ЗЕсвітло ринку землі: ліки для економіки чи головний біль для аграрія?

За словами Президента України Володимира Зеленського, на першому етапі відкриття ринку землі законодавство передбачатиме можливість для фізичних осіб зосереджувати в одних руках не більше 100 га, для юридичних осіб — це другий етап, який буде запроваджено з 2024 року, — до 10 тис. га.

AgroPortal.ua розпитав учасників ринку, наскільки прийнятними є подібні умови, навіть якщо від цього залежить надання кредиту Міжнародним валютним фондом.

Роман Лещенко, уповноважений Президента України із земельних питань

Насамперед треба зазначити, що нові домовленості є додатковими до вже тих, що були узгоджені раніше. А тому перше, що треба наголосити, говорячи про ринок землі, — це те, що при позитивному голосуванні землю купуватимуть тільки українські громадяни. Це була та умова від народу, яку почув і на яку зреагував Президент. Отже, це не зміниться аж до проведення референдуму, на якому українці визначаться точно з позицією можливого продажу не українським громадянам. 

Ринок землі — справді дуже чутливе питання для українців. І Президент хоче зробити так, аби українці розуміли, що цю реформу роблять саме для людей. Саме тому ми їздили по областях, спілкувалися з людьми, не просто пояснювали, а слухали: чого вони бояться, що хочуть і які рішення бачать.

Ні для кого не секрет, що час прозорого ринку землі в одній із найбільших агрокраїн світу настав. І будь-які рішення з цього приводу не будуть поспішними. Земельна реформа і рішення навколо неї навпаки запізнилися.

Пандемія коронавірусу та глобальна криза, до якої готується світ, вимагають мудрих економічних кроків. Голосування за земельну реформу буде саме таким кроком. Зменшення можливості купити землю для фізичних осіб до 100 га та заборона купувати державні землі — це нові антикризові заходи, які потрібно було узгодити у зв'язку зі зміною порядку денного. Це дасть змогу зробити паузу, допоки стабілізується економічна ситуація, а після стабілізації — уникнути спекулятивного ринку.

В умовах економічної кризи і відсутності доступу до ринку капіталів, насамперед — національних, держава має підтримати агровиробника: вбезпечивши його від потенційних ризиків та надавши фінансову допомогу. Нові умови, прописані в законі про ринок землі, спрямовані на убезпечення аграріїв від вказаних ризиків.  

Анатолій Мірошниченко, д.ю.н., професор кафедри земельного та аграрного права КНУ імені Тараса Шевченка, член Вищої ради юстиції, автор більше 100 публікацій з проблем земельного права, включаючи науково-практичний коментар до ЗК України

«Гора народила мишу». Епопея, яка почалася несподівано ліберальним урядовим проєктом закону №2178, закінчується пародією на ринок земель.

Ключовим недоліком фінальної концепції проєкту є недопуск на ринок юридичних осіб. У результаті нормальне, цивілізоване інвестування у землю буде практично неможливим. Більшість земель в Україні обробляється юридичними особами, які не зможуть стати власниками оброблюваної землі. Вони намагатимуться концентрувати землю шляхом оформлення на фізичних осіб (в багатьох випадках це будуть підставні особи), але така концентрація є дуже незручною і ризикованою. При цьому вона ще і стримуватиметься обмеженням у 100 га «в одні руки».

Для малих фермерів, турботою про яких прикриваються прихильники запропонованого «усіченого» варіанту ринку, позитивних змін практично не відбудеться. Теоретично, вони зможуть докупити певні площі земель, але дрібне за розміром господарство буде ефективним лише тоді, коли воно інтенсивне. А для цього зазвичай необхідний кредит. На жаль, земля не зможе стати ефективним забезпеченням по кредитам на розвиток бізнесу, оскільки за обраного формату ринку вона буде практично неліквідною.

Не принесе користі такий «ринок» і тим власникам паїв, хто не може і не буде самостійно господарювати на землі, — продати землю буде дуже важко, відсутність конкуренції продавців призведе до заморожування низьких цін на землю. Особисто я наполегливо не радив би продавати землю за таких умов.

Незбагненним є ще більше відтермінування запровадження «ринку» — будь-які раціональні аргументи для цього мені віднайти неможливо.

Заборона на продаж державних та комунальних земель виглядає також безглуздою — в ній немає жодного сенсу, доки державну чи комунальну землю можна роздати «безоплатно» (часто — на корупційних засадах) в порядку т.зв. безоплатної приватизації.

Загалом, увесь той колосальний позитив, який міг би дати для економіки держави відкритий цивілізований ринок землі, в кінцевій концепції земельної «реформи», на жаль, повністю вихолощений.

Олег Нів'євський, Київська школи економіки

Наразі немає цілісного законопроєкту, який би можна було детально проаналізувати. Все, що ми знаємо, так це існуючий законопроєкт №2178-10, та в цілому 4 зміни, які будуть зроблені до цього законопроєкту, зі слів чи заяви Президента:

• мораторій фактично відтерміновується майже на рік, — до 1 липня 2021;
• на першому етапі тільки фізичні особи матимуть змогу купувати сільгоспземлю, і то обсягом до 100 га;
• юридичні особи допускаються до ринку з 2024 року із максимальним обмеженням в 10 тис. га;
• державні та комунальні сільгоспземлі залишаються під мораторієм.

Спочатку про позитив. Навіть якщо закон приймуть у такому вигляді — це дуже маленький, але все ж таки крок у правильному напрямку. Головне, щоб за місяць-два Рада змогла прийняти немаленький список інших законопроєктів земельного пакету, в першу чергу йдеться про законопроєкти №№2194, 2195, 2370, 2280, законопроєкт про Фонд гарантування кредитів, що збільшить прозорість у земельних відносинах та зменшить ризик зловживань.

Далі про негатив. На жаль, мої розрахунки можливих сценаріїв запуску ринку землі свідчать про те, що запропонований дизайн не матиме суттєвого економічного ефекту. Із важливих негативних наслідків це:

А) власники паїв (а це близько 7 млн жителів), котрі захочуть продати свої паї, не отримають справедливої ціни;

Б) недопуск юридичних осіб означає, ми все ж не запустимо ринок кредитування під заставу сільгоспземель, а відтак не буде збільшення життєвоважливих інвестицій в агросектор і, відповідно, агросектор не зможе перейти на вищу траєкторію розвитку;

В) є ризик збільшення тіньового ринку та схем, оскільки обов'язково будуть схеми купівлі юридичними особами земель через фізичних осіб, буде розвиватись цілий бізнес. Транзакційні витрати на ринку земель зростуть, а це завжди недобре для економіки;

Г) земля не коштуватиме своєї справедливої вартості (через обмеження та менший попит), відповідно сільські бюджети менше отримують податкових надходжень;

Д) не думаю, що покращиться ситуація із державною землею. Без прийняття законопроєкту №2194 ми фактично спостерігатимемо зменшення держземель через механізм безоплатної приватизації.

Звичайно, сільгоспвиробники, які збираються купувати землю, матимуть вигоду від меншої ціни. Але втрати від незапровадження повноцінного ринку значно більші.

Даниїл Пасько, керуючий партнер і співзасновник інвестфонду Diligent Capital Partners, голова наглядової ради Allseeds 

Озвучене рішення фракції «Слуга Народу» про проведення земельної реформи «міні», я б навіть сказав «нано», є марною імітацією реформи. Реформа в такому вигляді невигідна власникам землі, невигідна більшій частині аграріїв, невигідна іншим громадянам України. Власники від нано-реформи програють більше всіх. «Слуги», як і більшість інших стейкхолдерів, забувають, що ця реформа повинна ставити на перше місце інтереси 7 млн власників землі, чиї права власності грубо порушуються мораторієм вже десятки років.

Їхній інтерес полягає в дуже простих речах: максимізації вартості свого активу і можливості їм вільно розпоряджатися. Майбутня вартість землі залежить лише від одного фактору — «попит». Перший закон економічної теорії — це «закон попиту і пропозиції», який чітко говорить: чим менше попит, тим менше ціна. Обмеживши попит лише до фізичних осіб з максимальним порогом в 100 га, «слуги» знизили майбутню ціну на стільки ж, на скільки платоспроможний попит цих суб'єктів менше глобального платоспроможного попиту без обмежень: як мінімум в десятки разів.

Спроба законодавчо встановити мінімальну ціну — це друга «економічна утопія», яка зажене ринок у тінь: на папері будуть писати необхідну законом ціну, а реально передавати «ринкову». Спроби законодавчо регулювати ціни здійснювалися десятками урядів у тисячах випадків, і історія не знає ні про один успіх. Від «нанореформи» програють аграрії, які на сьогодні створюють більше 80% агропродукції. 100 га — це менше, ніж розмір ефективного господарства, а значить, це не дозволить каталізувати інвестиції в іригацію, зберігання, перехід в органіку і довгострокові насадження.

«Нанореформа» також не дозволить використовувати землю як заставу для отримання банківського фінансування. Ні додана вартість, ні ефективність агросектору від реформи не збільшиться ніяк. Від «нанореформи» не виграють українські громадяни. У разі прийняття ліберального формату реформи в тому вигляді, в якому вона була подана Кабміном Гончарука, в Україну прийшло б близько $50 млрд інвестицій за 10 років, кожен українець став би на кілька тисяч доларів багатшим. Від «нанореформи» ніяких додаткових інвестицій не буде. Також «нанореформа» ніяк не вирішує проблему тотального злодійства на 10 млн га державних земель, наших з вами земель.

За ринковою ціною оренди, цей актив повинен був давати бюджету близько 30 млрд грн щорічно. Кому ж вигідна ця «нанореформа»? Напевно, виникне клас дрібних спекулянтів, які спробують скористатися моментом і на підставних осіб скупити землю в перші роки. Своєрідна форма «Служіння Народу» від нанореформаторів...

Іронічно те, що найбільше програють від цієї «нанореформи» самі нанореформатори, які вже отримали весь політичний негатив від пройденого шляху, статус «торговців Батьківщиною» і вже не зможуть компенсувати це хоч якимось видимим економічним результатом. За це вони гідні політичної премії Дарвіна.

Володимир Гуменюк, директор ТОВ «Південь овочі»

У прийнятті рішення про запровадження ринку землі не можна поспішати, а керівництво країни щось дуже швидко підозріло хоче за рахунок землі підняти економіку України. Наприклад, у Польщі земельна реформа тривала 8 років. Потрібно створити такі умови, щоб у діючих фермерських господарств була можливість не розвалитись за рахунок ажіотажу і вливання капіталів зацікавлених олігархів.

Євген Васянович, фермер (Житомирська область)

Для фермера 100 га — чудовий земельний наділ, але для юридичної особи — 10 тис. га, вважаю, що багато. Таким рішенням Україна робить перший крок до монополії та корупції. Юридичним особам потрібно обмежити право на придбання землі максимум до 1 тис. га. Адже з розмірами у 10 тис. га «в одні руки» Україна перетвориться на країну з монокультурою, при якій буде відсутня сівозміна.

А за умови, якщо будуть обмеження до 1 тис. га, буде ринок землі прозоріший, а також більше видів вирощуваної продукції, що призведе до відновлення переробної галузі. Особисто я за більшу кількість малого фермерства і проти агрохолдингів.

Христина Горстка, експорт-менеджер компанії «Геліос-1»

Рішення для фізичної особи до 100 га — правильне. Це все-таки не бізнес, а людина вирощує продукцію для себе і своєї родини. Якщо ми говоримо про бізнес, то це інші податки. Не будемо зараз піднімати питання, куди ці податки йдуть і на що вони витрачаються. Але якщо фермер хоче вийти «з тіні», він повинен бути орієнтованим на те, що потрібно платити податки.

Щодо фізичних осіб, то в низці країн немає такого розуміння як агрохолдинги, а є лише сімейні ферми без іноземних інвестицій. Там орієнтуються на продовження сімейної фермерської справи поколіннями, люди працюють і вкладають в землю відповідні кошти. Тому там є і 10 тис. га, і 50 тис. га. Це не погано, коли в одній родині сконцентрована велика кількість земельного банку.

Я також не проти агрохолдингів, адже вони мають кошти для інвестицій у високотехнологічні процеси та техніку, оптимізувати виробництво, адже аграрна галузь дуже швидко розвивається. І в цій ситуації, при обмеженні 10 тис. га одній юрособі, вони зможуть при бажанні зібрати потрібний земельний банк, просто розділивши землю на кілька юридичних осіб. Тобто я вважаю, що від цього рішення не зміниться структура аграрного виробництва в країні.

Я прибічник відкриття ринку землі, але не робити це відразу на всій території України, а запустити спочатку пілотний проєкт в одній з областей і відпрацювати модель.

13.00 

В порядку денному позачергового пленарного засідання Верховної Ради 30 березня 2020 року немає законопроєкту про обіг земель сільськогосподарського призначення.

Про це повідомив під час брифінгу голова Верховної Ради Дмитро Разумков.  

«Перелік питань позачергового засідання є вичерпним і чітко визначеним, його не можна збільшити чи зменшити. Той перелік питань, який надійшов від Президента, відображено в документі. Станом на зараз розгляду законопроєктів про землю та про банки поки що там немає», — відзначив Дмитро Разумков.  

17.00

На третьому позачерговому засіданні Верховної Ради України почали розгляд проекту Закону України про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення (реєстр.  № 2178-10) в другому читанні.

Розгляд розпочали з правки 3299.

Алла Стрижеус, Людмила Лебідь, AgroPortal.ua