Важно возобновлять договор аренды правильно

Как правильно восстановить договоры аренды и что делать, чтобы пайщик не отдал другому участок, рассказала старший юрист юридической компании «Таций и партнеры» Елена Ершова.

«К юридическим компаниям участились обращения аграриев, агропредприятий с просьбой объяснить, есть ли механизм защиты добросовестного арендатора», — констатирует она.

Юрист дает советы, как действовать в один из самых рискованных моментов, то есть в период возобновления договоров аренды земли.

Во-первых, стоит ориентироваться не только на Гражданский, Земельный кодекс, Закон об аренде земли и другие законодательные акты. Надо пристальное внимание уделить собственно условиям конкретного договора аренды.

«К сожалению, сейчас юристы недостаточно внимания обращают именно на этот документ. В первую очередь, необходимо тщательно прописать в нем не только существенные условия аренды, но и условия, которые предоставят арендатору право возобновить договор — основания восстановления и процедуру», — отмечает Елена Ершова.

Верховный Суд в последнее время выносит очень много решений, ориентируясь именно на европейскую практику в вопросах аренды земли. Чтобы избежать рисков, арендатор должен знать, какие есть основания для возобновления договора.

На возобновление договора можно рассчитывать, если соблюдены такие юридические факты:

- арендатором надлежащим образом выполнялись свои обязанности по договору;

- арендатор до окончания срока действия договора в установленный срок предупредил арендодателя о своем желании возобновить договор аренды (надо учесть и то, что договоры, заключенные в 2005 2012 гг. часто имеют и другие сроки, когда надо предупреждать);

- арендодатель не сообщил о том, что он не желает возобновлять договор.

К сожалению, практика часто показывает, что сообщений о желании прекращения договора срока аренды не поступает, арендатор продолжает использовать земельный участок, но в реестре появляется договор с совсем другим лицом.

Чтобы избежать таких конфликтов, новый состав Верховного суда обращает особое внимание на соблюдение всех необходимых процедур. В частности: вовремя обратиться к арендодателю с желанием возобновить договор аренды.

«В любом случае в течение месяца, когда все обстоятельства сложились и по сути возобновился договор аренды, между арендатором и арендодателем должно быть заключено дополнительное соглашение. Если его нет, это уже является нарушением закона и вполне реально, что придется защищать ваши права, в том числе, от рейдеров», — отмечает Елена Ершова.

Также, по новой практике, есть три обстоятельства, когда арендатор может обратиться в суд, отстаивая свое преимущественное право:

- если заключен договор с другим лицом на условиях, которые хуже тех, что были в вашем договоре предварительно;

- другой договор заключен, но предварительно не оговорена оплата;

- когда арендодатель отказал предыдущему арендатору, утверждая, что будет сам обрабатывать участок, но зато заключил договор с другими.

«Последняя ситуация случается чаще всего на практике, с ней есть смысл идти в суд, отстаивая свои права», — утверждает Елена Ершова.

Для справки: проблемам аренды земли уделили много внимания участники недавнего ІІІ Аграрного форума Ассоциации адвокатов Украины (ААУ), которые стремятся объединить аграрное, юридическое и деловое сообщество для решения острых вопросов, возникающих в агросфере.

Ирина Садовая, AgroPortal.ua