Земельный вопрос. Поиск общественного компромисса

AgroPortal.ua решил расспросить подробнее о положениях документа у одного из инициаторов разработки законодательной инициативы — председателя парламентского подкомитета по вопросам земельных отношений, народного депутата Олега Кулинича.

Олег Иванович, авторы законопроекта считают, что усовершенствованное право эмфитевзиса может стать своеобразным общественным компромиссом в вопросе рынка сельскохозяйственных земель. Как это возможно?

Олег Кулинич: Уже более полутора десятилетий в Украине действует мораторий на продажу сельскохозяйственных земель. И за все это время взаимопонимания между противниками и сторонниками продажи сельскохозяйственных земель так и не найдено. Во многом это заслуга политиков-популистов. В стране почти не ведется нормальный профессиональный диалог по этому вопросу. И дело совершенно не в том, какие механизмы хочет применять определенная политическая сила для регулирования рынка сельскохозяйственных земель. Дело в том, что эти механизмы вообще искать не хотят. Многим политикам гораздо выгоднее кричать о защите селян и спасении страны от грабежа, зарабатывая политические баллы от электората.

У нас в общественном сознании запрет на продажу сельскохозяйственных земель почему-то представляется как единственно правильный, «государственный» и «сознательный» путь для владельцев земельного пая. При этом совершенно игнорируется тот факт, что подавляющее большинство таких земель не обрабатывается законными владельцами, да и не будет обрабатываться. В основном — это люди пенсионного возраста, которые часто живут, едва сводя концы с концами. Запрещать им продать свой пай и получить за него далеко не лишние для них деньги — не очень удачное решение (и об этом надо помнить популистам, которые агитируют за вечный земельный мораторий).

В то же время нельзя игнорировать то, что и в обществе отношение к свободной продаже сельскохозяйственных земель, все же, неоднозначно. Как депутат-мажоритарщик я часто общаюсь с жителями моего избирательного округа и знаю, что огромный процент людей выступает категорически против земельного рынка. Их можно понять. Все помнят, что массовая приватизация 90-х гг. привела к тотальному обнищанию населения. Вполне естественно, что люди боятся повторения этих процессов.

Что касается лично меня, то я не сторонник существования моратория. Запрещать людям распоряжаться своей собственностью нельзя. Но я и не считаю, что мораторий нужно снимать сегодня. Это должно происходить постепенно, с установкой на первом этапе достаточно жестких ограничений. И начинать этот процесс можно только тогда, когда будут внедряться механизмы поддержки малого фермерства и развития сельской инфраструктуры.

Одним из главных аргументов в пользу принятия законопроекта эксперты называют возможность использовать право на использование землей в качестве залога под банковские кредиты. Насколько это реально?

Олег Кулинич: Сегодня Минагропрод заявляет о необходимости запуска государственных программ для поддержки фермеров, которые обрабатывают небольшие площади земли, и вложении полученных средств именно в техническое переоснащение этих хозяйств. Я работал с нынешним министром АПК в Аграрном комитете ВР двух созывов и знаю его как опытного специалиста. Надеюсь, что эти обещания он все же выполнит.

Но сколько таких разговоров было? Я думаю, не надо объяснять, что, несмотря на жаркие слова чиновников о поддержке фермерства, вся государственная помощь аграриям годами распределялась между крупными компаниями, часто аффилированными с властными структурами. Надеюсь, что сейчас ситуация будет другой. Пока в украинском селе не сформируется мощный и экономически независимый средний класс, снятие моратория рискованно.

Можно по-разному оценивать ситуацию, но факт остается фактом — в перспективе мораторий снят не будет. И с этим следует считаться, как и с теми негативными последствиями, которые это принесет бизнесу и землевладельцам.

Что это за последствия?

Олег Кулинич: Главное — это невозможность полноценного использования земли в качестве экономического актива. Непродолжительные сроки аренды не стимулируют вложения в землю существенных инвестиций. К тому же, арендные отношения не позволяют использовать землю как предмет залога, а, следовательно — кредитные ставки для тех аграриев, которые не имеют доступа к международным финансовым ресурсам, всегда будут высокими.

Между прочим, это касается не только арендаторов. Мораторий мешает получить кредиты и самим владельцам земельных паев. Учитывая тот факт, что в руках одной сельской семьи иногда находится полтора десятка га, полученный под их залог кредит мог бы стать хорошей финансовой основой для начала собственного хозяйства.

Ну и проблемы консолидации. Сегодня поле, которое реально обрабатывается, и поле, право пользования которым оформлено документально, как говорится, две большие разницы. Пресловутые «шахматки» знакомы любому аграрию. Это очень неудобно для арендаторов, когда владелец участка, расположенного посреди поля, не заключая договор аренды может значительно усложнить использование всего поля. Неудобно это и самим владельцам таких участков, у которых нет комфортного подъезда к земле, из-за чего они фактически лишены возможности обрабатывать территорию самостоятельно.

Определенным образом существующие проблемы могут быть сняты путем постепенной замены аренды земли на право эмфитевзиса. Простыми словами — это аренда, которую можно продать, обменять или предоставить в залог. Такая себе собственность на определенное время. Здесь с одной стороны земля не продается и по истечении срока договора возвращается ее владельцу, а с другой стороны — временному землепользователю предоставляется полный набор инструментов использования земли как экономического актива в том объеме, который принадлежит владельцу земли.

Выигрывает каждая из сторон договора. Людям, которые не желают или не могут использовать землю, предоставляется возможность фактически получить цену земельного участка, не продавая ее. Аграрии получают возможность взять кредиты под залог права пользования землей. В отличие от аренды земли, право эмфитевзиса может свободно закладываться. Дополнительное согласие собственника в таком случае не требуется, и это справедливо, ведь владелец уже получил от землепользователя все средства за пользование участком.

При таких условиях эмфитевзис становится для банков удобным инструментом кредитования. Хотелось бы, чтобы этот инструмент стал полезным для небольших сельскохозяйственных предприятий и фермерских хозяйств, поскольку большие холдинги имеют возможность привлекать международные финансовые ресурсы и без этого. Еще одно существенное преимущество права эмфитевзиса — это возможность консолидации земель путем беспрепятственного обмена правами пользования несколькими участками одного земельного массива.

Тем не менее, как раз собственники небольших агропредприятий, в значительной степени, относятся к Вашей инициативе критически… 

Олег Кулинич: К этой неопределенности в земельном вопросе, которую мы имеем все эти годы, уже многие привыкли. Некоторые сельхозпроизводители уже и не знают, как будут работать в новых условиях, поэтому очевидно, что присутствуют опасения и даже, попросту говоря, страх. Но, так или иначе, нововведения относительно запуска земельного рынка — это лишь вопрос времени. Постоянно откладывая этот вопрос «на потом», мы лишь затягиваем неизбежное. 

Также опасения собственников небольших агропредприятий лежат и в чисто экономической плоскости, потому что аренда паев с ежегодной выплатой арендной платы не требует таких капитальных вложений, как выкуп земельного участка или даже тот же эмфитевзис. Понятно, что в случае введения рынка земли или популяризации таких механизмов, как долгосрочная аренда или эмфитевзис, ныне существующий формат аренды никуда не денется. Переформатирование этих процессов не может быть одномоментным, продажа и аренда будут сосуществовать, они не являются взаимоисключающими понятиями. Мы просто предлагаем расширить земельный инструментарий, чтобы было больше альтернативных вариантов. После принятия того же законопроекта относительно эмфитевзиса аренда не исчезнет как таковая, а все собственники паев вряд ли выстроятся в очередь для передачи земельных участков на 30-50 лет. 

Да и фермеры бывают разные. Есть люди, которые имеют определенный капитал и готовы вкладывать его в землю. А те, кто не имеет достаточных средств, могут установить рассрочки платежа, взять в банке кредит с последующим залогом этого же эмфитевзиса. Или и дальше пользоваться той же арендой, которая, как я уже сказал, никуда не денется. 

В процессе обсуждения законопроекта участниками рынка высказываются опасения, что он откроет возможность крупным иностранным компаниям быстро оформить контроль над большими массивами украинской земли. Какие Ваши контраргументы? 

Олег Кулинич: Я не согласен с этим. На мой взгляд, разговоры о том, что крестьяне лишены здравого смысла и все вместе отдадут землю в аренду иностранцам на длительный срок — не более, чем фальшь и политический пиар. Если бы это было правдой, указанные пессимистические прогнозы оправдались бы уже много лет назад. Возможность аренды земли на 50 лет у нас была все время после распаевания земель коллективных сельскохозяйственных предприятий. Но что мы видим в реальности? Срок подавляющего большинства договоров аренды не превышает 7-10 лет. То есть, процент долгосрочных договоров аренды не большой, потому что владельцы земельных участков сознательно не желают предоставлять их на больший срок.

По моему мнению, если договора эмфитевзиса получат широкое распространение, срок большинства соглашений также не будет слишком длительным, и вряд ли будет превышать 30 лет. Между прочим, по международным стандартам оценки стоимость пользования землей в течение 33 лет равна стоимости права собственности на нее, а значит — продав право эмфитевзиса на этот срок, собственник земельного участка должен получить ее полную цену. Но, хочу заметить, что главное преимущество эмфитевзиса перед продажей земельного участка заключается в том, что через некоторое время этот участок вернется ее владельцу (или его наследнику).

Здесь обеспечивается баланс интересов между собственниками земельных участков и их пользователями, ведь наибольший риск снятия моратория заключается в том, что люди, продавая землю, фактически лишают своих потомков наследства. В данном случае таких негативных последствий нет. Хочу заметить, что речь не идет о существующих договорах аренды. Это — новые договора, которые добровольно могут заключаться между владельцами земли и сельскохозяйственными товаропроизводителями.

А все эти рассказы про «западных капиталистов», которые скупят нашу землю и вывезут весь чернозем в Германию или Америку — не более чем страшилки. Которые, тем не менее, довольно распространены. Ведь народ не верит своей власти и постоянно ждет, что его обманут. Люди видят подвох, потому что знают — власть очень редко делает что-то в интересах народа. Их можно понять.

Что же, собственно, нового предлагает законопроект?

Олег Кулинич: По большому счету, новых норм не так и много. Право эмфитевзиса существует у нас в законодательстве с 2004 г. Законопроект в основном носит технический характер. В нем подробно прописывается механизм залога права эмфитевзиса, выписываются права землепользователя.

Важный момент — устанавливается максимальный срок эмфитевзиса. Существующее законодательство позволяет передать такое право на любой срок, даже на 1000 лет. Я считаю это нездоровой ситуацией, которая уже реально подпадает под признаки скрытой продажи земли. Человек может брать обязательства только на себя, а не на своих потомков. Поэтому законопроект предлагает запретить передавать право пользования землей на праве эмфитевзиса на срок более 50 лет (такой же максимальный срок законом установлен по аренде). Хотя, по моему мнению, и этот срок может быть уменьшен. Возможно, и 30 лет хватило бы.

На мой взгляд, принятие законопроекта 4010а и дальнейшее внедрение в хозяйственную практику договоров эмфитевзиса может быть своеобразным общественным компромиссом в вопросе рынка сельскохозяйственных земель. Благодаря этому аграрии получат дополнительные инструменты для кредитования и консолидации земель. Кроме того, это должно снять градус общественного напряжения в вопросах земельного моратория и предоставить время для того, чтобы можно было без лишней спешки и политических спекуляций разработать законодательные правила оборота сельскохозяйственных земель.

AgroPortal.ua также поинтересовался, что думают о законопроекте сами сельхозпроизводители и агроэксперты.

Виктор Шеремета, владелец фермерского хозяйства «Геркулес», вице-президент Ассоциации фермеров и частных землевладельцев Украины:

Законопроектом № 4010а относительно детализации права эмфитевзиса предлагаются, на первый взгляд, хорошие вещи — новые механизмы для кредитования аграриев. Но для того, чтобы получить такую возможность, землю нужно практически выкупить у ее владельца. А где взять на это деньги малому или среднему фермеру, который практически не имеет оборотных средств? То есть это — скрытая форма продажи сельскохозяйственных земель, которая ничем не ограничена. Банки просто заберут эту землю без ведома владельца пая, мотивируя тем, что пользователем земельного пая не возвращен кредит. Даже получение кредитов под нее может быть проведено только на бумаге.

Я поддерживаю введение цивилизованного открытого рынка сельскохозяйственных земель с определенными ограничениями, которые существуют во всем мире. Но нужно понимать, что большинство фермеров выступают против продажи земли вообще.

Андрей Кошиль, президент Ассоциации «Земельный союз Украины»:

Эксперты Ассоциации считают законопроект № 4010а от 15.07.2016 своевременным и направленным на реформирование земельных отношений, защиту прав граждан, привлечение инвестиций в аграрный сектор, вывод земель из теневого обращения.

В частности, в условиях действия моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения, эмфитевзис является почти единственным законным путем для оформления долгосрочного использования земельных массивов. В отличие от договоров аренды, которые владельцы участков не хотят заключать на длительный период, учитывая годовую периодичность платежей, эмфитевзис позволяет выплатить средства за весь период действия договора в момент его заключения. Также использование земельных наделов в течение долгого срока мотивирует сельхозпроизводителей к защите и сохранению почв, а также — рациональному их использованию.

Применение эмфитевзиса стимулирует создание дополнительных рабочих мест и развитие отраслей сельского хозяйства с высокой добавленной стоимостью, таких как выращивание многолетних растений, животноводство, строительство теплиц и тому подобное.

Одной из существенных проблем аграрного сектора Украины является привлечение долговых средств и связано это с отсутствием ликвидного залога у сельхозпроизводителей. Законопроект позволяет в значительной степени решить эту проблему, привлечь землю в цивилизованный экономический оборот, снизить стоимость кредитных средств. Также более широкое использование эмфитевзиса позволит заложить основу для введения рынка сельхозземель, создать соответствующие рыночные институты и определить стоимость земельных участков.

Анатолий Тиховод, директор ООО «Агрофирма «Ольвия» (Запорожская область), член Аграрного союза Украины:

Законопроект № 4010а, которым дополняется механизм залога права эмфитевзиса, открывает возможность для иностранных компаний через банки и подставные лица скрыто скупать украинскую землю. На аграрном форуме Запорожской области, который состоялся 19 августа, сельхозпроизводители выступили против принятия этого законопроекта.

Право эмфитевзиса сегодня работает в том виде, в котором законодательно закреплено, аграрии имеют возможность его использовать, и ничего не нужно менять. Дополнять законодательно те статьи закона, которые приблизят нерезидентов Украины к возможности скупать земельные ресурсы нашей страны — это не просто ошибка законодателей, а преступление перед народом и нашими потомками. В частности, это положение законопроекта, согласно которому земля предоставляется в полное распоряжение на 50 лет. Существует масса реальных инструментов кредитования аграриев и без эмфитевзиса.

Андрей Мартын, доктор экономических наук, заведующий кафедрой землеустроительного проектирования Национального университета биоресурсов и природопользования Украины:

Мне всегда было трудно понять, как можно сделать человека богаче, ограничивая его экономические свободы и право распоряжаться своей собственностью. По моему глубокому убеждению, только украинский крестьянин, который за время земельной реформы стал собственником земли, а не киевские политики и аграрные лендлорды, должен определять судьбу своего земельного пая. Конечно, в условиях, когда достаточно много политических сил продолжают «стричь политические купоны» на теме земельного моратория, а перспективы возвращения крестьянину всех прав собственника земли остаются довольно призрачными, использование права эмфитевзиса становится одним из способов превратить право пользования земельным участком в более или менее ликвидный актив.

Долгосрочное право эмфитевзиса всегда будет выгодно как владельцу участка, так и землепользователю, ведь заключенный на длительный срок договор эмфитевзиса позволяет владельцу мгновенно получить практически полную рыночную стоимость земельного участка, не теряя права собственности на него. В свою очередь, землепользователь получает отчуждаемое вещное право долгосрочного пользования землей, которое можно использовать, в том числе, в качестве обеспечения по финансовым обязательствам.

Оппонентами более широкого внедрения эмфитевзиса в практику регулирования земельных отношений в Украине, как правило, являются отдельные представители агробизнеса, которые «привыкли» работать в условиях дешевой аренды, а также поддерживаемые ими политики, для которых каждая новая «степень свободы» владельцев земель — это вполне конкретные дополнительные выплаты крестьянам за доступ к принадлежащей им земле. Ведь когда у владельца земельного участка кроме передачи в аренду появляется «дополнительная» опция — продать право эмфитевзиса потенциальному арендатору — чтобы договориться, остается только одно: предлагать высокие ставки арендной платы или покупать право эмфитевзиса по близкой к рыночной стоимости земельного участка цене.

Конечно, что делать с земельным паем — обрабатывать самостоятельно, передать в аренду или в пользование на праве эмфитевзиса — крестьянин должен выбрать сам, сравнивая, прежде всего, доход, который он сможет получить при различных способах использования земли. Ну а владельцам отечественного агробизнеса стоит наконец осознать, что времена «копеечной аренды» и бабушек-дедушек, которые не читая подписывают любой договор, рано или поздно уйдут в прошлое, а владельцы сельскохозяйственных земель будут претендовать на все большую долю доходов предприятий, которые обрабатывают их участки. Ведь сколько бы рынок не сдерживали путем законодательного подавления экономической свободы украинских крестьян, он все равно все расставит на свои места.

Что делать государству, чтобы на рынке не возникали «латифундии», которые будут навязывать крестьянам собственные условия использования земли? Ответ один — шире использовать действующее антимонопольное законодательство. Нужно эффективно контролировать избыточную концентрацию сельскохозяйственных земель «в одних руках», а средние и мелкие предприятия и фермерские хозяйства должны получить как можно более широкий доступ к земельным ресурсам на условиях долгосрочного пользования. Регулировать нужно землепользователей, а не ограничивать права крестьян распоряжаться своей собственностью.

Елена Дереженко, AgroPortal.ua