону України «Про оренду землі» зазначено, що громадяни — власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення. Місце розташування таких земель визначається з урахуванням вимог раціональної організації території й компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів із дотриманням вимог цього закону.

Отже, можна зробити висновок, що на договори оренди земельних часток (паїв) поширюються норми Закону України «Про оренду землі».

У статті 5 ЗУ «Про оренду землі» визначені особи, які можуть бути орендарями земель. Серед них, зокрема, зазначені й фізичні особи.

Також Наказом Держкомзему України від 17.01.2000 року № 5 затверджений Типовий договір оренди земельної частки (паю), який чинний і нині. У ньому передбачена можливість зазначити ПІБ фізичної особи, її адресу та паспортні дані як орендаря за договором.

Тобто ніяких заборон щодо можливості фізичної особи бути орендарем за договором оренди земельної частки (паю) законодавство не містить.

При оформленні договорів оренди земельних часток паїв слід насамперед керуватися вже зазначеним Законом України «Про оренду землі», звісно, враховуючи специфіку такого об’єкта, як земельна частка (пай).

Якщо говорити про істотні умови договору, то в договорі обов’язково має зазначатися відповідний об’єкт договору, а саме земельна частка (пай) з конкретно визначеним розміром в умовних кадастрових гектарах з інформацією щодо кадастрових чи інших характеристик земельної ділянки. До договору додається кадастровий план, на якому визначається місцезнаходження земельної частки (паю). Слід також передбачити, що пай передається саме для сільськогосподарських потреб.

У договорі обов’язково має бути зазначена інформація щодо документа, який посвідчує право на земельну частку (пай). Як правило, це сертифікат на право на земельну частку (пай) із зазначенням дати видачі та органу, що його видав.

Істотними умовами договору оренди також є дата укладення та строк дії договору оренди та орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення й перегляду та відповідальності за її несплату.

Існують певні суперечності щодо розміру орендної плати за земельну частку (пай). Усе ж задля уникнення певних спорів слід враховувати Указ Президента «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян — власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» зі змінами від 01.09.2008 року, яким встановлено мінімальний розмір орендної плати, а саме 3% визначеної відповідно до законодавства вартості земельної частки (паю). Щодо індексації, то методики її проведення на законодавчому рівні не затверджено, однак у ч. 3 ст. 21 ЗУ «Про оренду землі» встановлена можливість передбачити в договорі свої правила індексації або взагалі її не застосовувати.

Договір земельної частки (паю) має укладатися в письмовій формі й за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально.

Слід також пам’ятати, що після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що й раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених Законом України «Про оренду землі».

Світлана Мороз, адвокат, к.ю.н., керуючий партнер Юридичної компанії Dictum

Аліна Чорнобай, помічник юриста Юридичної компанії Dictum