Эмфитевзис от «а» до «я»

Принятие Верховной Радой Украины закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения ожидалось до конца мая 2017 года, однако этого так и не произошло, поэтому владельцам земельных долей (паев), которые не собираются самостоятельно обрабатывать земли, приходиться искать другие пути получения прибыли от своих земельных участков.  На сегодняшний день единственной альтернативой договору купли — продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения является эмфитевзис.

Так что же такое эмфитевзис? Это долгосрочное право пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения, которое можно завещать и продавать. Зачастую собственники земельных паёв передают свои земельные участки в аренду. Таких около 90%. Эмфитевзис используют лишь единицы. Все потому, что право эмфитевзиса практически не знакомо украинским гражданам.

В чем же преимущество договора эмфитевзиса по сравнению с договором аренды?

Прежде всего, в сроке действия договора эмфитевзиса. В силу норм действующего законодательства Украины, договор аренды не может быть заключен менее чем на 7 лет и более чем на 50 лет. В свою очередь, при заключении договора эмфитевзиса, стороны абсолютно свободны в определении таких сроков. То есть, договор может быть заключен, как на 25 лет, так и на 50 лет, 100 лет и даже более. Кроме того, договор может быть заключен бессрочно, но в этом случае стороны смогут расторгнуть договор, лишь предупредив об этом друг друга за год до желаемой даты расторжения.

Второе преимущество заключается в размере и порядке внесения платы по договору эмфитевзиса. Если для договора аренды установлены минимальный и максимальный размеры платы по договору, которые привязаны к нормативной денежной оценке земельного участка, и должны быть не менее 3 и не более 12% от такой нормативной денежной оценки. То при определении размера и порядка внесения платы по договору эмфитевзиса стороны свободны в их выборе. Такая плата может вноситься как единоразово, так и регулярными платежами. Более того, собственник имеет право получить вознаграждение за заключение такого договора.

При этом право собственности на такой участок сохраняется за его владельцем, но пользователь может свое право передать в уставный капитал хозяйственного общества или в залог. Использование земель сельскохозяйственного назначения и прав на них в качестве предмета ипотек ограничено лишь сферой банковского кредитования.

Законодательство Украины не содержит требований к форме договора об установлении права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), однако, учитывая положения статей 182, 208, 209 Гражданского Кодекса Украины и статьи 126 Земельного кодекса Украины, указанные договоры заключаются в письменной форме и, по договоренности сторон, могут быть нотариально удостоверены.

Договор эмфитевзиса подлежит обязательной государственной регистрации в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, которая может быть осуществлена как органом государственной регистрации, так и нотариусом.

Стоит отметить, что единственным документом, который удостоверяет право собственности на земельный участок, является государственный акт о прав собственности на земельный участок, а не земельный сертификат, который только удостоверяет право лица на земельную долю (пай) и содержит сведения о ее стоимости и размере в условных кадастровых гектарах.

Необходимо обратить внимание так же на тот факт, что вещные права на недвижимое имущество, в том числе и право пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения, являются производными и регистрируются после государственной регистрации права собственности на такое имущество. Поэтому, для проведения государственной регистрации договора эмфитевзиса необходимо сначала провести регистрацию права собственности на этот участок.

Необходимо помнить, что Налоговым кодексом Украины запрещена любая уступка денежного обязательства или налогового долга налогоплательщика третьим лицам, поэтому эмфитевт не вправе платить предусмотренную Налоговым кодексом Украины плату за землю вместо владельца земельного участка (в том числе и в случае, когда такое положение закреплено в договоре эмфитевзиса).

В случае договоренности между сторонами о возложении такой обязанности на эмфитевта, банковские платежи должны осуществляться от имени собственника земельного участка.

В соответствии с нормами гражданского законодательства Украины стороны свободны в определении условий договора эмфитевзиса. Учитывая такую свободу договора, не исключается возможность предусмотреть в договоре эмфитевзиса, или в отдельном договоре, преимущественное право эмфитевта на покупку такого земельного участка.

Однако, для реализации данного права по общему правилу необходимо наличие следующих условий:

1. Снятие моратория на отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения.

2. Собственник земельного участка изъявляет желание продать земельный участок, являющийся предмет договора эмфитевзиса.

3. Эмфитевт готов заплатить цену, за которую продается земельный участок, и соглашается с условиями, на которых продается земельный участок.

Кроме того, условиями договора возможно предусмотреть ответственность собственника земельного участка за несообщение эмфитевту о намерении продать земельный участок и о продаже земельного участка другому лицу.

Таким образом, договор эмфитезвиса будет выгоден как собственникам земельных участков, которые не собираются самостоятельно их обрабатывать, но хотели бы получать от них прибыль, так и сельскохозяйственным производителям, которые хотели бы получить землю в постоянное пользование, но не могут заключить договор купли-продажи в рамках действующего моратория на отчуждение таких земельных участков.

Дмитрий Александров, управляющий партнер ALEXANDROV&PARTNERS