Как правильно работать с пайщиками. Практические советы

Подобные вопросы поднимались и в ходе практического семинара «Работа с пайщиками и органами местной власти», который организовала ассоциация «Украинский клуб аграрного бизнеса». В течение 2-х дней юристы, экономисты, ответственные за социальную работу ведущих агрокомпаний, делились опытом и слушали специалистов, чтобы выработать для себя точные и эффективные алгоритмы.

Эксперт по земельным вопросам УКАБ Роман Граб уточнил, что «для бизнеса самым важным является содержание и развитие земельного банка». «Одна из предпосылок для этого — эффективная социальная работа компании для укрепления отношений с пайщиками. Во-вторых, сохраняет актуальность вопрос юридической практики в договорной работе, а именно — правильность заключения договоров пользования (аренды, эмфитевзиса), организация процесса их переподписания, судебная практика и разрешение споров в земельной сфере», — констатирует эксперт.

Участники семинара выработали полезные кейсы для помощи юристам и социальным работникам агрохолдингов. AgroPortal.ua собрал самые полезные советы, чтобы ими смогли воспользоваться не только сотня участников семинара, но и остальные агробизнесмены.

Советы от Юрия Патика, основателя компании «ГИС Текнолоджи»

Смутные времена прошли

Стоит понять, что сейчас у нас переходный период. Легкость и вальяжность в наборе земель и вхождении в сельские советы 2010-2012 годов, когда, имея небольшие средства и близкое знакомство с руководителями земельных подразделений сельсоветов / райсоветов / областных управлений, можно было массово перетаскивать и выбирать землю, даже не спрашивая об этом владельцев, — позади. Это время точно прошло.

Искусственно поддерживаемый хаос из неопределенности относительно наличия или принадлежности земли — также в прошлом. Сейчас открыта в общем доступе практически вся информация относительно сроков/кадастров и т. д. Идентифицируется каждый гектар земли.

Поэтому в дальнейшем необходимо переосмыслить работу в четко структурированных массивах информации — кто является истинным владельцем, пользователем и где располагается участок на местности.

Юристы вместо кумовства

С открытием свободного рынка земли основная борьба за земельный ресурс будет вестись именно на открытом юридическом уровне. Нынешний переходный период, когда еще продолжают действовать социальные и политические мотивы и договоренности, пока не имеет четких границ окончания. То есть переход к корпоративным спорам, четко в юридическую и судебную плоскости может произойти непредсказуемо и для кого-то внезапно. Потому и к этому переходу также нужно быть готовым. Готовность сэкономит ваше время, ресурсы и средства.

Уравновесьте все рычаги

Для уверенности позаботьтесь о:

— организационной модели работы с земельными активами;

— систематизации работ в направлении земельных отношений;

— принятии решений в землевладении и землепользовании;

— юридическом упорядочении вопросов землепользования (заключение и регистрация договоров на пользование, напр., аренда/эмфитевзис/субаренда и т. д.).

Указанный рисунок — как иллюстрация того, что происходит на самом деле. Давление «конституционных прав» владельцев и распорядителей земельных участков на бизнес и агропроизводство должно компенсироваться и удерживаться следующими рычагами.

Рычаг № 1 — авторитетность представителя на месте. «Представителем» однозначно должен выступать местный житель или человек, которого знают, которого уважают, которому доверяют, к которому прислушиваются, которого боятся, в конце концов. Поэтому и требования к представителю должны быть высокими, ведь этот человек и будет направлять «политику» владельцев. Конечно, 100%-ю «любовь и уважение» невозможно заслужить и получить, всегда найдется группа людей (обычно 10-15%), которые будут открыто выражать свое недовольство и организовывать саботаж, но эти 10-15% нейтрализуются другими «рычагами». Кроме того, следует развивать и поддерживать бренд авторитетности предприятия как составляющую рычага.

Рычаг № 2 — сопровождение и качество земельного банка. Это заключенные и зарегистрированные договоры пользования, наличие таких договоров, своевременность начислений и выплат арендной платы. Ведь одно дело — заключить и зарегистрировать договор (закрепить права пользователя), а другое — качественно выполнять условия заключенных договоров аренды.

Рычаг № 3 — социальная ответственность арендатора — как эталон человечности и помощи в затруднительных обстоятельствах, поддержка общества в социальных программах. «Стать своим для каждого жителя», помогать и поддерживать.

Когда в отношениях с собственниками и распорядителями земли не хватает какого-то одного рычага (колонны) или же он нивелирован «как ненужный», исчезает устойчивость всей системы. Начинаются раскачки и груз давления «конституционных прав» арендодателей распределяется на остальные рычаги.

Рекомендация: ВСЕГДА НУЖНО СОХРАНЯТЬ ПРИНЦИП ТРИЕДИНСТВА РЫЧАГОВ.

Профессионального ответственного за каждый рычаг должен определять владелец бизнеса. Конечно, 3 рычага могут быть в 1 лице, но на этот случай существует следующая рекомендация.

Рекомендация: НЕВОЗМОЖНО ТВЕРДО СОВМЕСТИТЬ В 1 ЧЕЛОВЕКЕ СРАЗУ 3 РЫЧАГА.

Потому что это совершенно разные психологически и внутренне организованные процессы. Если же кому-то повезло найти такого человека — то это, скорее, исключение.

Рычаг № 4 — сопровождение и качество земельного банка. Этот рычаг является и должен быть последним, который еще удержит ситуацию, когда остальные рычаги уже отсутствуют.

Организационно комплекс мероприятий и функций по сопровождению земельных вопросов должен выполняться следующими единицами:

Каждое хозяйство может рассматривать эти функциональные группы в различных моделях в зависимости от своих особенностей: объединять группы в одно подразделение или же в разные. Однако распределение обязанностей в четких границах между исполнителями или подразделениями должно быть. Привлечение и участие всех исполнителей в процессах является однозначным и решающим вопросом для избежания проблемы под названием «все в одни руки».

Часто задаваемые вопросы от хозяйственников

Каким образом вернуть целостность земельного банка?

Есть 3 пути решения проблемы единства контуров (без шахматного размещения участков).

1. Юридическая мена участков (нотариальное действие, связанное с переуступкой и обменом правами собственности на земельные участки). Указанный путь стал возможным с 2016 года, когда нотариусам предоставили доступы к базам поземельных книг, кадастровых систем. Финансовые затраты (~4000 грн/операция обмена).

2. Временные обмены (по техническим договорам обмена) с вынесением на край массива участков граждан, которые не желают продолжать договорные отношения.

3. Активная работа менеджеров в денежной мотивационной плоскости.

Но стоит учитывать тот факт, что прекращение арендных отношений / самостоятельная обработка / передача земель в пользование другим является исключительным личным волеизъявлением самого собственника. И если мнение собственника земельного участка противоположно вашему желанию, то целостность сохранить не удастся.

В 2017-2018 гг. будут заключаться новые договоры с пайщиками. Смогут ли специалисты земельного направления возобновить договоры аренды с пайщикам, хотя бы на тот же объем земли?

При условии совместной работы руководителей предприятий — на переднем крае общения, авторитета и представительства интересов компании, сотрудников земельного направления — в части подготовки договоров, документации и развертывания социальных программ поддержки, — такими совместными усилиями однозначно это будет возможно.

Опять же, несмотря на то, что «прекращение арендных отношений / самостоятельная обработка / передача земель в пользование другим является исключительным личным волеизъявлением самого собственника» при условии своевременной социальной, финансовой и политической поддержки, тот же объем также будет возможен.

Ирина Садовая, AgroPortal.ua