Як реформа містобудівної галузі позначиться на елеваторах?

ДІАМ замість ДАБІ

15 вересня 2021 року рішенням Кабінету Міністрів України була офіційно ліквідована ДАБІ (Державна архітектурно-будівельна інспекція). І вже наступного дня розпочав свою роботу новий орган Держінспекції архітектури та містобудування – ДІАМ.

Законодавці одразу наголосили, що ДІАМ – не заміна ДАБІ, а повноцінний новий орган, із відмінною структурою, повноваженнями, а головне – принципами роботи. А основною задачею таких змін законотворці означили боротьбу із корупцією в галузі, зокрема незаконними будовами, а ще – максимальну цифровізацію процесів.

Заявили посадовці й про те, що жоден співробітник колишнього ДАБІ до ДІАМу не потрапив – усе це, кажуть, нові працівники, яких підбирали разом із НАБУ та НАЗК і перевіряли на доброчесність та толерантність до корупції. 

Самочинне будівництво має всі шанси відійти в небуття

Ліквідацією ДАБІ реформування галузі лише почалося. Уже за три місяці – 15 грудня 2021 року Верховна Рада України у першому читанні прийняла Законопроєкт про посилення відповідальності у будівельній галузі (№5877). Він, зокрема, передбачає збільшення штрафів за правопорушення у сфері містобудівної діяльності та посилення адміністративної та кримінальної відповідальності – в тому числі й фізичних осіб – за правопорушення в цій сфері. Тож такі явища, як самочинне будівництво чи навіть будівництво паралельно із отриманням дозвільної документації, зараз мають усі шанси відійти у небуття.

Ще з нового – чітке визначення кола суб’єктів, на яких може бути накладено адміністративні стягнення. А також врегулювання питання самочинного будівництва шляхом тимчасового арешту об’єктів незаконного будівництва.

Система також дозволятиме будь-якій особі через єдиний реєстр безперешкодно повідомляти про ведення будівництва в будь-якій точці країни, а контролюючі органи зі свого боку повинні провести перевірку наявності потрібних для цього дозволів. До того ж, заявник в режимі онлайн має можливість, так би мовити, проконтролювати факт проведення такої перевірки і відслідковувати дії контролюючих органів на своє звернення.

Елеватор: як побудувати законно та скільки часу закласти на отримання дозволів?

Наскільки складним і тривалим буде шлях отримання Дозволу на будівництво та введення об’єкта в експлуатацію, безпосередньо залежить від класу наслідків, до якого належатиме ваш майбутній елеватор: значні, середні чи незначні. Саме отримання такого дозволу дає старт законному будівництву зерносховища.

Для початку майбутнім елеваторникам дуже важливо обрати досвідчену проєктну організацію: чим раніше її підключити до процесу проєктування – тим менше буде допущено помилок. Далі, аби прорахувати орієнтовні строки початку вашого будівництва, заклавши в них терміни отримання усіх дозволів, слід проаналізувати ряд «обмежуючих» критеріїв. 

Обмеження 1: цільове призначення землі

Якщо воно відповідає функціональному призначенню об’єкта будівництва – рухаємося далі, затримок тут не буде. Якщо ж ні – зміна цільового призначення може зайняти пів року і більше.

Далі – детальний план території і в деякий випадках – зі стратегічною екологічною оцінкою. Будь-який об’єкт повинен будуватися лише на території, яка має затверджений генеральний план населеного пункту.  Якщо ж його немає, розробляється детальний план території – ДПТ. Зазвичай цей процес займає в середньому від двох місяців, і цей термін теж варто врахувати в строки початку будівництва за відсутності генерального плану.

Обмеження 2: скраплений газ

На якому пальному працюватиме ваша зерносушарка, варто визначитися одразу. Бо наявність джерела скрапленого газу на елеваторі (якщо саме на цьому пальному працюватиме ваша зерносушарка) створює вірогідність переходу вашого об’єкта із  класу наслідків СС1 – до СС2, а можливо і СС3 (від потенційно небезпечних об’єктів до об’єктів підвищеної небезпеки (СС3, найбільша категорія відповідальності). Це своєю чергою подовжить період отримання дозвільних документів, адже , зокрема, експертиза по таких об’єктах проводиться лише у сертифікованих експертних організаціях.

Обмеження 3: свердловина водопостачання

Ще один фактор – це розробка Звіту про оцінку впливу на довкілля (висновку ОВД). Ця оцінка потрібна, якщо плануєте, наприклад, встановити свердловину водопостачання на ділянці вашого елеватора. У цьому випадку така оцінка обов’язково потрібна для отримання позитивного висновку експертизи і зазвичай потребує шести місяців на підготовку. 

До речі, ОВД може розроблятися із самого початку, паралельно з іншими дозвільними документами. Проте це також треба врахувати в загальний термін отримання дозвільних документів у разі потреби.

Обмеження 4: санітарно-захисна зона

І останній із основних моментів, що з досвіду найчастіше стають причиною подовження часу отримання дозвільної документації, – це санітарно-захисна зона. 

Одразу треба проаналізувати об’єкт на наявність поряд  житла, громадського будівництва, військових частин, кладовищ тощо. Це також може потребувати зменшення санітарно-захисної зони і вплинути на час отримання дозволів.

Категорії СС2 та СС1: є шанс отримати дозвіл швидко?

Звісно, наявність озвучених вище критеріїв накладає на елеватор додаткову відповідальність, тож і процес оформлення дозвільної документації не може бути аж надто простим. А от якщо ділянка «чиста» і об’єкт належить до  СС2, то вже за 3–5 місяців ви маєте всі шанси отримати дозвіл.

Тобто після прийняття рішення про будівництво протягом 1–3 місяців власник майбутнього елеватора може отримати всі вихідні дані, пропрацювати основну частину проєктної документації і після цього подаватися на експертизу. Вона потребуватиме ще 2-х місяців. Таким чином дозвіл на будівництво можна отримати вже за 5 місяців. 

Якщо ж це зерносушильний комплекс категорії СС1 (незначні наслідки) без обмежуючих умов, то – незважаючи на те, що тут все одно потрібно проходити експертизу, але лише по фундаментах, наприклад, за умови поганої «геології», – отримати дозвіл взагалі можна за спрощеною процедурою протягом2-х місяців.

Важливі нюанси

Дуже раджу не забувати й про «геологію»: провести її треба ще до початку будівництва – адже на вигляд приваблива ділянка може піднести сюрприз у вигляді, наприклад, просідних ґрунтів або пливунів і в майбутньому суттєво ускладнити ваше будівництво або збільшити інвестиційні витрати на нього.

А от геодезичні вишукування тепер потрібно буде робити двічі: до початку будівництва та одразу після. Зараз усі учасники будівництва – геодезисти, проєктувальники, будівельники – повинні заносити всю інформацію по об’єкту в єдиний портал держпослуг «Дія», а інспектори на її основі можуть у будь-який час провести камеральну перевірку, в тому числі на предмет відповідності проєктної документації та виконавчої геодезії, яка була виконана після завершення будівельних робіт.

Взагалі дуже важливо не пропускати жодної стадії проєктування: від створення бізнес-плану, розробки базової концепції елеватора до підбору обладнання, проведення інженерних та геодезичних вишукувань і зрештою отримання необхідних дозвільних документів на будівництво. Як це питання регулює законодавство і скільки часу закласти на будівництво з урахуванням отримання дозволів, тепер ви знаєте. А проінформований – значить, озброєний. Успіхів вам у будівництві!

Олексій Кіба, директор із продажів, співголова комерційного напрямку KMZ Industries